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[地產] 大陸樓市 China properties

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【財經coffee】中國開放與破產潮
https://hk.news.yahoo.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93coffee-%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E9%96%8B%E6%94%BE%E8%88%87%E7%A0%B4%E7%94%A2%E6%BD%AE-201400841.html

最近有報道指出,中國去年有多達525家房企破產,另有9家國企境內債券違約,其中7間於下半年出現,天津物產集團更是中國20年首家發生境外債務違約的國企。有人質疑,中國違約數目上升是否國內市場出現問題?這些違約背後又是反映什麼呢?

要清楚最近中國違約數量上升背後的意思,投資者應該先要了解一下中國近代的破產法歷史。破產法出現的主要原因,是解決一些不同原因經營不善或資不抵債的公司,令到公司得到「安息」;並對公司相關的股東、債仔、員工及其他相關人員,有一個好的交代。對比幾十年前的中國,中國今天經濟蓬勃發展,現在的人好容易忘記,之前是個中央計劃經濟,大部分公司都是國企組成。

中國由一個中央計劃經濟轉向市場經濟轉型,1986年中國制定第一套試行破產法,破產法對解決非國企的財務問題相對簡單,但涉及政府問題就變得複雜。中國的破產法並不是十分有效,相對整個中國這麼大的經濟體而言,用正式破產法來解決的個案亦是非常少。

重新注入活力

實際上,個案少的原因是過去破產法根本解決不了國企問題,國企過去都是經濟的支柱,養活不少人。國企對老一代來說,是鐵飯碗的終身工作,如果單純當國企是普通公司去破產重組,多少員工要解散?

從歷史上來看,在社會主義的中國,國有企業是經濟的支柱,提供了大部分商品和服務,為數百萬工人提供了就業機會。國企工人享有被稱為「鐵飯碗」的終身工作,保障福利包括住房、教育和醫療保健。破產重組多數意味這幫人無工開,中國政府擔心對所有資不抵債的國有企業嚴格執行破產法,很可能會引發另外兩類問題,第一就是高失業率,導致社會動盪,第二就是對銀行業的連鎖反應,導致很多國有銀行破產。

正常人都知道,弱肉強食適者生存的道理,對社會經濟發展有利。今天破產公司數目上升,可以說是因為經濟差、生意做不下去,但亦可以說是今時今日時代變了。今天在國企工作的人,退休的退休,新血加入,國企重組比1986年時容易,因為國企都改變「鐵飯碗」風格多年。中國已經開始接受國企重組,過去國企重組對失業率及銀行間連鎖反應的影響愈來愈少。所以,從好的方向去想,中國破產的出現不是經濟變差訊號,反而是為社會為經濟公司注入活力的表現。
Chan7

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31省份2019年房地產投資:廣東近1.6萬億居首 4地負增長
https://www.msn.com/zh-hk/money/news/31%E7%9C%81%E4%BB%BD2019%E5%B9%B4%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%BB%A3%E6%9D%B1%E8%BF%9116%E8%90%AC%E5%84%84%E5%B1%85%E9%A6%96-4%E5%9C%B0%E8%B2%A0%E5%A2%9E%E9%95%B7/ar-BBZgSeN

國家統計局公佈31省份2019年房地產開發投資情況,廣東累計投資近1.6萬億元,總量穩居第一。增速方面,海南、寧夏、河北、北京等4地同比增速為負。 2019年,廣東、江蘇、浙江三省房地產投資累計值均超萬億元。其中,廣東以逾1.58億元穩居榜首,江蘇和浙江分別以1.2萬億元和逾1.06萬億元位居第二和第三。 2019年,全國房地產開發投資逾13.2萬億元,同比增長9.9%,增速比前11月回落0.3個百分點,但比上年加快0.4個百分點。 房地產投資增速最快地方,有西藏、雲南、貴州,同比增長分別為39%、27%、27%。海南、寧夏、青海、北京4地同比增速為負,分別為跌22%、10%、2%、0.9%。 海南省住建廳廳長霍巨燃解釋,海南省始終堅持“房住不炒”定位,決不當房地產加工廠,以壯士斷腕的決心調整產業結構,破除經濟發展對房地產的依賴。他介紹,2019年海南商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%,銷售均價保持在每平方米1.5萬元左右,價格基本平穩。
Chan7

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深圳將停止填海
https://orientaldaily.on.cc/cnt/china_world/20200214/00178_032.html
深圳市規劃和自然資源局周四公布,深圳市人大代表決通過《深圳經濟特區海域使用管理條例》,由今年五月一日起,除國家批准的重大項目外,深圳將全面停止填海造地。條例又涉及海岸線保護管理、海域使用權取得、海域使用管理等各個方面。(綜合報道)

新冠病毒疫情又一受害者:中國樓市
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E5%86%A0%E7%97%85%E6%AF%92%E7%96%AB%E6%83%85%E5%8F%88%E4%B8%80%E5%8F%97%E5%AE%B3%E8%80%85%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%A8%93%E5%B8%82-043410147.html

1月份中國樓價增速降至18個月低點,但隨著中國政府調控樓市措施加上新冠病毒疫情的影響,樓價增速看來還將大幅下跌。

這場疫情已導致中國各地商業活動停擺,引發了人們對這個全球第二大經濟體房價罕見下跌的擔憂,同時亦迫使開發商倉促應對。

中國國家統計局周一(2020年2月17日)公布,1月份中國70個大中城市新樓平均價同比上升6.45%。根據《華爾街日報》(The Wall Street Journal)的計算,這是自2018年7月以來的最低升幅。

但1月份數據很大程度上未能反映出疫情的影響,今次疫情已造成國內商業活動中斷,並迫使大部分地區的居民留在家中。雖然該病毒據信是去年12月首次出現在中國中部城市武漢的,但直到政府有關部門1月23日下令武漢封城後,疫情才開始影響消費者的行為。

中原地產(Centaline)提供的數據顯示,自武漢封城以來,隨著地產開發商關閉全國各地的銷售中心,中國的住房銷量可能同比下降近90%。這意味著,2月份可能是受到新冠病毒疫情影響的第一個完整月份。中原地產駐北京分析師張大偉表示,2月份會出現全國性的大面積降價。

近幾個月來,隨著監管機構收緊政策以推動樓價升幅逐步放緩,樓價的上升步伐已經放緩。

即使是在疫情爆發之前,許多房地產開發商就已經將2020年的銷售增長目標從高峰期的20%-50%下調至10%-20%。

現在,開發商正準備迎接更深入、更持久的陣痛,並推行營銷創意,以抵消這些挑戰。中國大型房地產開發商中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)周日晚開始在網上促銷,從周二開始至本月底,所有住宅樓盤降價25%。3月份折扣力度將為22%。

恆大地產上周推出了一項促銷活動,買家只需繳納人民幣5,000元(約合715美元)的定金便可預訂一伙單位。此舉幫助中國恆大在三天內完成了47,500筆簽約。

這些激進的銷售策略凸顯出許多中國房地產開發商資產負債表岌岌可危。據穆迪(Moody's)估計,截至2019年6月,中國恆大債務高達1,325億美元,是中國負債最多的房地產開發商之一。

市值超過320億美元的中國恆大表示,該公司經常通過創造性的營銷手段來銷售房屋,然而今次降價幅度是前所未有的。

預計新冠病毒疫情不單會對房屋銷售造成衝擊,還會為房屋建造帶來影響,因為大規模的封城使建築工人難以重返建設工地。上周,包括上海、西安和浙江在內的中國多個省市推出旨在減輕開發商負擔的政策。這些措施包括信貸支持、推遲地皮付款最後期限以及放寬預售條件。

經濟學家表示,與2003年爆發的嚴重急性呼吸道綜合征(SARS)相比,今次疫情對中國經濟的打擊可能更大。交通銀行(Bank of Communications)高級研究員夏丹表示,2003年SARS疫情的持續時間和波及地區都相對集中,對房地產市場的影響較小及較短暫,而新冠病毒疫情的情況更加嚴峻。

從周一發布的月度數據來看,1月份樓價同比和環比升幅均有所放緩。與去年12月相比,1月份0.26%的環比升幅低於去年12月的0.35%。1月份70個大中城市中有66個城市新房價格同比上升,去年12月房價同比上升的城市有68個。

標普全球評級(S&P Global Ratings)分析師在早前發布的報告中指出,如果疫情延續到今年第二或第三季度,預計整體銷量將大幅下滑。他們認為全國住宅銷售面臨萎縮風險。

其他分析師的看法較為樂觀,認為只會產生短期影響。

Beike Real Estate Research Institute首席分析師徐小樂表示,短期內市場會受到影響,但這並不意味著樓價會在2020年大幅下跌。他說,絕大多數買家會延遲置業需求,推遲時間一般不會超過六個月。

仍然存在的一個問題是,政策制定者是否會出手刺激住宅銷售。這是面對之前幾次經濟不確定性時屢試不爽的一種應對方法。高盛(Goldman Sachs)分析師認為,這一次的答案可能是否定的,並提到中國政策制定者最近承諾對房地產行業保持謹慎態度。

高盛本月較早時候在一份報告中對客戶表示,預計不會出現全國性的房地產市場放寬措施。

[ 本帖最後由 來佬人 於 2020-2-19 03:21 編輯 ]
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