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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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議員促公私樓供應七三比
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20180702/00176_020.html

港府日前公布包括將九幅私營房屋土地改為公營房屋用地六項房屋措施,各界關注公營及私樓房屋比例日後調整的新比例,社會不少聲音認為現時公私樓宇建造六四比經已脫離現實,需要調高公營房屋比率,但是否會達到公私樓建造量調節至七三比,特首說如果可以掌握土地供應狀況,當局可考慮調整並透露爭取在十月施政報告中交代。另外,財政司司長陳茂波強調,額外差餉即「空置稅」並不是針對現時一手樓,而是未來五年每年超過二萬個單位的出售及空置處理。

身兼房委會委員的立法會議員柯創盛認為增加公營房屋比例是「應有之義」,他認為需要調整到建造私營房屋七三比例,促請港府能清楚交代未來做法,確保公屋供應量與「三年上樓」目標掛鈎,促請林鄭在施政報告中列為政策。

增土地供應 港府稱靠填海

對於有建議限制外來人士買樓,林鄭月娥指限購政策在現階段未適合,但不代表以後完全不考慮。上屆政府推出港人港地亦不是很有幫助,最怕是好心做壞事。

至於會否放寬四百萬元以上物業的按揭成數,她擔心會令樓市更加熾熱,現時無此計劃。對於如何增加土地供應,她聲言「大膽講」需靠填海,希望透過土地供應專責小組諮詢得共識。她又重申六項新措施並非為壓抑樓價,並指撤樓市辣招會令樓價飆升,暫時不會有變。

陳茂波:空置稅非針對現樓

政府六招中包括向一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」,俗稱「空置稅」。陳茂波在網誌指出,坊間有意見認為一手空置單位數量不多,質疑措施效用,他說不能只着眼於目前已落成的一手空置單位,必須考慮未來房屋落成的趨勢,以及發展商手上持有可以隨時出售的貨量。

陳茂波指出,未來五年落成量平均每年約二萬一千個,在今年四月底,發展商手上可隨時發售的單位及樓花達二萬八千個,必要採取前瞻性措施,促使這些供應早日推出市場,確保港府增加私人住宅用地和房屋供應的努力,取得確切和適時的實效。

陳茂波認為計算空置的時間由單位獲發「滿意紙」起計並不適當,因「滿意紙」是確保發展商能履行地契條款上列明的各項要求,發展商是否取得「滿意紙」,不會妨礙向市場出售或出租所建單位,故以入伙紙發出後一年內必須沽清所有單位,更能確保私人住宅用地按時完工及出售。

至於社會有聲音指「額外差餉」會轉嫁買家身上,這取決於市場供求,過往一些地價或發展成本較低的樓盤,發展商也不會以「相宜」價格開售。
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【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405293

80後新婚首置客700萬元買大圍新盤薈蕎1房戶,惟發展商提供按揭公司不批八成按揭,最終撻定損失逾36萬元。及後向一手銷監局及地監局投訴美聯物業經紀落定前實牙實齒表示「一定可造8成按揭」惟最終不批,以及教唆偽造文件,務求讓已退休無收入的外父成為按揭擔保人,並委聘律師循民事訴訟追討賠償。地監局已正展開調查。

80後買家新婚後欲置業,數月前途經尖沙嘴被經紀游說購買宏安(1243)沙田大圍新盤薈蕎,儲蓄多年達200萬元,相信有能力置業,最後被屋苑綠化環境及交通便利吸引。他接受訪問表示,街頭經紀介紹認識該行經紀梁,之後帶到薈蕎售樓處,第一天經紀梁表示代客墊支一半留住單位,當時已經晚上8時多未決定。

翌日再回售樓處,當時向經紀梁表示:「我哋提及入息3萬頭,佢(經紀)話呢個無問題,話介紹按揭公司俾我哋,會幫我哋做到八成按揭……但我哋最擔心做唔做到8成按揭,然後佢話實做到啦,點會做唔到,呢個無問題,仲有咩好考慮。其實我哋表明咗好幾次,擔心呢樣嘢,佢當時睇我哋入息,係度計數,計計下話ok…無問題啦…實牙實齒話無問題。」他補充,期間身份證被取以作留單位之用,甚至去廁所小便,經紀B都企在隔離,即使老婆要去廁所,作為男性的經紀梁也稱要陪伴,即使說是女廁,也要在廁所外守候。

之後購入一個實用389方呎一房戶,成交價720萬元,臨約定金逾36萬元。從未買過樓,但都有計過數,「如果做到8成按揭,係供得起。首期連雜費約170萬,我哋有200萬,仲有30萬流動資金去應付突如其來的事,唔會供唔到一個月就拜拜。我哋有準備,借8成月供2.1萬,兩公婆節食縮食,而家一個月都駛唔夠一萬,每個月都有剩。」

簽臨約後要求經紀梁提供按揭公司聯絡方法,但遲遲未覆,直到簽約翌日才提供聯絡方法。及後該按揭公司致電回覆表示,8成按揭月入須達5.2萬元。他感到突然:「完全無諗過同經紀講嘅嘢咁大出入。如果一開始話要五萬幾入息,就知道唔使諗啦,唔使簽約!追問經紀梁:『之前又話做到8成嘅?』跟住佢話無講過。咁就知大鑊啦!個陣無戒備,無證明佢有咁講過,覺得好似中圈套。」

到經紀梁代理行算賬,再轉介另一名經紀林,經紀林教唆他們偽造文件,將外父自住單位出租給他老婆,令已退休外父有收入,藉以符合擔保人的資格,今次有備而來,整個過程錄音。他表示:「好奇怪,似呃人,照咁做,如果犯法越踩越深……唔想一錯再錯。」

最終無理會經紀林的建議,惟時間急逼,籌不到錢便撻定,他皺眉道:「當時好無助,唔知應該同邊個講,屋企人都已經做唔到擔保人,我哋係得咁多,突然要嘔多一百幾十萬,屋企人都幫唔到自己。朋友?香港地每個人都想買樓,佢地都未買樓,又點會幫我買樓呢。最後撻定,好失望,辛苦儲咁耐嘅錢,一下子俾人整走咗。」

被問是否有責任做好功課,他回應:「第一次買樓,無戒備心要去防人。因為呢間是一間好大的地產代理公司…無諗過原來大型公司隨便地氹啲客去買,甚至是呃我哋去買。未買過樓,原來咁多程序。」且已計過現有200萬元,付首期後仍有約30萬元後備資金,月供約2.1萬元,職業穩定,兩公婆短期不算生育,當時經紀梁又斬釘截鐵話「做咗咁多年」,信他的經驗,沒料到後來出爾反爾。現已去信一手銷售局及地監局投訴,希望追討辛苦儲回來的錢。

美聯物業回應,就上述個案,據悉,公司職員已向客人提供按揭及壓力測試資料供參考,而發展商亦有提供不同類型按揭計劃,但一切仍需以銀行或發展商批核作準,而客人是在簽臨約翌日便決定自行取消交易。另外,公司職員未有就是次個案提供違規建議。美聯重申重視員工操守,如發現有任何違規行為,會嚴肅處理。

【撻定風波】地監局進行調查 呼籲經紀勿向買家保證按揭
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405345
地監局表示,已接獲上述80後首置客投訴經紀誤導及涉嫌教唆偽造文件的個案,該局發言人表示,正展開調查,但不宜評論或透露詳情。至於教唆他人行使偽造文書會觸犯刑事罪行,一經定罪,最高刑罰監禁14年。

地監局發言人表示,持牌地產代理主動向準買家解說按揭須完全根據有關銀行及財務公司或賣方提供的資料,不得向準買家聲稱可保證將成功取得按揭或希望獲取按揭條款,並應建議準買家直接向有關銀行及財務公司或賣方查詢條款。

代理處理任何物業交易時,如向準買家提供付款方式或按揭等資料,須確保準確,不可作出任何可能誤導準買家的失實陳述,亦不應在未經查證下,草率地向客戶提供按揭資訊,或保證其可成功取得某一個成數的按揭,或就其按揭貸款的條款作出任何保證,否則有機會被監管局紀律處分。另外,倘若有地產代理因教唆他人行使偽造文書而觸犯刑事罪行,一經定罪,有機會影響其持有或繼續持有牌照的資格,而被撤銷牌照。

大律師潘展平表示,如果原告有足夠證據顯示該名經紀表明「保證做到按揭」,但最終做不到,可透過民事訴訟控告經紀誤導,並追討因誤導而招致的損失。至於教唆偽造文件,一經定罪,最高刑罰監禁14年。

一手銷監局回覆,不會評論個別個案,但接獲任何投訴均會處理,任何涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》的情況,會跟進調查。

【撻定風波】薈蕎290宗成交錄16宗撻定 累殺定600萬
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405356
宏安(1243)沙田大圍新盤薈蕎去年底推售,全盤提供336伙,根據一手成交冊,截至本月初為止,累沽約290伙佔全盤約86%,銷售至今,合共錄得16宗撻定個案,佔成交單位總數約5%,每宗殺定金額由約24.6萬元至86萬元,合共被發展商殺定逾591萬元。項目最大宗撻定為1翼15樓D01室,實用面積746方呎,今年3月份以1,720萬元成交,惟簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展,買家最終撻定損失86萬元。

今年大型新盤嘉華(173)大埔新盤嘉熙累售至今錄得4宗撻定個案,佔已售逾360伙僅約1%。新世界(017)清水灣傲瀧累沽575伙,撻定個案7宗,佔已售單位亦約1%。至於去年大盤長實(1113)荃灣海之戀‧愛炫美錄得21宗撻定個案,佔已售逾1,400伙約1.5%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,目前新盤高成數按揭不一定包按,即免入息審查、不設壓力測試的申請即批,普遍要求買家提供入息證明及足夠還款能力。各新盤按揭公司審批準則不同,部份只要入息不超過供款一半,部份卻與銀行準則看齊,包括要通過壓力測試。3:買家可預先與發展商職員查詢高成數按揭準則,未確定時最好以銀行審批準則作為供款預算。根據銀行準則,通過壓力測試,若還款期25年,供款佔入息不超過43.5%。如還款期30年,供款佔入息不可超過41.5%。
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