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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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議員促公私樓供應七三比
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20180702/00176_020.html

港府日前公布包括將九幅私營房屋土地改為公營房屋用地六項房屋措施,各界關注公營及私樓房屋比例日後調整的新比例,社會不少聲音認為現時公私樓宇建造六四比經已脫離現實,需要調高公營房屋比率,但是否會達到公私樓建造量調節至七三比,特首說如果可以掌握土地供應狀況,當局可考慮調整並透露爭取在十月施政報告中交代。另外,財政司司長陳茂波強調,額外差餉即「空置稅」並不是針對現時一手樓,而是未來五年每年超過二萬個單位的出售及空置處理。

身兼房委會委員的立法會議員柯創盛認為增加公營房屋比例是「應有之義」,他認為需要調整到建造私營房屋七三比例,促請港府能清楚交代未來做法,確保公屋供應量與「三年上樓」目標掛鈎,促請林鄭在施政報告中列為政策。

增土地供應 港府稱靠填海

對於有建議限制外來人士買樓,林鄭月娥指限購政策在現階段未適合,但不代表以後完全不考慮。上屆政府推出港人港地亦不是很有幫助,最怕是好心做壞事。

至於會否放寬四百萬元以上物業的按揭成數,她擔心會令樓市更加熾熱,現時無此計劃。對於如何增加土地供應,她聲言「大膽講」需靠填海,希望透過土地供應專責小組諮詢得共識。她又重申六項新措施並非為壓抑樓價,並指撤樓市辣招會令樓價飆升,暫時不會有變。

陳茂波:空置稅非針對現樓

政府六招中包括向一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」,俗稱「空置稅」。陳茂波在網誌指出,坊間有意見認為一手空置單位數量不多,質疑措施效用,他說不能只着眼於目前已落成的一手空置單位,必須考慮未來房屋落成的趨勢,以及發展商手上持有可以隨時出售的貨量。

陳茂波指出,未來五年落成量平均每年約二萬一千個,在今年四月底,發展商手上可隨時發售的單位及樓花達二萬八千個,必要採取前瞻性措施,促使這些供應早日推出市場,確保港府增加私人住宅用地和房屋供應的努力,取得確切和適時的實效。

陳茂波認為計算空置的時間由單位獲發「滿意紙」起計並不適當,因「滿意紙」是確保發展商能履行地契條款上列明的各項要求,發展商是否取得「滿意紙」,不會妨礙向市場出售或出租所建單位,故以入伙紙發出後一年內必須沽清所有單位,更能確保私人住宅用地按時完工及出售。

至於社會有聲音指「額外差餉」會轉嫁買家身上,這取決於市場供求,過往一些地價或發展成本較低的樓盤,發展商也不會以「相宜」價格開售。
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【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405293

80後新婚首置客700萬元買大圍新盤薈蕎1房戶,惟發展商提供按揭公司不批八成按揭,最終撻定損失逾36萬元。及後向一手銷監局及地監局投訴美聯物業經紀落定前實牙實齒表示「一定可造8成按揭」惟最終不批,以及教唆偽造文件,務求讓已退休無收入的外父成為按揭擔保人,並委聘律師循民事訴訟追討賠償。地監局已正展開調查。

80後買家新婚後欲置業,數月前途經尖沙嘴被經紀游說購買宏安(1243)沙田大圍新盤薈蕎,儲蓄多年達200萬元,相信有能力置業,最後被屋苑綠化環境及交通便利吸引。他接受訪問表示,街頭經紀介紹認識該行經紀梁,之後帶到薈蕎售樓處,第一天經紀梁表示代客墊支一半留住單位,當時已經晚上8時多未決定。

翌日再回售樓處,當時向經紀梁表示:「我哋提及入息3萬頭,佢(經紀)話呢個無問題,話介紹按揭公司俾我哋,會幫我哋做到八成按揭……但我哋最擔心做唔做到8成按揭,然後佢話實做到啦,點會做唔到,呢個無問題,仲有咩好考慮。其實我哋表明咗好幾次,擔心呢樣嘢,佢當時睇我哋入息,係度計數,計計下話ok…無問題啦…實牙實齒話無問題。」他補充,期間身份證被取以作留單位之用,甚至去廁所小便,經紀B都企在隔離,即使老婆要去廁所,作為男性的經紀梁也稱要陪伴,即使說是女廁,也要在廁所外守候。

之後購入一個實用389方呎一房戶,成交價720萬元,臨約定金逾36萬元。從未買過樓,但都有計過數,「如果做到8成按揭,係供得起。首期連雜費約170萬,我哋有200萬,仲有30萬流動資金去應付突如其來的事,唔會供唔到一個月就拜拜。我哋有準備,借8成月供2.1萬,兩公婆節食縮食,而家一個月都駛唔夠一萬,每個月都有剩。」

簽臨約後要求經紀梁提供按揭公司聯絡方法,但遲遲未覆,直到簽約翌日才提供聯絡方法。及後該按揭公司致電回覆表示,8成按揭月入須達5.2萬元。他感到突然:「完全無諗過同經紀講嘅嘢咁大出入。如果一開始話要五萬幾入息,就知道唔使諗啦,唔使簽約!追問經紀梁:『之前又話做到8成嘅?』跟住佢話無講過。咁就知大鑊啦!個陣無戒備,無證明佢有咁講過,覺得好似中圈套。」

到經紀梁代理行算賬,再轉介另一名經紀林,經紀林教唆他們偽造文件,將外父自住單位出租給他老婆,令已退休外父有收入,藉以符合擔保人的資格,今次有備而來,整個過程錄音。他表示:「好奇怪,似呃人,照咁做,如果犯法越踩越深……唔想一錯再錯。」

最終無理會經紀林的建議,惟時間急逼,籌不到錢便撻定,他皺眉道:「當時好無助,唔知應該同邊個講,屋企人都已經做唔到擔保人,我哋係得咁多,突然要嘔多一百幾十萬,屋企人都幫唔到自己。朋友?香港地每個人都想買樓,佢地都未買樓,又點會幫我買樓呢。最後撻定,好失望,辛苦儲咁耐嘅錢,一下子俾人整走咗。」

被問是否有責任做好功課,他回應:「第一次買樓,無戒備心要去防人。因為呢間是一間好大的地產代理公司…無諗過原來大型公司隨便地氹啲客去買,甚至是呃我哋去買。未買過樓,原來咁多程序。」且已計過現有200萬元,付首期後仍有約30萬元後備資金,月供約2.1萬元,職業穩定,兩公婆短期不算生育,當時經紀梁又斬釘截鐵話「做咗咁多年」,信他的經驗,沒料到後來出爾反爾。現已去信一手銷售局及地監局投訴,希望追討辛苦儲回來的錢。

美聯物業回應,就上述個案,據悉,公司職員已向客人提供按揭及壓力測試資料供參考,而發展商亦有提供不同類型按揭計劃,但一切仍需以銀行或發展商批核作準,而客人是在簽臨約翌日便決定自行取消交易。另外,公司職員未有就是次個案提供違規建議。美聯重申重視員工操守,如發現有任何違規行為,會嚴肅處理。

【撻定風波】地監局進行調查 呼籲經紀勿向買家保證按揭
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405345
地監局表示,已接獲上述80後首置客投訴經紀誤導及涉嫌教唆偽造文件的個案,該局發言人表示,正展開調查,但不宜評論或透露詳情。至於教唆他人行使偽造文書會觸犯刑事罪行,一經定罪,最高刑罰監禁14年。

地監局發言人表示,持牌地產代理主動向準買家解說按揭須完全根據有關銀行及財務公司或賣方提供的資料,不得向準買家聲稱可保證將成功取得按揭或希望獲取按揭條款,並應建議準買家直接向有關銀行及財務公司或賣方查詢條款。

代理處理任何物業交易時,如向準買家提供付款方式或按揭等資料,須確保準確,不可作出任何可能誤導準買家的失實陳述,亦不應在未經查證下,草率地向客戶提供按揭資訊,或保證其可成功取得某一個成數的按揭,或就其按揭貸款的條款作出任何保證,否則有機會被監管局紀律處分。另外,倘若有地產代理因教唆他人行使偽造文書而觸犯刑事罪行,一經定罪,有機會影響其持有或繼續持有牌照的資格,而被撤銷牌照。

大律師潘展平表示,如果原告有足夠證據顯示該名經紀表明「保證做到按揭」,但最終做不到,可透過民事訴訟控告經紀誤導,並追討因誤導而招致的損失。至於教唆偽造文件,一經定罪,最高刑罰監禁14年。

一手銷監局回覆,不會評論個別個案,但接獲任何投訴均會處理,任何涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》的情況,會跟進調查。

【撻定風波】薈蕎290宗成交錄16宗撻定 累殺定600萬
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180706/58405356
宏安(1243)沙田大圍新盤薈蕎去年底推售,全盤提供336伙,根據一手成交冊,截至本月初為止,累沽約290伙佔全盤約86%,銷售至今,合共錄得16宗撻定個案,佔成交單位總數約5%,每宗殺定金額由約24.6萬元至86萬元,合共被發展商殺定逾591萬元。項目最大宗撻定為1翼15樓D01室,實用面積746方呎,今年3月份以1,720萬元成交,惟簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展,買家最終撻定損失86萬元。

今年大型新盤嘉華(173)大埔新盤嘉熙累售至今錄得4宗撻定個案,佔已售逾360伙僅約1%。新世界(017)清水灣傲瀧累沽575伙,撻定個案7宗,佔已售單位亦約1%。至於去年大盤長實(1113)荃灣海之戀‧愛炫美錄得21宗撻定個案,佔已售逾1,400伙約1.5%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,目前新盤高成數按揭不一定包按,即免入息審查、不設壓力測試的申請即批,普遍要求買家提供入息證明及足夠還款能力。各新盤按揭公司審批準則不同,部份只要入息不超過供款一半,部份卻與銀行準則看齊,包括要通過壓力測試。3:買家可預先與發展商職員查詢高成數按揭準則,未確定時最好以銀行審批準則作為供款預算。根據銀行準則,通過壓力測試,若還款期25年,供款佔入息不超過43.5%。如還款期30年,供款佔入息不可超過41.5%。
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天寰每呎4.1萬 貴絕東九龍
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20180719/00204_002.html


GRAND AUSTIN特色戶呎售逾6.5萬元創新高
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180729/bkn-20180729181700334-0729_00842_001.html?refer=hn1

[ 本帖最後由 KT88 於 2018-7-29 05:06 編輯 ]
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私樓潛在供應9.3萬伙兩年低
http://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/1901681/%E7%A7%81%E6%A8%93%E6%BD%9B%E5%9C%A8%E4%BE%9B%E6%87%899.3%E8%90%AC%E4%BC%99%E5%85%A9%E5%B9%B4%E4%BD%8E


政府近年積極推地,但未來3至4年的私人住宅潛在供應量卻持續減少。雖然運輸及房屋局(下稱運房局)最新數據顯示,截至今年6月底,屬於短期供應的本港私人住宅現樓貨尾連同待售樓花單位(統稱為可發售單位)共有7.6萬伙【圖1】,按季增加3000伙(約4%),惟屬於較長遠供應的「已批地而未動工」單位數目,則由首季的2.3萬伙急挫6000伙(約26%),至1.7萬伙。

在「短增長減」之下,未來3至4年的私人住宅潛在供應量最終按季減少3000伙,報9.3萬伙【圖2】,屬於2016年第三季以來近兩年新低。

短期可售單位7.6萬新高

運房局周五(27日)公布最新的「私人住宅一手市場供應」數據顯示,截至今年6月底,未來3至4年的私人住宅潛在供應量共有9.3萬伙,較第一季的9.6萬伙,按季回落3.1%,連續兩季縮減,累跌4.1%,較去年第二季高位的9.8萬伙,更急挫半成。潛在供應量由現樓貨尾、待售樓花單位及已批地而未動工單位3個數據組成。

第二季潛在供應量下降,運房局發言人指出,主要由於有較多一手私人住宅以現樓或預售方式發售,相信在政府持續有序地增加房屋土地供應之下,潛在供應量可以「維持在較高水平」。

當局亦透露,9.3萬伙潛在供應之中,約79%為實用面積不足753方呎的中小型單位,比例按季升1個百分點,再創新高;中小型單位則有7.37萬個,按季回落1.6%。

另外,政府6月底公布徵收一手住宅空置稅前,不少發展商已積極推售手上的現樓貨尾,但截至6月底累積現有貨尾共約9000伙,連續4季不變。值得注意的是,有關現樓貨尾數據,運房局向來習慣以最接近的千位數表述,不過,運房局今次首度以最接近的百位數展示,截至6月底,共有約9200伙。

截至今年6月底,興建中的樓花單位共有8.4萬個,按季增加3000伙,創2004年有紀錄以來最高,其中1.7萬個單位已經預售;待售樓花則有6.7萬伙,亦超越2016年第二季的6.5萬伙,屬歷來最多。

受待售樓花單位破頂帶動,被視為短期住宅供應的可售單位數目亦因而按季增加3000伙,至7.6萬伙,連續兩季創新高。

短期住宅供應增加,惟相對長遠的「已批地而未動工」單位數目,截至6月底只有1.7萬個,較去年第三季的3.1萬伙大減45.2%,更是2014年第四季錄得1.5萬伙之後,近3年半首度跌穿2萬伙水平。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,潛在供應量連跌兩季,或與政府近季減少賣地有關,但由於鐵路上蓋項目和私人重建等仍料有充足供應,不擔心供應已到頂。

樓價影響微 升勢料持續

張翹楚相信政府實施空置稅等措施後,發展商會以「賣幾多、起幾多」的方法應對,預期未來數季的潛在供應量將降至9萬至9.1萬伙左右,惟他估計樓價受供應量的影響有限,下半年樓價儘管升勢放緩,約仍有5%升幅。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,政府推地興建每年1.8萬個私人住宅單位的目標不變,相信潛在供應量處於9萬伙以上水平的情況未必會突然轉變,供應量不會對樓價走勢造成太大影響,料於下半年續漲約5%至7%。

對於批出地皮可建的單位數量減少,珠海學院商學院院長何濼生說,政府應考慮加快推出公私營合作機制,運用發展商手頭上的農地作發展,並認為倘若提高補地價透明度的話,可以避免被指利益輸送。
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十大屋苑僅錄6成交
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20180806/00204_005.html

財經專題:中環中心分樓
七買家版圖曝光
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180807/20470706


長實(1113)去年底以402億元出售中環中心75%權益,轟動市場,隨即惹來投資者拆售疑雲。個別入貨者在市場放售,定價進取,惟在貿易戰陰霾下銷情緩慢。炒家食了一輪驚風散,開始調低意向價,近日終成功售出部份樓面。本報找來接近買方的消息人士,還原交易內情。原本交易有多個方案,但最終取得項目後,參與者立即按入股比例瓜分樓層,自行想方法沽售樓面及承受上會風險。他們以抽籤形式揀樓,接近頂樓由小巴大王馬亞木所得,後來加入的金利豐(1031)朱太亦掃得7層樓面。
本報記者

本報取得中環中心各樓層的全面「瓜分圖」(見下圖),最大業主是小巴大王馬亞木,持有13層樓面,接近頂層(79樓)的78樓也由他所奪。第二大業主是世茂房地產(813)主席許榮茂,共9層樓面。第三位為「磁帶大王」陳秉志及友好溫太,共持有9層樓面。

金利豐朱太擁七層樓面

至於第四位是冷馬「殼后」金利豐朱太(朱李月華),共持有7層樓面,並主要集中高層位置。全國政協委員盧文端則持有5層樓面。從未曝光的投資者「物流張」張順宜,則持有3層樓面,投資者蔡志忠持貨最少,僅持有兩層。

還原這財團組成過程,據一名知情人士透露:「中環中心由於座落在中環皇后大道中,加上質素頗佳,早在2016年前,已有好幾個買家出價洽購。今次購得中環中心的財團曾在一年前出價三百億洽購,但一樣唔成功,直至去年底,加碼至402億元,長實才肯首賣出手持的48層樓層。」

買方組成「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」,在首次出價時已有股東雛形,再由公司主席盧文端穿針引線,洽購及選擇融資方案。

不過其中一名股東臨門脫腳。據接近買方消息人士指:「原本由內地股東國儲能源化工持有55%權益,其餘45%由5組本地投資者組成,包括盧文端、馬亞木、陳秉志、張順宜及蔡志忠。」
「國儲能源化工本來計劃在完成交易及分樓後,會出售持有的一半樓面,餘下一半作自用及更改大廈名稱。惟在物業交易完成前,突然退出。」最終由世茂房地產(0813)主席許榮茂及金利豐行政總裁朱李月華接手。而抽籤儀式亦在金利豐寫字樓舉行,各人順便帶來自己的仔女家人,見一見長輩。

原擬沽部份樓面後才分樓

該名人士更透露:「原本初步構思是在物業完成交易後,即時以公司名義將全部樓面出售,在賣到某個百分比後,才開始分樓,但最終未有選擇這方案。最後決定是各人按出資比例,即時以抽籤方式揀樓層。」這樣便要各自負責自己所選樓層的推售方案及風險,此亦顧及不同人的財政實力。

至目前為止,市傳只有「物流張」的49及50樓已售出,每方呎成交價5.1萬元,涉及金額25.21億元,買家為中資公司作自用。另其持有的43樓,現仍以意向呎價5萬元放售。至於盧文端持有的30樓,市傳有買家以呎價約4.3萬元洽至尾聲,涉及金額約10.7億元,較購入時升值逾三成。而同時持有的19及21樓,亦正放售,意向呎價3.9萬元。

該名人士指:「已由大摩幫助發行高息票據,買家付兩成首期,八成可選擇半年至一年期攤還,息率7.5至8厘左右。個別持有多層、大樓面買家,有意在票據到期時轉按至本港銀行,始終息口少很多。」但至今未見有買家成功找到銀行承按。

他不諱言:「有個別炒家見只需付兩成首期,深覺中環中心有得玩!以成交呎價而言,可在短時間再轉手仍有可觀水位,即使要付清貸款利息都有不俗利潤。有邊個炒家唔係咁計數?當然越早甩貨越好。」

馬亞木子:租金佳 暫不售

最大業主小巴大王馬亞木兒子馬僑生向本報指:「中環中心位置及質素唔錯,現在每方呎租金都有80至90元,租金回報都有3厘,日後續租樓面租金還有升幅,所以這刻不會出售樓面。不過中美貿易戰或影響商廈市道,將來就未知會否賣部份樓面。」

談及融資方案,馬直言:「買方採用投資銀行摩根士丹利的融資方案,目前正與銀行商討再融資,料可節省唔少利息。」

[ 本帖最後由 路過 於 2018-8-7 15:04 編輯 ]
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息魔殺到:樓市專家預言「神話破滅」!細價盤重災
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180809/bkn-20180809103819642-0809_00842_001.html

點解新加坡可以人人住大屋?因為有規劃三寶!|01周報
https://www.youtube.com/watch?v=VPVFX3jyYyk


裏昂料樓價跌一成五 籲沽地產股
http://www.hkcna.hk/content/2018/0821/701246.shtml
香港新聞網8月21日電 據香港《大公報》報道,利息上升、經濟放緩,加上人民幣持續貶值,近日亦有發展商低價推新盤散貨,裏昂認為香港房地產市場將面臨近十五年來最大的挑戰。該行稱,今年以來本港住宅樓價已經累升14%,但相信趨勢將會逆轉,估計未來十二個月本港樓價將下跌15%,而本港地產發展商股價將會跑輸大市,決定下調本港地產股評級至“減持”。

  該行調低新地(00016)投資評級,由原來“跑贏大市”降至“沽售”,下調目標價至105元,此相當股價較每股資產淨值204元折讓45%。

  至於信和置業(00083)投資評級,亦由原來“跑贏大市”降至“跑輸大市”,降目標價至13元,相當股價較每股資產淨值25.6元折讓50%。

  該行表示,在本港地產股中,看好長實集團(01113)及恆隆地產(00101),評級分別為“買入”、“跑贏大市”,目標價78元及18元不變。

沒有假盤,物業代理便沒有存在價值
http://www.property.hk/article_content.php?ln=tc&author=PHK_TML2&id=60636

老施在上星期一突然大發雷霆,在記者會上表示物業市場上充斥假盤,16萬個放盤中只有1萬個是真盤,表示中原利嘉閣會竭盡所能,分別投資8千萬及4千萬硏發新科技過濾假盤,有記者對我說,老施真的是很會演戲,大發雷霆只不過是宣傳技巧,其實是對外公佈投入巨資來硏發新科技過濾假盤,不過一開16又似乎幾得人驚,16個放盤之中只有一個真盤,老實說,老施真的是過慮,愈多假盤,愈顯得物業代理重要性,如果所有街舖,網上放盤都是真的,打算買樓的人根本不需要物業代理,如果老施的代理行沒有假盤,我夠膽說生意一定會大幅減少,那些打算買樓的人見到地址以及售價,就會自己去搵業主直接交易,物業代理行就變成為他人作嫁衣裳,假盤的作用是掩護真盤,老施可能太正氣,不明白假盤的真正作用。

  既然老施要執正嚟做,他旗下的物業代理行又焉敢不從,在老施大發雷霆翌日,他屬下的物業代理行窗櫥就顯得空蕩蕩,16個窗櫥廣告招貼只剩一個,即使全部都是真盤,也沒有吸引力,打算買樓的人反而會去了對手的代理行,雖然是充斥著假樓盤,但始終懷著一個希望,那些平價假盤可能是真的,原來假盤是有吸睛能力,老施最後會發覺取締假盤,結果是倒自己米,開發新科技過濾假盤的事,最後都是不了了之。

  假盤充斥市場只因為放盤量實在太低,根本不是有很多業主願意賣樓,做成這個現象又關老施的事,因為他擁有的樓價指數公司在任何情況之下都會分析為樓市上升因素,以加息為例,唔加息代表業主可以繼續享受低息,倘若加息的話代表經濟向好,樓價會繼續上升,既然樓價只有高高高,試問在沒有迫切性的情況下,業主又怎會賣樓,業主不賣樓令到放盤量下跌,如果唔放一些假樓盤,物業代理行的窗櫥是很難睇,假盤是有存在價值,沒有假盤,物業代理就沒有存在價值。

[ 本帖最後由 KT120 於 2018-8-21 07:50 編輯 ]
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