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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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亮說亮話:一手樓食咗類固醇
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170613/20053875?_ga=2.118141065.1059504561.1497375166-2114841147.1497375165

現在樓市出現一個奇怪現象,就是新樓熱賣,二手冷清,有不明白箇中道理的朋友問我,我話很簡單,新樓服食了類固醇,二手樓沒有,所以新樓表現勇猛,如果新樓停服類固醇,表現說不定比二手樓還要差。朋友問我,甚麼是樓宇類固醇?就是高成數按揭。
如果二手樓業主想賣得一個好價,不妨考慮新樓盤做法,就是收取買家15%首期後,餘數在三年後一次過清還,利息即使比正常高一些,有很大機會可以賣貴兩成,不過,就一定沒有二手樓業主願意這樣做,因為這不是樓宇買賣,而是賭博。買家最多只是輸15%,如果樓價下跌三四成,業主就會損失慘重。
而且,只收15%首期,都唔知道夠唔夠還銀行貸款,地產商就可以這樣做,總比賣不出好,所以,購買力便全部湧往新樓,造成新樓即使有溢價依然熱賣,但新樓賣家要考慮到,他們要負上樓價下跌的風險,千祈唔好以為地產商不會追數,根據過往經驗,是有地產公司在樓價大跌之後向客戶追收差額,不能夠掉以輕心。

類固醇有一個壞處,就是要越服越多,現在地產商提供八成半按揭,令到銷情熾熱,過了不久,買家就不滿足於八成半按揭,他們會要求九成半甚至十成按揭,否則的話,新樓銷情就會冷卻,比未提供八成半按揭之前表現更差,就好似一個運動員在停服類固醇之後,表現一定比未開始服用之前更差。
這就是地產商,尤其是那些資金不足中小型地產商困難之處,唯一可以解決問題的辨法就是減價,所以,我認為高成數按揭出現就是樓市下跌先兆。
現在有不少學者開始意識到高成數按揭危險之處,他們在不同傳播系統發出相同訊息,雖然是遲了一些,但總好過有一些評論員提也不提,只是一味唱好樓市,認為樓市在年內有三成升幅,令到採用高成數按揭的人有憧憬,在三年後,樓價很輕易上升五成,他們便可以很容易將採用高成數所買樓宇轉按至銀行。
既然大家都知道政府是沒有權力管制高成數按揭,有影響力的人應該提醒那些打算採用高成數按揭買樓的人,如果他們不聽勸告,以後就不能夠怪責任何人。
陳東兒

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消委會:一手樓投訴逐年增
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170619/20061046

星洲樓市冷卻 香港無懼加辣 
走勢相反 北水湧港成關鍵
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060824

港府自2009年來多次收緊按揭成數、增交易稅打壓樓市,成效不彰,反觀新加坡早年面對樓市過熱用類似招數,卻能冷卻樓市,近月更減辣提振市場。專家分析3大原因,本港有中資資金湧入屬關鍵,加上新加坡資金渠道不及港豐富,且八成人住組屋,故調控成效較好。
記者:周家誠

新加坡自2010年起開展逆周期措施,2013年樓價即見頂,截至今年3月底過去3年累跌近11%,故今年初調低賣家印花稅,減輕出售物業成本。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥受訪時指,新加坡成功冷卻樓市,主因是2013年引入供款佔入息比率總限制(TDSR),令投資者入市意欲、借款能力大幅收緊。本港雖有類近TDSR準則,但中原地產新加坡總經理許大偉解釋,本港銀行以外其他融資渠道豐富,如物業二按較蓬勃、發展商貸款等,均未必審視TDSR,成為灰色地帶,新加坡則非常嚴格,二按和發展商貸款均受嚴格監管。
陳補充,兩地冷卻樓市措施相近,但中資參與程度使樓價走勢不同。香港背靠中國腹地,是中資落腳地首選,很大程度影響本地樓價,新加坡雖有鄰近東盟優勢,但國家眾多,不及中國單一及資金量龐大。





半年結 十大屋苑六個貴逾10%
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170619/00202_001.html


[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-19 09:56 編輯 ]
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二手樓價指數 結束19周連升
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%8C%E6%89%8B%E6%A8%93%E5%83%B9%E6%8C%87%E6%95%B8-%E7%B5%90%E6%9D%9F19%E5%91%A8%E9%80%A3%E5%8D%87-231131703--sector.html

洪水橋新發展區500億元打造
https://hk.news.yahoo.com/%E6%B4%AA%E6%B0%B4%E6%A9%8B%E6%96%B0%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%8D%80500%E5%84%84%E5%85%83%E6%89%93%E9%80%A0-221108931.html
政府致力打造洪水橋新市鎮,土木工程拓展署最新規劃及工程顧問研究報告,建議洪水橋新發展區以「加強版傳統新市鎮發展模式」發展,粗略估算地盤平整和工程基礎設施的總成本費用約達五百億元。因應發展區內有多個棕地作業者,報告又建議預留二十四公頃土地興建多層樓宇容納受影響作業者。預計整體發展將於二○三七/三八年完成,可提供約十五萬個新就業機會,及六萬一千個單位,容納新增十七萬六千名居民。

毗連元朗、天水圍及屯門的洪水橋新發展區,總面積約七百一十四公頃。政府經過三階段諮詢,去年九月公布「經修訂建議發展大綱圖」,計畫利用洪水橋連接港深西部公路、西鐵線、屯門赤鱲角連接路等優勢,作為與深圳前海經濟融合的門廊。

顧問報告提及,參考古洞北和粉嶺北新發展區的經驗,認為以全公營機構參與模式作基礎,並容許「原址換地」的契約修訂申請的「加強版傳統新市鎮發展模式」去發展洪水橋新發展區,可以讓政府控制時間,並加快房屋供應,達至均衡及可持續的發展。

顧問亦建議由二○一九年起,分前期工程及第一至第四階段推展發展計畫,而主要的地盤平整及工程基礎設施,暫定分成十一份工程合約進行。根據粗略估算,地盤平整和工程基礎設施的總成本費用,以一五年九月的價格水平計算,預計約五百億元。有關成本將在有關發展階段的詳細設計工作時重新檢視,而整體發展預計在三七/三八年完成。

在發展計畫中,主要項目包括在擬建的西鐵線洪水橋站及現有天水圍站周邊規劃辦公室、零售、公私營住宅、社區設施,重點將洪水橋發展成新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」及「地區商業中心」。新發展區西部的「物流、企業和科技區」可便捷連接策略性運輸走廊,指定作物流設施、企業及科技園和工業區,並提供約二十四公頃土地興建多層樓宇,以容納現時佔地約一百九十公頃的三百七十個棕地作業場地中部分作業者。

新發展區將會以公私營五成一對四成九的比例,興建六萬一千個單位,屆時人口將增加十七萬六千人,至二十一萬八千人,同時亦會提供十五萬新就業機會。報告指,鑑於鄰近的天水圍公營房屋比例相對較高,新發展區內約半數房屋為公營房屋,以達至整體公私營房屋比例達六成九對三成一。新發展區首批居民可於二○二四年起入住,而新增的就業機會有助改善全港居所和職位的不均分布,促進本地社區活力。
陳東兒

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天價豪宅 天台起石屎屋玻璃屋 
倚巒5洋房涉僭建 3間遭釘契
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170624/20067055


涉事3業主共持逾26億元物業
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170624/20067066

[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-24 16:07 編輯 ]
陳東兒

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經濟客艙:香港樓市vs多倫多樓市
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068359

香港同多倫多,兩個城市、兩種不同嘅樓市溫度,新一代卻面對同樣嘅難題:「買樓」。
香港樓價易升難跌,因為接近六成家庭已經供完樓。喺慈父慈母支持下,願意為子女畀首期,又唔怕供多層,體現傳統父母為下一代嘅無條件犧牲。香港人與父母同為大多數,年齡層亦越推越後,甚至婚後選擇跟父母同住,比比皆是。
喺多倫多越來越多八、九十後,畢業後同父母同住,或者根本冇諗過搬出去住,佢哋仲成為樓價飆升嘅催化劑。多倫多都好似香港出現樓價狂升浪潮,主要原因都係過去全球放水熱錢流入、中國走資潮同移民潮掃貨及人口結構改變,房價只是一路向上。

多倫多二手樓市亦持續上升,但有人話二手樓缺盤又缺貨,竟然因為子女同父母同住有關。多倫多子女跟父母同住比例超過七成,二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成,跟香港同樣差唔多。不過,香港嘅家庭債務佔本地生產總值(GDP)比率相對加拿大低,今年首季佔比為66%;加拿大嘅家庭債務佔GDP比率逼近三倍。多倫多子女跟父母同住比例超過七成,二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成,跟香港市況幾相近。
二手房屋欠缺盤源,最大問題係多倫多嘅慈父慈母,佢哋冇香港嘅慈父慈母供完間獨立屋,仲有錢幫囝囡一炮過畀首期。佢哋唯一可以做,就係將間屋留畀囝囡,希望囝囡呢段期間嘅依賴,幫到佢哋儲首期嘅第一桶金。大多數嘅多倫多父母都係持貨觀望,房價只升不跌,形成同香港二手樓乾升相近嘅情況。

800萬以上物業最多承按80%
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068791





擁價值365萬居屋 無入息感不安穩
長者申安老按揭 月袋8,000元
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068786


[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-25 23:01 編輯 ]
陳東兒

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