樓 市 透 視 眼 ： 買 二 手 樓 小 心 置 業 陷 阱
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買 樓 對 小 市 民 來 說 有 如 人 生 大 事 ， 買 二 手 樓 最 怕 就 是 買 到 凶 宅 ， 在 整 個 買 賣 過 程 中 ， 亦 暗 藏 不 少 陷 阱 ， 稍 有 不 慎 便 很 易 中 招 ， 置 業 未 能 安 居 ， 反 招 來 損 失 ， 今 期 請 來 兩 位 經 驗 豐 富 的 業 內 人 士
路 ， 如 何 破 解 種 種 常 見 陷 阱 。
- 屋 內 -
先 「 摸 」 地 板買 樓 成 交 過 程 中 ， 繁 瑣 事 實 在 多 得 很 ， 買 家 不 論 在 睇 樓 、 還 價 、 簽 臨 時 合 約 ， 直 至 完 成 買 賣 成 交 等 過 程 都 需 格 外 留 神 ， 建 議 一 旦 遇 上 疑 團 ， 應 立 即 解 開 ， 切 勿 「 靠 估 」 。 中 原 助 理 區 域 營 業 董 事 陳 靄 華
路 ， 甫 入 屋 內 ， 應 首 先 從 地 板 及 天 花 開 始 詳 細 檢 查 ， 因 為 一 旦 地 板 及 天 花 有 滲 漏 情 況 ， 不 但 會 造 成 日 後 生 活 上 困 擾 ， 而 且 執 漏 手 尾 會 很 長 ， 維 修 工 程 更 有 可 能 牽 涉 樓 下 和 樓 上 單 位 ， 所 以 買 家 一 定 要 細 心 檢 查 ， 並 要 在 落 訂 前 解 決 。
由 於 食 水 管 會 被 埋 藏 於 地 板 下 ， 若 被 水 淹 過 ， 便 會 「 谷 起 」 起 來 ， 不 過 ， 木 地 板 「 谷 起 」 ， 也 不 一 定 是 滲 水 ， 也 有 可 能 是 潮 濕 問 題 ， 若 木 地 板 呈 現 深 色 情 況 ， 就 一 定 是 滲 水 ， 買 家 亦 可 嘗 試 用 手 「 摸 」 下 地 板 ， 感 覺 是 否 有 濕 。 若 懷 疑 地 板 或 地 台 滲 水 ， 應 直 接 向 業 主 查 問 ， 一 般 情 況 下 ， 大 部 份 業 主 也 肯 老 實 回 答 ， 但 為 防 有 詐 ， 買 家 最 好 直 接 到 樓 下 單 位 及 管 理 處 詢 問 。
再 爬 高 「 摸 」 天 花
若 地 板 呈 現 深 淺 色 ， 加 上 有 濕 的 感 覺 ， 一 定 是 滲 水 。
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「 其 實 ， 若 見 到 天 花 和 牆 身 有 水 漬 或 深 淺 色 ， 一 樣 要 用 手 摸 ， 如 果 感 覺 到 有 濕 ， 還 未
透 的 話 ， 即 表 示 該 地 方 有 可 能 仍 在 滲 水 ， 如 果 沒 有 濕 的 話 ， 水 漬 或 深 淺 色 可 能 是 曾 經 修 補 過 的 痕
。 」 陳 靄 華 指 出 ， 當 買 家 走 進 單 位 內 睇 樓 時 ， 地 板 和 牆 身 都 會 比 較 容 易 用 手 觸 摸 檢 查 ， 如 果 發 現 天 花 有 問 題 ， 買 家 當 然 不 好 意 思 ， 在 第 一 次 睇 樓 就 立 即 要 求 爬 高 爬 低 檢 查 天 花 ， 但 在 落 訂 之 前 ， 一 定 要 檢 查 清 楚 。 同 樣 地 ， 買 家 亦 可 直 接 到 樓 上 單 位 及 管 理 處 詢 問 天 花 是 否 滲 水 。
外 牆 滲 水 維 修 貴
中 原 助 理 區 域 營 業 董 事 陳 靄 華 路 ， 物 業 最 嚴 重 的 問 題 都 是 與 滲 水 有 關 ， 且 執 漏 的 手 尾 長 ， 買 家 宜 細 心 留 意 。
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此 外 ， 最 常 見 的 漏 水 位 ， 就 是 窗 台 和 窗 邊 位 ， 如 窗 邊 滲 水 ， 有 可 能 是 漏 唧 防 水 膠 ， 或 是 冷 氣 機 安 裝 有 問 題 ， 甚 至 是 物 業 樓 齡 舊 而 造 成 。 如 果 發 現 是 牆 身 正 中 間 出 現 深 淺 色 ， 則 可 能 屬 於 外 牆 滲 水 ， 買 家 要 留 意 的 是 ， 如 證 實 是 外 牆 滲 水 ， 便 需 要 在 屋 外 搭 建 棚 架 進 行 維 修 ， 所 需 的 工 程 費 用 不 菲 。 若 買 家 認 為 單 位 非 買 不 可 ， 就 應 要 求 業 主 負 責 外 牆 維 修 。
留 意 白 色 粉 狀 物 避 白 蟻 窩另 外 ， 在 檢 查 地 板 時 ， 還 要 同 時 留 意 牆 腳 線 有 沒 有 「 窿 」 及 白 色 粉 狀 物 。 她 指 出 ， 白 色 粉 狀 物 即 木 碎 ， 有 可 能 是 被 白 蟻 蛀 食 的 痕
， 買 家 應 避 免 買 入 白 蟻 窩 ， 因 清 除 蟻 穴 並 非 易 事 ， 若 單 位 日 後 白 蟻 為 患 ， 後 果 將 十 分 嚴 重 。
留 意 陰 暗 位顯 而 易 見 的 瑕 疵 當 然 易 於 發 現 ， 但 一 些 陰 暗 位 或 角 落 ， 亦 要 加 倍 留 意 ， 例 如 浴 室 假 天 花 遮 蔽 的 地 方 、 浴 室 和 廚 房 洗 手 盆 下 方 ， 都 可 能 有 滲 水 而 難 於 發 現 ， 買 家 都 要 逐 一 檢 查 清 楚 。
浴 缸 注 滿 水 測 試 淤 塞
將 洗 手 盤 及 浴 缸 注 滿 水 以 測 試 是 否 淤 塞 。
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屋 內 喉 管 淤 塞 同 樣 為 家 居 增 添 不 少 麻 煩 ， 陳 靄 華 稱 ， 買 家 可 開 動 全 屋 水 喉 及 沖 廁 作 測 試 ， 浴 室 、 廚 房 洗 手 盆 、 浴 缸 等 可 注 滿 水 ， 再 拉 開 水 塞 ， 留 意 去 水 速 度 ， 看 看 水 管 有 否 淤 塞 。 同 時 亦 可 觀 察 浴 缸 旁 邊 的 房 間 牆 身 有 沒 有 水 漬 ， 以 證 明 浴 缸 是 否 有 滲 漏 。
列 明 轉 讓 物 品 減 少 爭 拗
單 位 內 的 物 品 應 列 明 是 否 連 同 物 業 一 併 轉 讓 ， 免 貨 不 對 辦 。
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利 嘉 閣 分 行 經 理 陳 偉 心 提 醒 買 家 ， 買 二 手 單 位 不 時 會 出 現 送 冷 氣 、 傢 俬 等 附 帶 物 品 ， 為 避 免 收 樓 後 貨 不 對 辦 ， 應 在 簽 訂 臨 時 合 約 上 寫 明 連 同 樓 宇 一 併 轉 讓 的 物 品 清 單 ， 買 家 更 可 要 求 代 理 拍 照 物 品 作 紀 錄 ， 方 便 日 後 核 對 ， 以 減 少 爭 拗 。
- 屋 外 -
僭 建 物 可 釘 契此 外 ， 買 家 亦 應 留 意 單 位 有 否 將 間 隔 結 構 改 動 及 僭 建 問 題 ， 最 常 出 現 的 僭 建 部 份 如 天 台 、 露 台 及 花 園 等 。 「 僭 建 物 業 雖 可 擴 大 居 住 環 境 ， 或 可 增 加 物 業 價 值 ， 但 業 主 卻 可 能 要 為 此 負 上 法 律 責 任 。 買 家 宜 先 向 前 業 主 查 詢 搭 建 物 是 否 僭 建 ， 並 要 求 代 理 提 供 單 位 圖 則 比 對 ， 以 免 涉 及 法 律 責 任 。 此 外 ， 若 買 家 落 訂 後 ， 代 理 有 責 任 替 買 賣 單 位 進 行 土 地 查 察 ， 減 低 出 現 釘 契 情 況 ， 同 時 亦 可 列 明 要 求 業 主 拆 除 或 修 正 再 完 成 交 易 。 」 陳 偉 心 續 說 。
交 樓 前 了 解 大 廈 維 修
即 使 物 業 外 貌 新 淨 ， 亦 有 可 能 進 行 維 修 工 程 。
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「 樓 齡 達 20 年 或 以 上 的 住 宅 物 業 ， 不 時 會 進 行 大 小 型 維 修 工 程 ， 買 家 宜 事 先 詢 問 業 主 、 代 理 ， 甚 至 鄰 近 住 戶 及 管 理 處 ， 同 時 應 留 意 大 廈 的 公 告 欄 或 立 案 法 團 報 告 ， 了 解 大 廈 是 否 正 商 討 任 何 大 型 維 修 ， 及 業 主 需 否 承 擔 維 修 費 用 等 。 一 般 情 況 下 ， 收 樓 前 已 落 實 的 維 修 工 程 ， 均 由 原 業 主 支 付 ， 若 買 家 收 樓 後 發 現 原 業 主 未 有 事 先 通 知 ， 買 家 有 權 追 究 。 」 陳 偉 心 指 出 。
估 價 防 「 有 可 疑 」 凶 宅買 二 手 樓 最 怕 買 到 凶 宅 ， 陳 偉 心 指 出 ， 買 家 若 要 查 詢 心 儀 的 單 位 是 否 「 凶 宅 」 ， 在 土 地 業 權 查 冊 上 很 難 找 到 確 實 資 料 。 要 買 得 安 心 ， 可 自 行 向 管 理 處 、 賣 家 或 經 紀 查 詢 ， 另 可 分 別 向 多 間 銀 行 要 求 代 為 估 價 ， 若 銀 行 拒 絕 承 造 按 揭 ， 或 相 差 一 大 截 ， 代 表 單 位 「 有 可 疑 」 ， 買 家 便 應 格 外 小 心 。 不 過 ， 留 意 是 外 資 銀 行 與 華 資 銀 行 對 「 凶 宅 」 取 態 不 同 ， 通 常 華 資 銀 行 會 較 保 守 。 對 於 「 凶 宅 」 查 證 ， 陳 靄 華 稱 ， 在 查 冊 的 「 註 冊 摘 要 編 號 」 中 ， 只 可 知 道 業 權 人 是 否 死 亡 ， 但 其 家 人 或 住 客 是 否 死 亡 則 沒 有 資 料 顯 示 。 而 坊 間 亦 有 「 凶 宅 網 」 提 供 「 凶 宅 」 單 位 名 單 ， 買 家 可 自 行 參 考 。
此 外 ， 買 家 更 應 爭 取 在 買 樓 的 合 約 上 訂 明 ， 如 發 現 單 位 曾 經 發 生 命 案 ， 可 取 消 交 易 及 取 回 訂 金 的 條 文 ， 以 保 障 自 己 。
小 心 查 冊 押 記 令陳 靄 華 指 出 ， 在 物 業 查 冊 時 ， 如 發 現 物 業 有 押 記 令 （ Charging Order ） ， 即 物 業 已 被 扣 押 ， 俗 稱 「 釘 契 」 ， 表 示 業 主 的 財 政 狀 況 可 能 出 現 問 題 ， 除 非 業 主 出 示 法 庭 文 件 證 明 押 記 令 已 被 解 除 ， 否 則 買 家 不 宜 買 入 這 類 單 位 。 不 過 ， 她 透 露 ， 如 業 主 欠 交 大 廈 管 理 費 ， 亦 有 可 能 遭 管 理 處 「 釘 契 」 。
訂 金 交 律 師另 外 ， 陳 偉 心 提 醒 買 家 的 所 有 訂 金 ， 宜 經 由 賣 方 律 師 託 管 ， 不 宜 直 接 遞 交 予 業 主 或 代 理 ， 避 免 出 現 錢 財 紛 爭 。 陳 靄 華 指 出 ， 尤 其 是 「 負 資 產 」 的 物 業 ， 業 主 資 不 抵 債 ， 買 家 將 訂 金 交 予 「 負 資 產 」 業 主 ， 將 存 在 很 大 風 險 。
「 不 可 撤 銷 的 授 權 書 」 增 添 保 障
沙 田 第 一 城 是 不 少 炒 家 入 貨 樂 園 ， 不 時 出 現 摸 貨 成 交 。
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旺 市 時 市 場 上 會 充 斥 不 少 「 摸 貨 」 單 位 等 待 轉 售 ， 若 買 家 選 擇 購 入 的 是 摸 貨 單 位 ， 需 特 別 留 意 成 交 期 ， 以 免 沒 有 足 夠 時 間 申 請 按 揭 。 此 外 ， 買 家 還 需 留 意 其 他 風 險 ， 如 確 認 人 若 無 法 與 業 主 完 成 交 易 ， 或 因 確 認 人 突 然 身 故 或 失 蹤 ， 令 交 易 告 吹 ， 買 家 可 要 求 確 認 人 事 先 簽 署 一 份 「 不 可 撤 銷 的 授 權 書 」 以 作 保 障 。
