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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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丁權受限起屋更難
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00174_001.html

推出近半世紀的丁屋政策首度遭司法覆核挑戰,高等法院昨日頒下判決書,裁定申請人「長洲覆核王」郭卓堅和社工呂智恆部分勝訴,指三項申請建屋的方法中有兩項屬違憲,包括私人協約批地和換地,只有按免費建屋牌照在「認可鄉村」範圍私人土地建屋一項受《基本法》第四十條保障。按高院的判決,可建丁屋的私人土地將會愈來愈少。

或面臨上訴 暫緩執行判決半年

法官表示,考慮到政府或新界鄉議局或會提出上訴,決定暫緩執行判決半年,並促請與訟各方在二十一日內提交書面陳詞,再就案件頒發命令。

目前只有申請人一方表明會上訴,政府和鄉議局都表示要先研究判決書和諮詢法律意見,再決定是否上訴。發展局在考慮是否上訴期間,會暫停接收兩項被裁定違憲的興建丁屋方式申請,並會暫停處理已接收的相關申請。發展局又表示,法庭今次判決,不代表過往批出的私人協約批地和換地建屋申請不合法。鄉議局聞說目前有逾萬宗丁屋申請在排期等候政府審批,但未知當中有多少涉及私人協約批地和換地建屋申請。

建屋屬傳統權益 受基本法保障

法官指出,丁屋政策使非原居民和女性分別因其社會出身和性別而受到歧視,表面上已牴觸《基本法》、《人權法》和《性別歧視條例》,政府和鄉議局的主要抗辯論點是丁屋政策屬《基本法》第四十條所保障的「新界原居民合法傳統權益」,當中關鍵的是「傳統」和「合法」的含意,「傳統」一詞是指追溯到英國於一八九八年租借新界時已存在的新界原居民習俗,而「合法」則是一個形容詞,表達第四十條所保障的新界原居民傳統權益是合法的,而不是指要符合一八九八年時的清朝法律。

法官認為,證據顯示,英國租借新界時已有在新界建屋的習俗,建屋者得到鄉村父老的同意,便可在村內建屋,但不用向清朝政府或地主取得批准,而港英政府明白到新界有該種習俗,約於一九○六年批准以免費牌照方法建屋,雖然這種方法隨時間而在細節會有改變,但這屬新界原居民的傳統權益,因此受《基本法》第四十條保障。

就私人協約批地方法,法官指出,港英政府約於一九○四年推出該政策時,並非因為新界人當時已有該項權益,而是要解決他們的住屋需要,這只是一項普通的政府土地行政措施,並非新界原居民的傳統權益。法官又裁定換地建屋方法也不是新界原居民的傳統權益。

日後頒命令 可考慮不具追溯力

另外,申請人曾表示,由於政府多年來對取消帶有歧視的丁屋政策一直「議而不決」,他們為取消歧視和特權而提出今次訴訟,但政府和鄉議局卻質疑他們不具備提出今次訴訟資格和有延誤情況,要求法庭駁回他們的司法覆核。法官昨指,丁屋政策令申請人因其社會出身受到歧視,他們具備資格提出今次訴訟,雖然郭卓堅和呂智恆有延誤,但今次訴訟有助確定正確的法律觀點,加上法庭日後頒發命令時,可考慮判決不具追溯力,令判決前已獲批的丁屋不受影響,法庭不會因此以延誤而判他們敗訴。

政策實施近50年 批建丁屋逾4萬宗
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_003.html


丁屋政策又名「新界小型屋宇政策」,一八九八年前「新界」屬中國政府管治,鄉村土地持有人可在耕地或荒地上興建屋宇,但隨着英國在該年與滿清簽署《展拓香港界址專條》,租借九龍界限街以北,深圳河以南的土地九十九年,「新界」始被港英政府接管。由於當年遭新界居民反抗,為了緩和鄉民情緒,在一九七二年實施「新界小型屋宇政策」,以協助原居村民改善居住環境,加強社區凝聚力。直至九七年回歸後,新界小型屋宇政策仍一直沿用。

丁屋政策下,年滿十八歲,父系源自一八九八年為新界認可鄉村居民的男性原居村民,得以一生人一次向地政總署申請,在其所屬鄉村內的合適土地上建造一幢不超過三層,並且不得高於約八米,有蓋面積則不得超過七百平方呎的小型屋宇自住。現時全港共有六百四十二條認可鄉村,政策實施以來,地政總署已批出超過四萬宗小型屋宇申請。

現行3途徑申請 部分有轉讓限制

現時興建丁屋有三個途徑,若村民擁有私人農地,可免費申請建屋牌照在私人土地上興建小型房屋,毋須補地價;亦可以折讓或免補價方式與政府換地;若沒有農地,村民可要求政府以私人協約方式批出政府土地並給予地價優惠建屋。如以免費申請建屋牌照及以換地方式興建小型屋宇,一般受制於五年的轉讓限制,私人協約方式建屋則受制於永久的轉讓限制。如若要在轉讓限制期內轉讓業權,可向地政總署申請撤銷轉讓限制條款,並繳付土地補價及行政費用。

預留900公頃官地建丁屋 議員倡釋放土地起公屋
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_008.html

候覆核結果 套丁判囚12人排期上訴
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_009.html
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上月三辣稅收入急升近七成
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190411/20653692

上月起本港樓市反彈,政府推出的樓市「三辣招」,稅收亦開始回升。稅務局最新公佈,今年3月份來自額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)的三辣稅成交,共有2,006宗,按月升近63%,涉及稅收15.83億元,按月急升66%。

當中反映內地客來港買樓實況的買家印花稅,上月錄得150宗成交,按月大增近六成,涉及辣稅約3.74億元,按月增加79%。雙倍印花稅方面,上月有1,807宗成交,按月升64.6%,稅收也按月漲63%至11.73億元。額外印花稅方面,上月成交49宗,涉及辣稅3,605.6萬元。

觀塘重建項目收18標書
另外,市建局觀塘恒安街重建項目昨日截標,共接獲18份標書。市場消息指,新地(016)、信置(083)、麗新(488)、香港興業(480)、英皇(163)、會德豐(020)、嘉華(173)、華懋集團、宏安地產(1243)、遠東發展(035)等均有入標。

項目地盤面積為8,500方呎,完成後可提供上限約為71,688方呎的總樓面面積,料提供約138個單位,市建局早前邀請37個合資格的財團入標。

高力料沙田屯門成樞紐區
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190411/20653694

大灣區規劃出台後,預視中港交通網絡未來更趨完善,高力國際藉此推算2030年後房地產市場發展,料屆時將重新「洗牌」,並選出未來9大樞紐地區,包括:金鐘和添馬、灣仔、中西區、東區、西九龍、九龍城及CBD 2(核心商業區),連新界區的沙田、北大嶼山、屯門和洪水橋都榜上有名。

高力國際(香港)常務董事施禮賢(圖)表示,隨着商業、文化或基建項目陸續落成,香港與廣東的連繫越趨緊密。坊間有指香港需要第3個CBD,他就認為可以不一定是提供予香港企業,但的確見到內地企業的需求,相信此為巨大機遇。

他又指去中心化現象持續,待會展站落成,以及入境事務大樓、稅務大樓和灣仔政府大樓的政府辦公室遷出後,將鞏固灣仔作為酒店、會議及展覽中心的地位,更預計2025年寫字樓租金將會開始追平中環。

周梁放售皇九單位
另外,自由黨前主席周梁淑怡放售持貨逾廿年的中環皇后大道中九號16樓04室,單位面積約1,320方呎,意向呎價約5.5萬元,叫價約7,260萬元,連租約出售,現收月租約9.8萬元,6月屆滿。
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港有錢人平均揸3層樓
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190417/00204_001.html


香港樓價高企,千萬富翁人數水漲船高,去年突破五十萬人,創下紀錄新高。花旗銀行公布調查報告,指千萬富翁平均持有逾三個物業,而資產組合中,以物業為主的固定資產比重平均達75%,相較一二年時僅為68%,錄得明顯升幅。

花旗銀行於去年底及今年初,訪問4,192名年齡21至79歲的香港居民,推算擁1,000萬元或以上淨資產達51.1萬人,其中6.9萬人的流動資產逾1,000萬元,而所謂淨資產,即已扣除按揭貸款及負債後的資產淨值,而股票、債券、基金、現金和存款等則屬流動資產。

物業佔資產近七成半

花旗銀行香港區總經理林智剛料隨着經濟穩步增長,千萬富豪人數會續升。

報告又指出,每名香港千萬富翁持平均有1.9個本地物業、0.6個內地物業及0.7個海外物業。在資產配置中,物業佔比亦最高,達73%;現金及存款以14%排行第二;而股票佔比僅得7%。逾兩成受訪者過去五年曾在港購置物業,不過近五成半人作投資之用,用作自住的僅得四成半。

睇淡港樓 寧海外置業

香港樓市持續回暖,惟多數受訪富翁睇淡未來一年的樓市表現。認為期內樓價會下跌的比例達56%,相較一七年大增逾兩成。調查又指,近五成人認為現時非入市時機,目前對購買物業不感興趣。但林智剛認為,香港樓價首季已止跌回升,並預計第二至四季將有一成升幅,全年計則漲5%。

至於置業選擇方面,中港樓價高企下,資金傾向於海外尋找置業機會。有興趣購入海外物業的受訪人數達兩成,較有意買入香港或內地物業高出一倍。

33%女富翁為家庭主婦

於受訪的千萬富翁中,男性佔比為54%,稍高於女性。而男女富翁的平均歲數差異不大,分別為60歲及58歲。無論男女,最多人任職行政人員,其他則為專業人士、公司老闆及白領。值得留意的是,有33%的女性千萬富翁是家庭主婦,女富翁的單身比例則為21%,反觀男性千萬富翁中,單身比例只有7%。
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深水埗舖慘蝕千萬
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190418/00204_007.html


樓價升十周細盤爭崩頭
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190419/00202_001.html



住宅樓價逐步逼近高峰,地產代理二手樓價指數連升十周,相距高位僅差4.4%。在買家心急入市下,細價盤更出現「爭崩頭」情況,屯門市廣場有兩房戶同時獲至少10組客爭購;而青衣居屋青華苑則被搶至呎價約13,248元新高水平售出。

中原蔡偉傑表示,樓市交投氣氛熾熱,令買家入市態度更為進取。上述屯門市廣場8座高層B室,單位實用面積392方呎,屬向東南的罕有放盤,叫價580萬元。原業主放鎖匙當日,已經吸引大量客人湧至參觀,部分即使沒有睇樓,亦計劃落訂搶貨。最終由其中一位上車人士以564萬元成功購入,呎價14,388元。

屯門6球私宅大減26%

事實上,根據祥益資料,屯門600萬元或以下的私人住宅盤源已買少見少,目前僅餘449個,相比去年同期609個,減少160個或約26%。

近月交投急增的青衣區,放盤量同樣被快速消耗,無論二手資助房屋或私宅均被熱搶。美聯梁文楓透露,青華苑B座高層1室,實用面積351方呎,屬區內唯一開價低於500萬元的已補價自由市場居屋放盤。上址近日獲三組準買家洽購,有外區上車人士怕樓價再升,不惜以465萬元高價承接。

首置客靠父幹買青怡

中原蔡偉明則稱,同區私人屋苑青怡花園一個4座中高層F室,去年底開始放盤,近期雖然反價30萬元,叫價升至620萬元,但仍獲多組客參觀。當中兩組買家出價600萬元,結果由父母資助置業的首置客購得,以實用面積343方呎計,呎價約17,493元。

大圍金獅花園亦出現同類個案。利嘉閣古向嘉稱,近期有四組準買家洽購該盤1期金麗閣中層4室,一名上車客議價至凌晨,加上願意配合業主要求的成交期,成功以483.8萬元承接。單位實用面積270方呎,呎價17,919元。

至於買家為求盡快入市,無樓睇單位照樣買。祥益謝利官指出,天水圍嘉湖山莊景湖居13座高層G室三房戶,實用面積547方呎,有換樓人士僅參考室內照片,即以608萬元購入,呎價11,115元。該盤現時同類放盤叫價達610萬至630萬元。

得寶花園620萬創紀錄

此外,市區細價盤緊絀,帶動做價繼續破頂。市場消息透露,牛頭角得寶花園A座高層戶,實用面積398方呎,以項目歷來最高價620萬元沽出,呎價15,578元。

市況持續向上,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數最新報180.37點,按周漲0.12%,但升幅已見收窄,由二月初至今累升6.14%。連同大型屋苑及中小型單位,三大整體指數齊升十周,為近兩年以來首見。

至於分區方面,九龍樓價指數按周上升0.87%至180.68點,連漲九周,創該區歷史最長升浪。而新界西則上揚1.93%至165.49點,升幅為38周最大。

資深投資者吳龍飛認為,由於早前細價物業價格跌幅較為明顯,因而吸引大批購買力追貨入市,令近期升幅較顯著。不過,隨着交投開始減少,預期樓價再升兩、三個月後,有機會掉頭回落。

[ 本帖最後由 EL156 於 2019-4-18 19:14 編輯 ]
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