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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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恒地名家匯 天匯翻版
一半撤交易 一半未完成買賣

正當市場關注延期交易的西半山天匯 24伙會否「爛尾」之際,同由恒地( 012)發展的大圍豪宅名家匯,亦成天匯翻版。名家匯今年 3月售出的 28伙,再多 1宗取消交易,累積有半數單位取消,其餘單位更與天匯一樣,全數至今仍未完成交易。

名家匯今年 3月高價開賣,其後遇上跌市,罕有地因未能如期取得滿意紙,容許買家取消交易。恒地早前雖指出,該盤只有 13伙取消交易,其餘會陸續成交,近日卻再多 1宗。土地註冊處資料顯示,今年 3月以 1603萬元售出的 1座 17樓 C室,在 5月 18日取消交易,是該盤第 14宗取消買賣。恒地發言人解釋,該單位買家申請取消交易,但集團在處理上出現延誤,所以至最近才送交登記,強調往後若有取消交易登記,將全屬殺定。
名家匯今年 3月中售出 28伙,不但有多達一半取消交易,其餘單位更與天匯一樣,至今仍未完成交易,當中 13伙採用即供付款法,按價單規定,即供買家在落定後 45天內要付清餘款,但昨日土地註冊處資料仍未見完成交易登記。本報向恒地查詢名家匯出現延期成交時,發言人承認成交日期與價單規定不同,透露成交日期是每個買家「逐個傾」,每名買家的成交限期均不同,但不肯披露詳情。


曾稱只 13宗取消 現多 1宗
名家匯為吸引炒家購入大量單位,今年 3月發售時,除向買家送釐印費,更推出「買三退一」回購保證,若買家購入 3伙,恒地可在 1年內原價回購其中 1伙,成交期更長達一年,比正常成交期多六個月;不過,恒地曾否認有回購保證。有經常參與恒地樓盤銷售的代理表示,恒地賣樓一向有彈性,為吸引買家入市,條件任傾,例如成交期不一,人人不同。
名家匯有 4伙取消交易單位,近日重新放售,其中 3伙原價重售,但 1座 22樓 B室, 2412方呎,原價 2805.7萬元,現加價 2.7%至 2880.7萬元。

天匯 24伙未完成交易
另外,名家匯現只有「摩王」黎汝遠購入的 3伙在二手市場放售,但樓市吹淡風,加上物業爆出天匯翻版事件,黎汝遠要出貨肯定有困難,除非肯蝕一成放售,否則「得個擺字」。不過,黎汝遠開價已不算進取,加幅僅一成之內。
近年可說是恒地多事之秋,其中去年售出的天匯 25伙,當中 24伙在交易限期屆滿後仍未完成交易,政府更去信恒地查問交易內容,恒地則表示容許買家延期至本月 16日,惹來市場猜測最終會否爛尾。恒地主席李兆基日前更指出,買家自從去年買入天價單位至今,股票市場累積下跌兩成,周邊樓價亦都有調整,可以與買家「傾」,暗示有機會減價出售天價單位。


名家匯銷售小檔案
地址:沙田大圍顯泰街 18號
單位總數: 157伙
已售單位: 29伙
取消交易: 14伙
未完成交易*: 15伙
*其中 1伙在 5月售出


天匯銷售小檔案
地址:西半山干德道 39號
單位總數: 66伙
已售單位: 28伙
完成交易: 1伙
延期成交: 24伙
註:另有 3伙未屆成交期


名家匯未完成交易單位
• 1座 20樓 C 面積: 1542方呎 成交價: 1653.0萬元 呎價: 10720元
• 1座 21樓 C 面積: 1542方呎 成交價: 1661.3萬元 呎價: 10774元
• 1座 25樓 C 面積: 1542方呎 成交價: 1685.9萬元 呎價: 10933元
• 1座 25樓 B 面積: 2412方呎 成交價: 3000.0萬元 呎價: 12438元
• 2座 11樓 C 面積: 1456方呎 成交價: 1462.3萬元 呎價: 10043元
• 2座 10樓 C 面積: 1456方呎 成交價: 1468.7萬元 呎價: 10087元
• 2座 16樓 C 面積: 1456方呎 成交價: 1500.4萬元 呎價: 10305元
• 2座 10樓 B 面積: 2022方呎 成交價: 2236.6萬元 呎價: 11061元
• 2座 16樓 B 面積: 2022方呎 成交價: 2295.0萬元 呎價: 11350元
• 2座 10樓 A 面積: 2279方呎 成交價: 2565.3萬元 呎價: 11256元
• 2座 11樓 A 面積: 2297方呎 成交價: 2599.0萬元 呎價: 11315元
• 2座 13樓 A 面積: 2297方呎 成交價: 2625.9萬元 呎價: 11432元
• 2座 16樓 A 面積: 2279方呎 成交價: 2632.2萬元 呎價: 11550元
• 2座 26樓 A 面積: 2297方呎 成交價: 2774.3萬元 呎價: 12078元

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中國沒有希望
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歷來第二貴 109億地王成交
何文田建豪宅 售價每呎料逾 1.5萬
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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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案件速遞
37年租客申請逆權侵佔

土瓜灣馬頭角道一個唐樓單位女租客, 37年前以每月 600元租住單位至今。惟業主自 1984年便不知所終,女租客早前入稟法院申請逆權侵佔,昨在高等法院要求法官以業主沒有抗辯下判她勝訴。鑑於業主昨未到庭,法官要求女租客先在報章登尋人啟事,押後至 8月 2日再審。

原告林芝(譯音)的律師指,原告無法聯絡被告業主馮少群,又曾向死亡登記處查詢,但未有業主的死亡登記。法官陳江耀遂押後案件,要求原告在報章登一日尋人啟事,再作判令。
案件編號: HCA486/10

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100611&sec_id=4104&subsec_id=12740&art_id=14124024&cat_id=7349337
亞當史密夫
買摟前查一查
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新地、長實豪宅公用地勁嘥電
每戶分擔電費 8倍公營 最高年付 7000元
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中國沒有希望
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地王效應壓倒打擊措施 交投彈 1.4倍
二手成交重返年初旺市

何文田地王效應,刺激積累近兩個月的購買力突然爆發,惠及整體二手市場。過去周六及日,二手樓市旺爆,全港 10個主要大型屋苑,成交量由政府出招後低位,反彈 1.4倍至多達 82宗,是今年 1月以來最多,意味這次政府干預的調整期可能快將結束。 記者:朱連峰

政府 4月底推出「 9招 12式」後,中原地產統計的十大屋苑,周末成交量一度跌至僅 34宗,加上本月開鑼的南非世界盃,市場預期樓市勢必持續調整。不過,隨着上周百億地王誕生,樓市忽然重生,買家恐升市重臨,再度掀起買樓潮。剛過去的周六及日,十大屋苑錄得多達 82宗買賣,按周升 41.4%。今年初大旺市,周末成交量最多也是 105宗。
新界兩個細價屋苑,沙田第一城及天水圍嘉湖山莊率先發圍,前周末共有 22宗成交,過去周末卻多達 39宗,急升 77%,前者佔 21宗最多,近 200萬元的高價細單位成交再次湧現,並不乏追價成交。


沙田一城錄 21宗成交稱王
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美聯物業高級營業經理鍾燕河稱,沙田第一城 3座高層 D室, 395方呎,獲買家追價 2萬至 197萬元成交,呎價 4987元,為政府出招後同類單位新高。中原地產高級分區經理黎宗文表示, 37座高層 G室, 410方呎,買家要追價 2.8萬至 183.8萬元購入,呎價 4483元。
祥益地產分行主管謝利官表示,嘉湖山莊價量俱升,呎價重上 3000元水平,如翠湖居 4座中層 G室, 705方呎,成交價 215萬元,呎價 3050元,創同類貨近期新高。

買家憂樓價調頭升 急入市

市區老牌屋苑亦勁旺,過往每周只有一兩宗、甚至零成交的觀塘麗港城,過去兩日成交量暴增至 9宗。香港置業助理區域經理司徒偉文表示,地王效應下,樓市「當堂翻生」,鰂魚涌康怡花園及太古城過去兩日睇樓量勁升五成。
中原地產董事總經理陳永傑表示,樓市打不死,主因是供樓利息超低,樓價勢難急跌。政府出招後,大家以為樓價會大跌,結果卻令人失望;不少買家反而擔心樓價會調頭上升,而加快入市,帶動交投。
理大房地產及建築學系教授許智文認為,賣地造好,市場回復信心,加上樓市「靜咗一排」,累積的購買力逐步釋放。不過,外圍仍然動盪,加上樓市或面對年底加息隱憂,料樓價短期內窄幅上落。

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中國沒有希望
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超級豪宅價越叫越高

何文田百億地王誕生不足一周,豪宅市道再轉熾熱,因應超級豪宅「有價有市」,港島山頂及南區等傳統豪宅區業主趁勢沽貨,掀貴價豪宅放售熱潮。消息稱,淺水灣南灣道 22號洋房,今年初曾低調放售,近日再以暗標方式放賣,有指意向價由年初約 8億元提升至 10億元,提價約 25%。


南灣道 22號提價 25%

南灣道 22號地盤面積約 20723方呎,以地積比率 0.9倍計算,可建樓面約 18651方呎,屬區內可重建樓面較大項目,前臨中灣泳灘,可享淺水灣全海景,故價值較高;若以意向價 10億元計算,呎價 5.36萬元。南灣道 22號由 Higo Force Company Limited持有,地盤座落勾地表內南灣道近 35號地皮前方臨海地段,毗鄰的南灣道 16至 18號,於 2000年 4月以 1.3億元拍售,每呎樓面地價僅約 7000元。
南灣道沿線以低密度豪宅及洋房物業為主,頗受城中名人追捧,如今年初以 2.83億元易手的南灣道 15號,原由澳門賽馬會董事李志強以銀主身份持有。現放售的南灣道 23號,由外資背景投資者持有,開價 3.6億元,呎價約 4.36萬元。
上周二賣地後,傳統豪宅後市再次被寄予厚望,下月拍賣的山頂聶歌信山道地皮,市場估計成交價可再創百億元天價。本月底截標的山頂盧吉道 29號,意向價 3.8億元,呎價達 10萬元。市場預期,若市道持續造好,不排除再挑戰新高。
韋堅信測量師行經理馬仲明表示,港島傳統豪宅區兼私隱度高物業,向來被看高一線。以渣甸山為例,區內放售洋房極罕有。如睦誠道 47號洋房, 3730方呎,現以交吉形式放售,意向價約 9500萬元,呎價 2.55萬元。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100614&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14132110
中國沒有希望
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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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天匯 20買家均屬空殼公司
李兆基為不追撻定差額解畫

恒地放棄向天匯 20個撻定買家追收差價,惹來市場質疑。集團主席李兆基昨晚親身解畫,指因買家均是以有限公司名義購買單位,極難追到差價。李兆基說:「有限公司買嘅……追差價……好渺茫嘅,即係好難追嘅。大家都知 o架……係全香港嘅常識嚟。所以好多(買家)買樓都係用有限公司買,免得人哋追咁解囉。」
恒地發言人補充,該批天匯買家採用有限公司購入單位,最終撻定,集團將單位收回再公開拍賣,之後才能向買家追收差價。但因買家屬有限公司(即俗稱空殼公司),公司註冊資本很少,所以「追都冇用」。


未評論商罪科調查
不少富豪或炒家均會以有限公司名義買賣物業,而為免個人資料曝光,多數會選擇以如英屬處女島註冊公司方式進行。最重要是一旦交易出現問題,責任只限於有限公司法人身份上,背後真正買家不會被波及。例如天匯撻定事件,只要有關公司被清盤,恒地便再難追到差價。李兆基又稱,天匯的買賣是按預售樓花同意書方案的標準買賣合約訂定,若買家撻定,只能沒收買方樓價 5%定金。至於有傳證監會及商業罪案調查科會介入調查,他則不作評論。
恒地本周二公佈, 24伙去年購入的天匯單位中,有 20伙撻定;昨日集團在天匯網頁登出該批單位取消交易的時間,包括秦善文作為授權人認購的 6伙在內,共 17伙是於上周五簽定取消買賣協議,其餘在本周一取消交易,較奇怪的是由授權人 Lee Kwok Yiu購入的 32及 33樓 A及 B室 4伙,卻要分兩日取消交易。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100619&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=14151406
中國沒有希望
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促放寬賣現樓地產商還招
落成半年後 免跟 9招 12式

地產建設商會一直堅持要政府減少對銷售現樓的規管,彼此亦就擬定相關指引「刀來劍往」,據了解,地產商會上周向政府建議,凡落成後半年內開售的樓盤,要受現行樓花銷售指引規管,半年後便應適當放鬆。有關建議正等待回覆,政府或與商會開會商討此事。
記者:林志光、朱連峰

運輸及房屋局發言人表示,已收到地產建設商會來信,有關現樓「 9招 12式」規管問題,局方在研究中,會與商會繼續保持溝通。


拆售長期收租盤擬放寬
政府消息人士稱,早前地產建設商會也有提及現樓規管問題,政府亦覺得部份住宅建成後用作收租「十幾二十年」,一旦拆售,亦要受「 9招 12式」規管,並不公道,認為有實質問題,可以討論解決;但消息人士強調,這並非讓步。同時,政府也擔心有發展商建成樓宇,拖至 6個月後才賣,以避規管,為防止發展商「走罅」,有需要透過商討解決。
政府 4月突然以行政手段推出「 9招 12式」規管發展商賣樓,在樓花銷售上發展商要「照單全收」,但在現樓銷售上,因涉及私人產業擁有權及法律觀點等問題;而且不少樓盤在樓花期已開始銷售,當入伙時及入伙後一段時間內,市場基本上已錄得不少二手放盤及成交,讓大眾參考,一手現樓貨尾實與二手單位無異。因此,發展商一直拒?受規管,政府的態度也有軟化迹象。所以,商會在本月初只發出相應的新樓花銷售規管指引,及繼續與政府磋商現樓銷售指引內容。
據了解,商會收集會員意見後,上周去信政府,提出當落成入伙後,半年內推售的樓盤,可依足現行樓花銷售指引而行;半年後,應適量放寬規管限制,可放寬的招數如不須規定開售前 3日派價單及首張價單內的單位數目,因樓盤已可睇樓,或可免開售 7日前派樓書等。其他招數如公佈董事局成員及其直系親屬交易資料、 5日內披露成交資料等,則問題不大。對於發展商持有多年的投資物業,轉售規限更應越少越佳。


「現樓可視察 無得呃」
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林達民(中)指,恒地下半年將有兩個項目以現樓方式推售。 王子俊攝

手頭上有不少現樓項目發售的華懋集團,售樓部經理吳崇武表示,就銷售現樓問題,業界已多次開會討論,華懋認為現樓與樓花不同,買家可到實地視察,可買邊間看邊間、「無得呃」,銷售透明度十分高,故毋須規管。
恒地( 012)營業部總經理林達民表示,公司計劃下半年開售 3個樓盤中,預計未來兩月內可獲批入伙紙的佐敦翠匯軒,及預計今年底獲批滿意紙的上水馬會道獨立屋項目,會以現樓方式推售。
樓盤落成入伙的定義可分為舊地契及新地契兩種,舊契項目只須獲批入伙紙,便為現樓;新契則必要有入伙紙及滿意紙。

政府規管樓花銷售事件簿
10/2008
政府將實用面積定義及價單格式納入「預售樓花同意書方案」規管範圍,地產建設商會亦修定指引,定明樓書要準確披露的內容

6/2009
地產建設商會修定價單公佈的格式及內容

6/2009
信和及長實賣樓的樓書及廣告被指誇張失實

10/2009
地產建設商會對樓書的內容,和宣傳品的格式作出規限

11/2009
政府三招管樓花銷售,包括簽臨約後 5工作日內公佈成交資料,價單內須列實用面積呎價,樓層編號須見於明顯地方

3/2010
政府考慮規管示範單位資料要全面及準確

4/2010
房屋局與地產建設商會商討增 3措施管樓花銷售,包括廣告要有樓盤真實地址、示範單位要像真及設交樓標準示範單位,以及公佈高層買樓的相連交易資料等

21/4/2010
政府突拋出 9招 12式

30/4/2010
地產建設商會對連現樓物業受規管,及加推單位也要 3日前公佈的做法有異議

14/5/2010
地產建設商會堅持現樓不應受管

1/6/2010
地產建設商會只發出新樓花銷售指引,政府對管現樓銷售的態度開始軟化,稱會與商會繼續討論現樓銷售指引


部份現樓發售新盤
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恒地天匯

恒地天匯
獲滿意紙:去年 12月
獲入伙紙:去年 8月
餘貨: 58伙

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恒地名家匯

恒地名家匯
獲滿意紙:去年 12月
獲入伙紙:去年 8月
餘貨: 58伙

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新世界名鑄

新世界名鑄
獲滿意紙:去年 6月
獲入伙紙:去年 1月
餘貨: 100伙

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華懋豪門一期
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100623&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14163562
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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七度去信
港府致函查天匯撻定

西半山天匯 24伙延期交易單位,最終有 20伙撻定,比例奇高,政府亦繼續跟進,地政總署昨第七度去信恒地( 012),要求就天匯交易事件,提供有關罰息及樓契合約的進一步資料,並限恒地在 7日內回覆。


詢問罰息及索契約
恒地發言人確認昨日傍晚已收到政府來函,要求交代公司如何計算及收取天匯單位延期交易的罰息;另索取所有交易的樓契合約。她表示,公司及律師正在整理有關交易契約,辦妥所有手續後,便會先送交契約副本予該署,及回覆其就罰息的查詢,並會將交易契約在土地註冊處登記。發言人補充,不需在限期最後一天才回覆政府。
天匯申請延期完成交易的 24伙,市場一直盛傳其背後買家是越南富豪朱立基。在上周三死線到臨前,恒地公佈其中 20伙的買家決定斬纜離場,撻定比例高逾 83%,極為罕見,包括曾聲稱會完成交易的前唱片騎師秦善文,其獲授權購入的 6伙,包括呎價逾 7萬元的 68樓複式戶。
恒地亦放棄向撻定買家追收差價,只沒收樓價 5%的定金。恒地主席李兆基其後親自解畫,指撻定單位均是以有限公司名義購入,發展商根本難以成功追差價,遂決定放棄。而政府相關監管及執法部門表示正研究跟進。

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