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[美國地產] 從30年歷史 看舊金山灣區房市(上)

從30年歷史 看舊金山灣區房市(上)

之前我們談了很多房地產走勢的「現在進行式」,看的都是最新發展的市場行情,好處是知道現在發生的市場變化,了解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資,光看當下走勢還不夠,要進入這場投資「戰爭」中,還要知道過去所發生的事,才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國,以至舊金山灣區房地產的歷史,不說太遠的,就說說近30年的過去,我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。




「週期」,任何事物都有一個週期。房地產更不例外,它會經歷恢復期,產生一個房市泡泡,當泡泡吹到一等程度,到達峰值,就會帶來破滅;隨之市場進入低迷、下跌,然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。
灣區房市 歷史驚人的相似從1984年開始至今,全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環,分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段,但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。
舊金山灣區30年來的房市循環曲線圖,以2008的泡沫最大。(Paragon地產公司)把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看,就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是,從新的上升到泡沫化這個區間,都是5到7年的時間,沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環,赫然已經走過5年,難道新的泡沫即將到來?
舊金山灣區30年來的房市漲跌柱狀圖,可以預見會有新的泡沫發生。(Paragon地產公司)美國地產 貪婪帶來的崩盤在八十年代初,九十年代中期和在2012年,都經過約4年的衰退期,經過幾年來的下跌,被壓抑的需求反彈而爆發,價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮,甚至可以說是「集體的犯罪行為」。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是「失控的貪婪」埋下下一次泡沫的種子。
前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶,這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家,他們被批准用貸款買房(或再融資):欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款,他們不在乎買家是否合格。有時,購買的物業沒有實際投資,也就是沒有首付,100%的貸款。
許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為,但他們依然故我,直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影,用來描述這一段期間的所發生的荒謬。
20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫,房價下降在10%至11%的範圍內,其規模完全不同於2008~2011年的崩潰,連舊金山灣區平均都下滑27%,全美範圍則跌幅更深,而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代,大蕭條期間。
房價漲跌 一線城市搶先跑而在次貸泡沫之後,2012年終於開始新的恢復期,走過4年的滑落,需求的反彈力道也相當大,已經有約70%的漲幅,熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕,相對來說,目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。
值得留意一件事,在房市的恢復期、泡沫破裂期,一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約、舊金山、洛杉磯等這些大都會區,尤其近年這三座城市是華人移民的重點,更帶來龐大資金,使得漲幅異常火爆,房產供不應求。因此,一線城市的漲幅快、漲得高,但是泡沫期卻跌得慢,易止跌。
二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面,要花更長時間才能回到上一次的峰值房價,但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說,一線城市因為有更多的利基點支撐,例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山,所以房價總是高高在上,就算市場崩盤通常也只是少少跌一點,很快又回漲。反之,二、三線城市缺少某些利基點,就容易「風吹受寒」。
房市循環:會跌就會漲,反之亦然面對新的恢復期,大家談到紐約大都會、舊金山灣區的房價,越晚跟進的買家都是搖頭嘆息,賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束,作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線,隨之美國各地也將面臨這一狀況。
因此當有人喊著「房價漲不停怎麼辦?」、「現在房價跌得那麼慘,又怎麼辦?」看到房價漲,好像房價永遠都下不來;看到房價跌,又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心,因為根據循環週期的經驗法則,漲上去的終究會跌,只是跌多跌少的問題;下跌終究也會漲上去,但往往會漲很多,將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。
然而,現在每個專家都在觀察著,哪個「契機」會引發新的泡沫破裂,這個事件恐怕是遲早的問題,而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化,困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂,世界上的變數過多,令眾多專家苦惱著如何預測。(待續)
資料參考:Paragon地產公司地產報告
責任編輯:李曜宇
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【無有怕】「陸沉」都賣得出 千禧塔1300萬美元成交

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/ussf/20161220/56071142


【無有怕】「陸沉」都賣得出 千禧塔1300萬美元成交
三藩市豪宅千禧塔(Millennium Tower)被揭發在七年間「陸沉」將近50厘米。但有業主無懼「陸沉」,再以1,300萬美元(約1億)買入位於60樓的頂層5,000平方呎的單位。

今次交易的買家為70歲科技業人員拉姆齊(Craig Ramsey),他於2012年曾以430萬美元(約3,354萬港元)買入千禧塔一個單位。他表示今次交易的價格「非常合理」及「比9個月前的市價低」。
對於千禧塔「陸沉」,拉姆齊表示有信心大廈會在短時間內維修:「我覺得大廈不能住人的機率極為之低.....我願意冒任何風險去在這個低迷的環境獲利。」他指他計劃在本周內搬入單位,其他家庭成員將會入住千禧塔的另一個單位。
千禧塔被揭發「陸沉」而引發業主怒告建造商及越灣聯合管理局(TJPA)。三藩市市議會(Board of Supervisors)周二一致通告向加州大學柏克萊分校(UC Berkeley)的結構工程教授默勒(Jack Moehle)發出證人傳票,要求他於明年作供,說明他在評估千禧塔下沉的工作。
美國全國廣播公司/美國《華爾街日報》
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