封 面 故 事
樓 市 假 反 彈 　 入 市 忍 手


新 地 以 只 需 一 百 六 十 萬 便 可 「 上 車 」 作 招 徠 ， 吸 引 不 少 元 朗 居 民 到 新 元 朗 中 心 示 範 單 位 參 觀 ， 週 末 現 場 更 為 熱 鬧 。 （ 林 志 謙 攝 ）



今年 已 錯 過 時 機 推 盤 的 新 地 ， 將 於 本 週 四 舉 行 股 東 周 年 大 會 。 在 人 行 大 幅 減 息 、 金 管局 又 多 次 谷 銀 行 放 水 之 下 ， 新 地 趁 市 況 氣 氛 稍 為 平 穩 終 發 力 賣 樓 ， 在 上 週 末 劈 價 連開 兩 新 盤 — — 原 築 及 壹 號 雲 頂 ， 成 為 首 個 於 金 融 海 嘯 爆 發 後 賣 樓 的 發 展 商 ， 銷 情 及售 價 對 後 市 有 莫 大 啟 示 。
新 地 劈 價 之 下 ， 兩 盤 至 今 賣 出 五 百 八 十 伙 ， 套 現 三十 億 ， 為 沉 寂 了 三 、 四 個 月 的 樓 市 帶 來 活 力 。 但 熱 賣 背 後 ， 二 手 盤 其 實 已 因 發 展 商劈 價 「 頂 爛 市 」 而 血 肉 橫 飛 ； 心 急 上 了 車 的 買 家 ， 本 週 立 即 要 承 擔 銀 行 加 按 息 的 壓力 ， 而 且 香 港 失 業 率 還 會 上 升 ， 買 家 隨 時 墮 入 樓 市 假 反 彈 的 陷 阱 。



上 週 五 ， 新 地 同 步 開 售 沙 田 壹 號 雲 頂 及 元 朗 原 築 。 原 築 的 示 範 單 位 設 於 新 元 朗 中 心 ， 雖 然 上 午 時 分 水 盡 鵝 飛 ， 但 至 下 午 五 時 放 工 、 放 學 及 買 的 時 間 ， 元 朗 居 民 一 家 大 細 陸 續 來 看 示 範 單 位 ， 有 皮 膚 黝 黑 的 原 居 民 ， 更 有 拿 一 袋 袋 到 來 參 觀 的 家 庭 主 婦 。
於 上 週 六 、 日 示 範 單 位 外 更 出 現 蛇 餅 ， 在 排 隊 的 睇 樓 客 更 心 急 如 焚 地 問 身 旁 經 紀 ： 「 人 話 賣 晒 喇 ， 仲 有 幾 耐 先 到 我 ？ 」
原築 在 元 朗 龍 田 村 附 近 ， 位 置 偏 僻 ， 距 離 元 朗 市 中 心 約 二 十 多 分 鐘 步 程 ， 如 同 到 郊 外遠 足 ， 但 仍 吸 引 不 少 用 家 捧 場 。 已 退 休 的 五 十 多 歲 潘 氏 夫 婦 ， 本 身 居 於 荃 灣 ， 就 以二 百 七 十 多 萬 元 購 入 八 百 二 十 呎 高 層 三 房 單 位 自 住 ， 平 均 呎 價 三 千 二 百 九 十 元 ， 潘先 生 說 ： 「 而 家 真 係 抵 買 到 極 ！ 我 諗 後 市 好 好 ， 不 過 我 都 係 斷 估 ， 呵 呵 。 」
另 一 邊 廂 ， 位 於 九 龍 ICC 的 壹 號 雲 頂 示 範 單 位 ， 出 入 的 睇 樓 人 士 ， 不 是 西 裝 友 就 是 闊 太 太 ， 場 內 一 樣 水 洩 不 通 。 在 售 樓 處 內 ， 有 一 位 太 太 挨 老 公 說 ： 「 我 真 係 好 鍾 意 新 鴻 基 樓 呀 ！ 佢 幅 外 牆 用 料 同 山 頂 倚 巒 一 樣 ， 六 千 幾 蚊 之 嘛 ， 買 啦 ！ 買 啦 ！ 」 老 公 隨 即 跟 經 紀 往 貴 賓 房 「 碌 卡 」 付 首 期 。 另 一買 家 徐 太 上 週 六 睇 過 一 次 示 範 單 位 ， 就 即 時 扑 槌 ： 「 六 千 三 蚊 呎 真 係 好 抵 喎 ， 你 諗 ， 同 區 嘉 御 山 要 成 萬 蚊 。 呢 度 仲 要 有 成 年 幾 先 上 會 ， 到 時 個 市 都 應 該 升 番 啦 ， 我 鍾 意 自 己 住 又 得 ， 賣 出 去 又 得 。 」
兩 盤 銷 情 熱 烈 ， 截 至 本 週 二 ， 兩 盤 約 一 千 個 單 位 ， 已 賣 出 五 百 八 十 個 ， 新 地 成 功 套 現 近 三 十 億 元 。




原 築 位 置 圖
A. 御 景 園
平 均 呎 價 $2,306

B. 朗 景 臺
平 均 呎 價 $2,698

C. 采 葉 庭
平 均 呎 價 $2,285

D. 朗 晴 居
平 均 呎 價 $2,373

E. 蝶 翠 峰
平 均 呎 價 $2,167
潘 氏 夫 婦 （ 中 ） 於 原 築 首 天 開 售 以 二 百 七 十 萬 元 買 下 三 房 單 位 ， 但 被 問 及 對 後 市 睇 法 時 說 ： 「 我 都 係 斷 估 咋 ！ 」 （ 嚴 寶 權 攝 ）



原 築 位 於 龍 田 村 後 ， 更 位 於 大 坑 渠 右 邊 ， 有 附 近 居 民 說 四 月 份 天 氣 潮 濕 時 ， 傳 出 的 惡 臭 最 為 強 烈 。



陽 春 乍 現 　 乘 勢 出 擊
上 週 新 地 推 盤 之 時 ， 市 場 氣 氛 稍 為 穩 定 ， 正 值 人 行 大 幅 減 息 一 釐 ， 指 亦 重 上 一 萬 三 千 多 點 。 經 過 金 管 局 總 裁 任 志 剛 個 多 月 來 連 環 出 招 ， 推 出 放 鬆 銀 根措 施 ， 令 銀 行 同 業 拆 息 （ Hibor ） 回 復 正 常 水 平 ， 三 個 月 同 業 拆 息 便 由 三 釐 半 回 落至 兩 釐 以 下 ， 比 美 元 拆 息 還 要 低 。 在 兩 個 售 樓 處 內 ， 除 了 地 產 經 紀 之 外 ， 還 有 多 個銀 行 職 員 主 動 為 買 家 提 供 按 揭 資 料 。 記 者 以 壹 號 雲 頂 買 家 身 份 向 銀 行 按 揭 部 查 詢 ，職 員 寫 包 單 說 ： 「 銀 行 借 錢 無 上 個 月 咁 緊 喇 ， 只 要 你 收 入 比 你 供 款 多 一 倍 ， 而 樓 價唔 過 七 千 蚊 呎 ， 就 百 分 百 肯 定 可 以 借 足 七 成 俾 你 。 」
萬 事 俱 備 ， 還 得 要 新 地劈 價 才 可 成 事 。 新 地 售 樓 部 執 行 董 事 雷 霆 ， 年 中 曾 向 外 指 壹 號 雲 頂 呎 價 比 信 和 今 年中 推 售 的 火 炭 御 龍 山 更 高 ， 至 少 一 萬 二 千 元 ； 即 使 開 盤 前 夕 ， 該 盤 的 意 向 價 亦 達 八千 至 一 萬 元 ； 而 原 築 每 呎 亦 要 四 千 元 。
由 郭 老 太 （ 右 三 ） 任 主 席 的 新 地 年 初 定下 三 千 伙 售 樓 目 標 ， 如 今 只 達 三 分 一 ， 郭 炳 江 （ 右 二 ） 在 上 月 出 席 商 場 開 幕 活 動 時指 會 減 價 賣 樓 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）



劈 價 再 打 折
但地 產 代 理 半 個 月 前 與 雷 霆 會 面 ， 就 感 受 到 他 一 直 有 意 劈 價 賣 盤 。 有 份 開 會 的 地 產 代理 透 露 ， 雷 霆 與 他 們 商 討 壹 號 雲 頂 售 價 時 說 ： 「 我 想 一 鋪 賣 百 五 個 ， 你 開 個 呎 價 俾 我 。 即 管 講 ， 唔 好 擦 我 鞋 ， 唔 使 怕 傷 到 我 。 」 會 上 依 然 有 擦 鞋 經 紀 舉 手說 ： 「 御 龍 山 都 賣 九 千 ， 雲 頂 賣 一 萬 無 難 度 。 」 全 場 頓 時 鴉 雀 無 聲 ， 稍 後 才 有 經 紀說 ： 「 其 實 六 、 七 、 八 千 蚊 呎 都 實 賣 得 出 。 」 該 代 理 說 ： 「 估 唔 到 佢 真 係 開 六 千 蚊， 睇 怕 佢 出 貨 決 心 都 好 大 。 」
新地 不 止 打 劈 價 戰 ， 即 供 還 再 打 折 ， 趕 買 家 速 速 上 會 ， 免 卻 像 紅 磡 海 濱 南 岸 到 收 樓 時出 現 撻 訂 潮 。 壹 號 雲 頂 最 低 層 八 樓 千 七 呎 單 位 ， 扣 除 百 分 之 五 即 供 及 回 贈 等 優 惠 ，實 際 呎 價 五 千 五 百 元 ， 貼 近 同 區 二 手 樓 盤 駿 景 園 的 平 均 呎 價 。 原 築 更 以 「 供 平 過 租」 作 招 徠 ， 以 最 便 宜 的 兩 房 單 位 計 算 ， 面 積 五 百 八 十 六 呎 ， 定 價 一 百 六 十 一 萬 多 元， 即 供 售 價 一 百 五 十 三 萬 多 元 ， 平 均 呎 價 為 二 千 六 百 元 。 原 築 的 準 買 家 只 須 付 首 期百 分 之 五 ， 即 七 萬 六 千 多 元 便 可 上 車 。 新 地 亦 公 布 原 築 有 七 成 五 買 家 選 擇 以 即 供 形式 付 款 。
壹 號 雲 頂 位 於 沙 田 銅 鑼 灣 山 道 ， 八 座 共 四 百 一 十 個 單 位 ， 平 均 呎 價 六 千 餘 元 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



近 日 港 元 同 業 拆 息 回 落 ， 銀 行 開 始 放 水 。 在 原 築 售 樓 處 內 放 滿 易 拉 架 ， 宣 傳 按 揭 優 惠 。 （ 林 志 謙 攝 ）



二 手 盤 浴 血 戰
雖然 新 地 能 營 造 熱 烈 的 買 樓 氣 氛 ， 但 仍 有 準 買 家 理 性 分 析 ， 懸 崖 勒 馬 。 居 於 元 朗 大 棠的 張 先 生 ， 每 天 上 班 都 會 乘 車 經 過 原 築 地 盤 ， 見 到 附 近 有 不 少 地 盤 ， 還 有 很 多 大 型貨 車 穿 梭 。 「 度 幾 嘈 ， 而 且 根 本 無 車 到 ， 行 去 西 鐵 站 至 少 要 二 十 分 鐘 。 地 產 經 紀 話 可 能 有 穿 梭 巴 士 咋 ， 咁 即 係 無 啦 ！ 」 他 表 示 ， 元 朗 近 龍 田 村 那 邊 太 隔 涉 ， 呎 價 不 值 三 千 多 元 。 「 兩 房 單 位 頂 多 咪 值 百 二 萬 ！ 佢 再 減 價 我 會 考 慮 。 」 張 先 生 說 。
事實 上 ， 由 九 月 金 融 海 嘯 爆 發 至 今 ， 二 手 樓 市 呎 價 急 跌 。 就 以 原 築 附 近 ， 同 屬 新 地 樓的 朗 晴 居 為 例 ， 剛 於 十 一 月 初 成 交 的 十 三 座 八 F 單 位 ， 呎 價 只 是 二 千 二 百 元 ， 原 業主 九 七 年 七 月 高 峰 期 以 呎 價 五 千 六 百 元 購 入 ， 經 歷 九 七 、 九 一 一 、 沙 士 ， 捱 到 金 融海 嘯 才 斬 纜 ， 持 貨 十 一 年 ， 依 然 勁 蝕 三 百 萬 ； 另 一 低 密 度 樓 盤 御 豪 山 莊 ， 於 十 一 月初 成 交 的 六 座 十 B 單 位 ， 呎 價 只 是 一 千 八 百 元 。
而 同 樣 是 新 地 發 展 ， 位 於 火炭 的 駿 景 園 ， 今 年 中 御 龍 山 開 售 時 ， 二 手 呎 價 達 七 、 八 千 元 ， 甚 至 出 現 封 盤 情 況 ，九 月 份 還 做 到 五 千 五 百 元 呎 價 ， 惟 剛 於 十 月 底 成 交 的 三 座 三 十 一 樓 B 室 ， 成 交 呎 價已 跌 至 只 有 四 千 五 百 多 元 。

[ 本帖最後由 清涼茶 於 2008-12-4 03:53 編輯 ]

壹 號 雲 頂 位 置 圖
A. 曉 翠 山 莊
平 均 呎 價 $4,385

B. 嘉 御 山
平 均 呎 價 $10,300

C. 駿 景 園
平 均 呎 價 $4,567

D. 新 城 市 廣 場
平 均 呎 價 $5,312
御 龍 山 特 色 單 位 設 置 1.4 米 深 室 內 泳 池 ， 呎 價 二 萬 二 千 元 。 （ 關 永 浩 攝 ）



新 地 劈 價 賣 樓 未 能 撐 起 樓 市 ， 海 濱 南 岸 繼 續 有 蝕 讓 個 案 ， 二 手 平 均 呎 價 由 三 個 月 前 的 五 千 五 百 元 降 至 四 千 五 百 元 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



業 主 準 備 捱 貴 息
新地 今 年 的 售 樓 目 標 是 要 賣 出 三 千 伙 ， 涉 資 二 百 億 元 。 年 中 當 新 地 想 開 賣 九 龍 站 上 蓋豪 宅 天 璽 ， 卻 遇 上 金 融 海 嘯 。 計 及 新 地 於 年 初 開 售 的 長 沙 灣 豐 盛 居 、 元 朗 御 葡 萄 及一 些 貨 尾 單 位 ， 全 年 賣 樓 不 足 一 千 伙 。 眼 見 二 手 市 況 急 速 逆 轉 ， 新 地 不 得 不 接 受 現實 ， 以 貼 近 二 手 呎 價 推 售 壹 號 雲 頂 及 元 朗 原 築 ， 希 望 趕 上 尾 班 車 套 現 。
說 時 遲 ， 那 時 快 ， 新 地 劈 價 推 盤 後 ， 本 週 一 ， 豐 銀 行 就 即 時 提 高 新 造 樓 宇 按 揭 息 率 ， 加 幅 由 半 釐 至 最 多 四 分 之 三 釐 。 豐 作 為 全 港 樓 按 的 一 哥 在 此 時 加 息 ， 反 映 對 樓 市 極 之 審 慎 。
事實 上 ， 即 使 上 了 車 的 業 主 ， 未 來 仍 要 承 受 息 口 波 動 的 風 險 。 近 日 ， 港 元 同 業 拆 息 回落 ， 銀 行 重 推 拆 息 按 揭 。 如 渣 打 就 為 壹 號 雲 頂 及 原 築 的 買 家 提 供 首 兩 年 Hibor （ 銀行 同 業 拆 息 ） -0.2% 按 揭 優 惠 。 由 於 三 個 月 港 元 同 業 拆 息 最 近 個 多 星 期 徘 徊 於 兩 釐水 平 ， 以 壹 號 雲 頂 一 個 月 供 四 萬 五 的 單 位 為 例 ， 首 兩 年 每 月 利 息 只 需 八 百 多 元 ， 第三 年 為 同 業 拆 息 ， 但 第 四 年 開 始 ， 利 息 就 會 轉 為 Hibor +0.7% ， 即 買 家 要 繳 付 的 利息 每 月 增 至 千 二 元 。 而 Hibor 在 金 融 海 嘯 期 間 十 分 波 動 ， 今 年 就 曾 一 度 升 穿 四 釐 ，過 去 九 九 及 二 千 年 時 Hibor 更 長 年 高 企 在 五 、 六 釐 水 平 。 雖 然 ， 渣 打 設 置 利 息 上 限為 P-1.5% ， 但 優 惠 利 率 隨 Hibor 波 動 ， 難 保 業 主 未 來 要 冒 捱 貴 息 風 險 。
信 和 於 今 年 五 月 開 售 火 炭 御 龍 山 ， 平 均 呎 價 九 千 元 ， 但 仍 有 不 少 買 家 排 隊 輪 候 購 買 ， 但 於 十 一 月 ， 已 有 買 家 蝕 讓 離 場 。 （ 林 志 謙 攝 ）



萬 伙 新 盤 待 出 籠



新 樓 供 應 不 絕
樓市 第 二 個 隱 憂 是 供 應 量 問 題 。 大 型 屋 苑 包 括 長 實 的 大 圍 站 上 蓋 項 目 、 將 軍 澳 首 都 二期 ； 信 和 旗 下 的 馬 鞍 山 銀 湖 ‧ 天 峰 ， 及 原 築 旁 邊 的 新 世 界 馬 田 路 項 目 ， 都 於 明 年 開售 ， 多 個 樓 盤 共 萬 二 個 單 位 供 應 。 再 加 上 去 年 底 及 今 年 初 開 賣 的 樓 盤 如 火 炭 御 龍 山、 將 軍 澳 首 都 一 期 ， 現 時 統 統 扮 蟹 ， 明 年 上 會 之 時 大 有 機 會 上 演 如 紅 磡 海 濱 南 岸 的撻 訂 潮 ， 進 一 步 增 添 一 手 樓 盤 壓 力 。
殘 酷 的 現 實 是 ， 今 年 中 才 開 賣 的 火 炭 區新 盤 御 龍 山 ， 雖 然 明 年 中 才 上 會 ， 但 已 有 業 主 流 了 第 一 滴 血 。 現 居 於 沙 田 第 一 城 的鄭 國 良 ， 於 今 年 五 月 以 八 百 四 十 六 萬 購 入 御 龍 山 五 座 二 十 七 樓 的 千 呎 單 位 ， 呎 價 八千 六 百 多 元 。 但 於 今 年 十 一 月 卻 以 六 百 一 十 萬 出 售 ， 數 月 間 蝕 二 百 三 十 六 萬 ！ 記 者到 其 沙 田 第 一 城 單 位 採 訪 ， 彬 彬 有 禮 的 他 ， 一 聽 記 者 提 起 御 龍 山 ， 隨 即 火 滾 大 力 閂門 ： 「 呢 唔 講 啦 ！ 」
張 先 生 住 愉 景 灣 已 十 年 ， 但 認 為 交 通 極 之 不 便 及 無 升 值 潛 力 ， 放 售 一 年 才 有 人 問 津 ， 最 終 蝕 一 百 四 十 多 萬 離 場 。 （ 歐 陽 江 攝 ）



居 於 美 孚 曼 克 頓 山 的 投 資 者 周 先 生 ， 花 五 千 七 百 萬 元 購 買 御 龍 山 四 千 多 呎 相 連 特 色 單 位 ， 記 者 於 本 週 日 往 找 他 ， 他 說 不 想 再 提 御 龍 山 。



炒 家 損 手 　 用 家 坐 艇
由信 和 及 港 鐵 合 作 發 展 的 御 龍 山 ， 以 室 內 泳 池 特 色 單 位 作 賣 點 ， 曾 把 呎 價 推 上 兩 萬 元。 記 者 就 到 美 孚 的 曼 克 頓 山 ， 找 到 御 龍 山 最 貴 單 位 買 家 周 港 富 ， 他 以 五 千 七 百 萬 元買 下 御 龍 山 一 個 特 色 天 際 花 園 單 位 ， 呎 價 二 萬 二 千 元 。 原 在 屋 內 唱 歌 的 他 ， 無 奈 地說 ： 「 我 真 係 唔 想 再 提 御 龍 山 。 」 然 後 關 門 繼 續 唱 許 冠 傑 的 歌 ： 「 難 分 真 與 假 ， 人面 多 險 詐 … … 」 現 時 御 龍 山 仍 有 二 百 多 個 放 盤 單 位 ， 全 部 動 彈 不 得 ， 令 炒 家 欲 哭 無淚 ， 但 一 些 曾 坐 貨 十 年 的 用 家 ， 情 況 也 非 常 慘 淡 。
住 在 麗 城 花 園 的 張 小 姐 ， 回 想 十 年 前 排 隊 買 嘉 湖 山 莊 的 情 況 ： 「 時 樓 市 係 咁 升 ， 我 驚 第 日 樓 會 好 貴 ， 咪 聲 排 隊 買 番 層 ， 理 得 佢 天 水 圍 有 幾 隔 涉 。 」 當 時 張 小 姐 以 約 二 百 八 十 萬 買 入 一 個 八百 呎 單 位 ， 呎 價 約 四 千 元 ： 「 之 後 個 單 位 一 度 升 過 五 千 蚊 呎 ， 我 以 為 我 個 好 抵 ， 點知 樓 市 一 跌 ， 個 價 可 以 唔 見 底 。 掛 住 負 資 產 個 名 ， 搞 到 我 呢 十 年 都 唔 敢 再 買 樓 。 」 十 年 間 ， 嘉 湖 山 莊 呎 價 一 直 「未 見 家 鄉 」 ， 但 張 小 姐 遇 上 金 融 海 嘯 ， 擔 心 單 位 要 再 等 下 一 個 十 年 ， 因 此 蝕 近 一 百萬 ， 於 上 月 中 以 一 百 七 十 萬 賣 出 單 位 ， 一 了 百 了 。
負 資 產 九 月 份 急 升



十 大 屋 苑 有 市 無 價



忍 手 等 執 平 貨
剛從 泰 國 滯 留 回 港 的 張 先 生 情 況 亦 一 樣 。 九 八 年 前 與 太 太 搬 進 愉 景 灣 七 百 多 呎 單 位 ，當 時 以 三 百 六 十 萬 元 購 入 自 住 ， 惟 單 位 於 去 年 開 始 放 售 ， 至 今 年 十 一 月 才 能 以 二 百二 十 多 萬 元 蝕 讓 ， 「 因 為 交 通 極 之 唔 方 便 ， 而 且 升 值 潛 力 等 於 零 ！ 」 買 樓 令 張 先 生有 陰 影 ， 因 此 現 在 住 的 東 涌 單 位 都 是 租 回 來 的 。 兩 個 業 主 回 想 當 年 買 樓 決 定 時 ， 都不 約 而 同 地 向 想 上 車 的 買 家 忠 告 ： 「 總 之 唔 好 咁 急 買 ， 當 時 只 要 等 多 幾 個 月 ， 就 大把 平 貨 執 。 」
而 種 種 的 經 濟 數 據 亦 不 利 樓 市 ， 香 港 不 但 失 業 率 已 連 升 兩 個 月， 達 百 分 之 三 點 五 ， 今 季 的 負 資 產 宗 數 比 去 年 升 幅 達 一 點 七 倍 ， 有 二 千 五 百 多 宗 ；破 產 宗 數 亦 連 升 兩 個 月 ， 十 一 月 達 九 百 八 十 六 宗 ， 比 上 月 高 一 成 三 。 這 些 經 濟 數 據頓 成 無 底 黑 洞 ， 令 樓 市 缺 乏 向 上 動 力 。 理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 許 智 文 認 為 樓 市根 本 未 見 底 ： 「 新 地 今 次 賣 樓 開 價 合 理 ， 基 本 上 可 以 吸 引 到 一 真 係 要 結 婚 換 樓 自 用 人 入 市 ， 但 我 建 議 佢 唔 使 太 心 急 。 因 為 金 融 海 嘯 對 經 濟 影 響 未 完 全 反 映 ， 政 府 自 己 都 話 出 年 失 業 率 又 再 升 ， 本 地 生 產 總 值 （ GDP ） 會 繼 續下 跌 。 就 算 好 彩 無 俾 人 炒 ， 都 唔 會 有 人 工 加 ， 一 日 信 心 危 機 未 消 除 ， 樓 市 都 仲 會 跌。 」


撰 文 ︰ 梁 佩 均 、 張 雪 鈴
資 料 ︰ 黃 翠 蓮 、 鄭 懿 汶
插 圖 ︰ 插 圖 組