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[地產] 深圳前海 Shenzhen Qianhai

深圳前海 Shenzhen Qianhai

打造深圳“曼哈頓” 前海已可大規模開發
http://www.chinareviewnews.com/doc/1022/1/0/5/102210597.html?coluid=10&kindid=253&docid=102210597&mdate=0823171017

[ 本帖最後由 后太禧慈 於 2017-5-25 22:47 編輯 ]
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未來一百年大預測
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前海貸款稅 銀行促豁免
恒生料各方面積極推進
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130114/18133236

被視為國家資本賬試點開放的「優稅」窗口前海,其跨境人民幣貸款框架剛啟動,在港經營「人仔」的銀行爭取名列首批貸款行名單,不過當地法律稅制等具體操作安排仍須釐清。據悉,銀行界關注前海跨境貸款涉及10%的預扣稅是否獲得豁免,尚待當局釐清。
記者:劉美儀

目前內地稅制下,境內企業涉及境外借貸或股東資金的貸款,償還利息股息時,須上繳支付10%預扣稅,前海借貸是否獲豁免此稅,業界盼有關當局能進一步清晰化,若能彈性處理,將有利促進前海跨境借貸活動。不過銀行界相信,境外人民幣貸款利率即使計入預扣稅,目前成本仍低於5厘水平,較內地貸款息率優惠。
人行一年期人民幣貸款基準利率現為6厘,雖然下浮區間最多為基準利率的30%(即打七折降至4.2厘),但客戶未必可取足下浮優惠,故境外借貸息率仍吸引。

恒生 建行 料成首批銀行

前海是國家着力開發的「優稅」金融新區,業界指出,國務院已核准其實行稅務優惠的大方向,短期內即使預扣稅安排未釐清,亦不會影響銀行參與跨境借貸的意欲,但若有關稅務不獲寬免,長遠對促進跨境借貸活動難免構成障礙。
有本地報章日前引述前海管理局局長鄭宏傑會晤到訪澳門的代表團時表明,符合前海產業准入資格及優惠的企業,可享受15%企業所得稅稅率優惠,措施可望農曆年前落實。他亦透露,包括恒生(011)、渣打、國家開發銀行及建行(939)等,將成為前海跨境貸款的首批銀行名單,稍後將簽約。
據悉,前海當局擬於春節期間落實的稅務優惠,主要是當地企業所得稅及工作人員稅收優惠安排,跨境借貸牽涉的預扣稅項可能稍後才洽商。銀行界指出,前海既被列為資本賬開放試點,屬離岸銀行業務窗口,期望當局可將跨境借貸以本港對本港的離岸貸款角度視之,豁免繳付預扣稅。

「邊推邊釐清」屬正常

恒生旗下恒生中國副董事長兼行長薛關燕萍說,銀行會積極準備參與前海借貸,惟操作細節及不同稅種安排詳情要待當局公佈。
恒生銀行企業及商業銀行業務總監林燕勝亦表示,有關前海發展的稅務安排,須待當局進一步釐清及確定細則,但相信在內地大力促進前海發展的前提下,各方面都會積極推進,業界也會配合支持。
另一積極參與前海貸款的銀行指出,前海跨境貸款始終是先行先試安排,具體操作及稅務細則「邊推邊釐清」,實屬正常,他期望,前海管理局及深圳稅局等有關方面稍後會釐清跨境借貸涉及的預扣稅處理,在未有定案前,稅款按慣例會由客戶承擔,但借貸雙方仍會保持洽商。

何謂預扣稅?

【話你知】
按現行內地稅制,境內企業無論是獲國家外滙管理局批准、按額度進行境外外幣借貸,或涉境外子公司股東資金貸款,有關企業在償還利息或派發股息時,均須上繳相等於利率10%的預扣稅(Withholding Tax)。至於稅款最終由客戶全數承擔,或銀行在息率收益上打折,則屬商業安排。現時香港股民投資H股已須繳納預扣稅,主要是在獲分派股息時,相關H股上市公司扣起10%金額作為稅收。
無法無天
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藍籌點穴 細股亂飛
前海概念熱炒 深國狂飆兩成
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130123/18143537

無法無天
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前海3地王曝光 估值4700億

土地出讓快批 吸港地產商掘金
http://www.hket.com/eti/article/b8bb4e59-5ee9-49b9-b0fb-28cad76b8129-355181?ref=hknews




今年將是前海啟動大規模建設的元年。據悉,深圳市政府將很快審批前海《土地出讓暫行辦法》等土地政策,並與三大地主協商已出讓土地營運方案。

據證券界估算,三大地主擁有三幅土地總估值高達4,700億元。前海管理局委託土地政策諮詢機構諫言,前海開發宜引入香港大型發展商,體現深港合作,本港地產商有望前海淘金。

3大地主 招商集團中集深國際

據本報統計,前海1,500萬平方米土地中,約27.5%或412萬平方米分別由招商局集團、本港上市的中集(02039)和深圳國際(00152)所擁有(見圖)。

券商普遍以3倍地積比率、每平方米3萬元人民幣計算前海土地價值;三家公司土地由工業轉商業用途後,總估值將達4,735億元。招商局佔地最大,估值達3,592億元。中集及深圳國際的土地估值亦分別達584億及558億元;單一幅前海土地估值,已是這兩家公司市值數倍。

深國際及中集對本報表示,正跟政府部門進行磋商,現難評論土地轉讓模式,而招商局則不予置評。

深圳前海被規劃成特區中的特區,更被中共總書記習近平形容為未來的「新中環」,土地「寸土寸金」,周邊樓價去年已急升,而本港地產商有望分一杯羹。

倡引港資開發 新世界早着先機

深圳人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海接受本報獨家專訪時透露,他任董事長的蕾奧城市規劃早於2011年受前海管理局委託,提交土地政策諮詢報告,建議當局引入本港大型發展商參與前海開發。

本港四大地產商,新世界(00017)早於去年7月與前海簽署合作協議,主席鄭家純透露將投資數十億元。至昨晚截稿前,長實(00001)、新地(00016)未回應是否有投資前海,恒地(00012)則表示不評論個別項目。

據悉,蕾奧的報告建議選擇與擁有大型辦公室開發經驗、具香港背景的發展商合作。開發模式是,前海管理局透過國有土地作價出資或入股,與開發商共同組建公司。另3種土地管理模式是:土地出讓、土地租賃、自主開發。

王富海稱,據知前海土地最後方案與蕾奧思路基本一致。「3個出發點,其一籌集資金,當局通過土地經營進行滾動式開發;其二調控市場,用一定手段抑制未來樓市自然漲價,以支持產業發展;其三,分享成長,不能一次性轉讓土地後就收益沒了,當局以不同方式介入房屋開發及擁有,陸續收益。」

據悉,蕾奧諮詢方案僅針對前海未轉讓土地,市政府執意單獨與三大地主協商。消息指,政府希望與地主達成方案,深國際傾向速戰速決,與合作夥伴盡快實現土地租金收益,而中集及招商局對動用自身資金補地價有所保留。(系列二之二.完)
無法無天
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「水城」概念 15分鐘抵港機場
http://www.hket.com/eti/article/9db699d8-5035-47ab-9365-08ce2425235f-355577



「中國曼克頓」前海何以揚名國際,奧雅納工程顧問董事劉偉棠接受本報專訪時稱,前海將以「水城」概念吸引國際社群,區內將採取交通工具為導向(TOD)方式,若日後港深西部快速軌道建成,前海到香港機場僅需15分鐘。

「國際知名的『水都』意大利威尼斯因地理位置低,用水渠道來當做交通工具渠道。而前海面海,水城概念是為提升城市自然環境,將她與中國其他城市區別開來,並藉此吸引國際社群來前海。」

作為前海管理局為期3年的規劃諮詢顧問,劉偉棠如此闡述水城概念。據悉,圍繞此概念,前海將有5米高的人工瀑布,200多米流動的環形水廊貫穿其中。

交通樞紐 參考港機場快綫

他稱前海將採用恍似本港機場快綫的TOD發展模式,前海3個區將分別設有一個交通樞紐。「好比香港機鐵,形成一條珍珠串,每粒珍珠又設計不同。像香港站主要以寫字樓為主,九龍站則集住宅、寫字樓、酒店為一體。」

據悉,前海最大交通樞紐將同時貫通跨境軌道綫(港深西部快軌)、城際軌道綫(如深珠城際綫)及深圳地鐵(共五條)。其中預期,港深西部快軌通車時間為2020至2030年,屆時從前海到香港機場僅需15分鐘。

劉偉棠稱,奧雅納最遲於下月向前海管理局提交今年施工建議。前海管理局早前透露,20個單元中,今年將鋪開1、2、9、19四個重點單元建設。深圳國際(00152)擁地便在19單元。
無法無天
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深國際中集 地皮估值超市值

http://www.hket.com/eti/article/b25194eb-d972-478d-a63b-8e3fb7b923fd-355571

前海基建雖然距完成之時尚遠,但已轉化成投資概念,深圳國際(00152)及中集(02039)的股價亦因而受惠炒上。事實上,兩公司所持地皮,據證券界預測,估值已遠高於其現時市值。

花旗月初的研究報告指,深圳國際位於前海地皮,最高估值可達744億元,保守亦達282億元(見表),皆已高於其昨日市值147億元逾百億元。

深國際目標價 花旗升至0.99

該行預計,深圳國際的地皮建成項目後,可賣每平米3萬元人民幣,即使以較同業為高的平均淨資產折讓估計,亦可為公司股本價值增加約33.75億元或每股0.21元,故將其目標價由0.66元升至0.99元,維持買入評級。深國際昨收報0.9元,隨大市微跌0.01元。

作為市面少數具前海概念股份,深圳國際股價自12月後就屢創新高,至昨日已累升38.5%。年初前海首個跨境人民幣貸款獲批,消息亦間接推動其股價創08年初後新高,1月10日更高見0.96元。

若同樣以花旗的每平米可建築面積售價計,中集位於前海的地皮,估值亦高達585億元,一樣高於其昨日A+H股總市值400億元。

但兩公司所持地皮何時由工業用途改為商業用途,仍屬未知之數。花旗報告引述深圳國際管理層意見透露,去年尾中共總書記習近平上任後首次出訪就參觀前海、人民幣跨境貸款亦於年初公布,從上述發展來看,認為前海地皮重新規劃很快就會有定案。

有分析員稱,深圳國際近兩月急升,主因是有關前海地皮發展,短綫雖有不少投資者獲利離場的風險,但在其他穩定業務支持下,估值未算太貴。他稱,公司股價最大變數是有關前海不同政策發展,及向政府補地價的商討結果。

無法無天
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「新中環」效應 周邊樓價續飈
http://www.hket.com/eti/article/f9c9cd6e-3d5b-4995-87af-39d48a65ce1f-355590

前海概念發力,比鄰前海的寶安區成為深圳住宅市場最大贏家。深圳中原地產副總經理賀曉麗接受本報電話訪問時稱,今年前海概念持續發酵,周邊樓市成交量及價格將續火爆,二手住宅價格漲幅15%以上不足為奇。

代理:二手住宅料再升15%

對比2009年末、2010年初那股「前海熱」,賀曉麗稱:「那時候起得有點早,炒空概念,必然後來有點期望落空。但現在國務院已批覆前海發展規劃,陸續有企業入駐,中共總書記習近平視察前海更形容該區為未來的『新中環』,由概念逐步成為實際意義的前海。」

中原地產統計,去年全年深圳一手住宅均價微跌0.4%,二手住宅均價微跌1%,而獲「前海概念」支撑,寶安區分別錄得4%和17%的升幅,去年12月該區一手成交均價每平方米2萬元(人民幣,下同),二手均價為每平方米1.99萬元。

寶安房價漲66% 拉升全市

據最新的今年1月14日至20日住宅數據報告,寶安區二手價格按月上升66%,成交均價接近每平方米2.77萬元,大幅拉升全市均價,按月升13%至每平方米2.35萬元。

賀曉麗表示,去年12月中原深圳價格領先指數為333.6點,從2011年12月的299.9歷史低點顯著回升,預期今年深圳樓價將續升,有機會超過2011年5月的339.8點歷史高位。

據悉,前海1,500萬平方米土地分為三個區,而最緊鄰寶安的500萬平方米土地恰恰被定位為最核心的商務中心區。近期,深圳更出現「前海擴容」、將寶安區納入前海規劃中的聲音。

內地媒體早前報道,前海管理局局長鄭宏傑日前參與深圳市人大代表分組討論時,笑指寶安區相關報導調侃道,「不好意思啊,前海的開發,把前海周邊寶安中心區附近的房價推高了不少。」
無法無天
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大市繼續托住派貨
內房股率先淪陷
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無法無天
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