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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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亮說亮話:一手樓食咗類固醇
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170613/20053875?_ga=2.118141065.1059504561.1497375166-2114841147.1497375165

現在樓市出現一個奇怪現象,就是新樓熱賣,二手冷清,有不明白箇中道理的朋友問我,我話很簡單,新樓服食了類固醇,二手樓沒有,所以新樓表現勇猛,如果新樓停服類固醇,表現說不定比二手樓還要差。朋友問我,甚麼是樓宇類固醇?就是高成數按揭。
如果二手樓業主想賣得一個好價,不妨考慮新樓盤做法,就是收取買家15%首期後,餘數在三年後一次過清還,利息即使比正常高一些,有很大機會可以賣貴兩成,不過,就一定沒有二手樓業主願意這樣做,因為這不是樓宇買賣,而是賭博。買家最多只是輸15%,如果樓價下跌三四成,業主就會損失慘重。
而且,只收15%首期,都唔知道夠唔夠還銀行貸款,地產商就可以這樣做,總比賣不出好,所以,購買力便全部湧往新樓,造成新樓即使有溢價依然熱賣,但新樓賣家要考慮到,他們要負上樓價下跌的風險,千祈唔好以為地產商不會追數,根據過往經驗,是有地產公司在樓價大跌之後向客戶追收差額,不能夠掉以輕心。

類固醇有一個壞處,就是要越服越多,現在地產商提供八成半按揭,令到銷情熾熱,過了不久,買家就不滿足於八成半按揭,他們會要求九成半甚至十成按揭,否則的話,新樓銷情就會冷卻,比未提供八成半按揭之前表現更差,就好似一個運動員在停服類固醇之後,表現一定比未開始服用之前更差。
這就是地產商,尤其是那些資金不足中小型地產商困難之處,唯一可以解決問題的辨法就是減價,所以,我認為高成數按揭出現就是樓市下跌先兆。
現在有不少學者開始意識到高成數按揭危險之處,他們在不同傳播系統發出相同訊息,雖然是遲了一些,但總好過有一些評論員提也不提,只是一味唱好樓市,認為樓市在年內有三成升幅,令到採用高成數按揭的人有憧憬,在三年後,樓價很輕易上升五成,他們便可以很容易將採用高成數所買樓宇轉按至銀行。
既然大家都知道政府是沒有權力管制高成數按揭,有影響力的人應該提醒那些打算採用高成數按揭買樓的人,如果他們不聽勸告,以後就不能夠怪責任何人。
陳東兒

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消委會:一手樓投訴逐年增
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170619/20061046

星洲樓市冷卻 香港無懼加辣 
走勢相反 北水湧港成關鍵
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060824

港府自2009年來多次收緊按揭成數、增交易稅打壓樓市,成效不彰,反觀新加坡早年面對樓市過熱用類似招數,卻能冷卻樓市,近月更減辣提振市場。專家分析3大原因,本港有中資資金湧入屬關鍵,加上新加坡資金渠道不及港豐富,且八成人住組屋,故調控成效較好。
記者:周家誠

新加坡自2010年起開展逆周期措施,2013年樓價即見頂,截至今年3月底過去3年累跌近11%,故今年初調低賣家印花稅,減輕出售物業成本。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥受訪時指,新加坡成功冷卻樓市,主因是2013年引入供款佔入息比率總限制(TDSR),令投資者入市意欲、借款能力大幅收緊。本港雖有類近TDSR準則,但中原地產新加坡總經理許大偉解釋,本港銀行以外其他融資渠道豐富,如物業二按較蓬勃、發展商貸款等,均未必審視TDSR,成為灰色地帶,新加坡則非常嚴格,二按和發展商貸款均受嚴格監管。
陳補充,兩地冷卻樓市措施相近,但中資參與程度使樓價走勢不同。香港背靠中國腹地,是中資落腳地首選,很大程度影響本地樓價,新加坡雖有鄰近東盟優勢,但國家眾多,不及中國單一及資金量龐大。





半年結 十大屋苑六個貴逾10%
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170619/00202_001.html


[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-19 09:56 編輯 ]
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二手樓價指數 結束19周連升
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%8C%E6%89%8B%E6%A8%93%E5%83%B9%E6%8C%87%E6%95%B8-%E7%B5%90%E6%9D%9F19%E5%91%A8%E9%80%A3%E5%8D%87-231131703--sector.html

洪水橋新發展區500億元打造
https://hk.news.yahoo.com/%E6%B4%AA%E6%B0%B4%E6%A9%8B%E6%96%B0%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%8D%80500%E5%84%84%E5%85%83%E6%89%93%E9%80%A0-221108931.html
政府致力打造洪水橋新市鎮,土木工程拓展署最新規劃及工程顧問研究報告,建議洪水橋新發展區以「加強版傳統新市鎮發展模式」發展,粗略估算地盤平整和工程基礎設施的總成本費用約達五百億元。因應發展區內有多個棕地作業者,報告又建議預留二十四公頃土地興建多層樓宇容納受影響作業者。預計整體發展將於二○三七/三八年完成,可提供約十五萬個新就業機會,及六萬一千個單位,容納新增十七萬六千名居民。

毗連元朗、天水圍及屯門的洪水橋新發展區,總面積約七百一十四公頃。政府經過三階段諮詢,去年九月公布「經修訂建議發展大綱圖」,計畫利用洪水橋連接港深西部公路、西鐵線、屯門赤鱲角連接路等優勢,作為與深圳前海經濟融合的門廊。

顧問報告提及,參考古洞北和粉嶺北新發展區的經驗,認為以全公營機構參與模式作基礎,並容許「原址換地」的契約修訂申請的「加強版傳統新市鎮發展模式」去發展洪水橋新發展區,可以讓政府控制時間,並加快房屋供應,達至均衡及可持續的發展。

顧問亦建議由二○一九年起,分前期工程及第一至第四階段推展發展計畫,而主要的地盤平整及工程基礎設施,暫定分成十一份工程合約進行。根據粗略估算,地盤平整和工程基礎設施的總成本費用,以一五年九月的價格水平計算,預計約五百億元。有關成本將在有關發展階段的詳細設計工作時重新檢視,而整體發展預計在三七/三八年完成。

在發展計畫中,主要項目包括在擬建的西鐵線洪水橋站及現有天水圍站周邊規劃辦公室、零售、公私營住宅、社區設施,重點將洪水橋發展成新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」及「地區商業中心」。新發展區西部的「物流、企業和科技區」可便捷連接策略性運輸走廊,指定作物流設施、企業及科技園和工業區,並提供約二十四公頃土地興建多層樓宇,以容納現時佔地約一百九十公頃的三百七十個棕地作業場地中部分作業者。

新發展區將會以公私營五成一對四成九的比例,興建六萬一千個單位,屆時人口將增加十七萬六千人,至二十一萬八千人,同時亦會提供十五萬新就業機會。報告指,鑑於鄰近的天水圍公營房屋比例相對較高,新發展區內約半數房屋為公營房屋,以達至整體公私營房屋比例達六成九對三成一。新發展區首批居民可於二○二四年起入住,而新增的就業機會有助改善全港居所和職位的不均分布,促進本地社區活力。
陳東兒

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天價豪宅 天台起石屎屋玻璃屋 
倚巒5洋房涉僭建 3間遭釘契
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170624/20067055


涉事3業主共持逾26億元物業
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170624/20067066

[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-24 16:07 編輯 ]
陳東兒

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經濟客艙:香港樓市vs多倫多樓市
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068359

香港同多倫多,兩個城市、兩種不同嘅樓市溫度,新一代卻面對同樣嘅難題:「買樓」。
香港樓價易升難跌,因為接近六成家庭已經供完樓。喺慈父慈母支持下,願意為子女畀首期,又唔怕供多層,體現傳統父母為下一代嘅無條件犧牲。香港人與父母同為大多數,年齡層亦越推越後,甚至婚後選擇跟父母同住,比比皆是。
喺多倫多越來越多八、九十後,畢業後同父母同住,或者根本冇諗過搬出去住,佢哋仲成為樓價飆升嘅催化劑。多倫多都好似香港出現樓價狂升浪潮,主要原因都係過去全球放水熱錢流入、中國走資潮同移民潮掃貨及人口結構改變,房價只是一路向上。

多倫多二手樓市亦持續上升,但有人話二手樓缺盤又缺貨,竟然因為子女同父母同住有關。多倫多子女跟父母同住比例超過七成,二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成,跟香港同樣差唔多。不過,香港嘅家庭債務佔本地生產總值(GDP)比率相對加拿大低,今年首季佔比為66%;加拿大嘅家庭債務佔GDP比率逼近三倍。多倫多子女跟父母同住比例超過七成,二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成,跟香港市況幾相近。
二手房屋欠缺盤源,最大問題係多倫多嘅慈父慈母,佢哋冇香港嘅慈父慈母供完間獨立屋,仲有錢幫囝囡一炮過畀首期。佢哋唯一可以做,就係將間屋留畀囝囡,希望囝囡呢段期間嘅依賴,幫到佢哋儲首期嘅第一桶金。大多數嘅多倫多父母都係持貨觀望,房價只升不跌,形成同香港二手樓乾升相近嘅情況。

800萬以上物業最多承按80%
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068791





擁價值365萬居屋 無入息感不安穩
長者申安老按揭 月袋8,000元
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170626/20068786


[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-6-25 23:01 編輯 ]
陳東兒

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四成劏房懸浮粒子濃度超標
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170628/20071222

藍籌屋苑交投縮 黃埔跌六成
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170716/00202_005.html

[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-7-16 15:03 編輯 ]
陳東兒

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朗豪坊商廈意向價250億 
3中資洽購 
有望成全港最貴寫字樓
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20170718/20093029

陳東兒

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遠東金融中心呎價$50,000洽售
市傳多個版本 或涉公司轉讓
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170720/20095322

花旗估港樓價跌一成
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170720/20095342

曾智華論買樓養老:貪心無知善忘 現時買樓是蠢材
http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481152363&node=1500492354720&issue=20170720

不少港人認為買樓來養老是最聰明的決定,不過,現年63歲的退休資深傳媒人曾智華,最近出版《快樂退休》卻在書中道出這並非現時明智的選擇。見證1967年以來多次樓市大跌周期的曾智華指出,目前樓價位高勢危,一旦掉頭下跌的話,跌幅可達五成,籲港人不要摸頂入市,「過去50年都是這樣的,每逢人人說樓價唔會跌、非買樓不可的時候,樓價跟着便會大跌,這是歷史經驗。通常哪些人投資會蝕錢呢?一是貪心,二是無知,三是善忘。在目前種種見頂信號出現後,仍撲入市買樓,便是這三大特徵兼備的蠢材,日後抵你蝕錢的!」

明報記者 葉創成

曾智華在廣播界有數十年經驗,2014年退休前是香港電台中文台節目發展總監,主持的節目包括《晨光第一線》等。退休將近3年後,他近日出版著作《快樂退休》教授港人如何為退休早作部署,以至如何過好重新追夢的人生下半場。

本周他在何文田千呎住宅附近、為不少傷健人士提供就業機會的Cafe Lohas餐廳接受記者訪問宣傳新書,他強調,買樓是不少港人一生最大的投資,如何掌握好置業時機亦是能否「快樂退休」的關鍵,惟在樓價現處歷史最高位之際,只有蠢材才會買樓。

「蝕錢的人有三大特徵,第一是貪心,若眼紅人家過去10多年買樓賺大錢便走去買樓,這是肯定吃虧的;第二是無知,若不分析透徹便貿然入市,這是抵你死的,大戶唔(口趙)你又會(口趙)誰呢?第三是善忘,即是你忘記了樓市像經濟一樣有盛衰循環周期,以為樓價只升不跌,在高峰期才趕入市。我相信有齊上述三大特徵的人才會現在入市買樓,你要知道金融圈是盜匪如毛的,很多人等着(口趙)『水魚』,如果你選擇做『水魚』沒有人會同情你,因為人家根本是合法(口趙)你。」

過去50年 樓價逢5至10年大跌一次

對於1967年以來的本港樓市周期,曾智華回憶道:「目前本港社會好像很安定繁榮,但沒有人可以保證永遠是這樣好景的,過去50年來樓價每逢5至10年便會大跌一次,而每一次的觸發點都是不同的,在高位追貨者每每於沒有心理準備下便被殺個措手不及。例如1967年本港發生暴動,在一段時間內社會無日安寧;跟着是1973年石油危機,恒指由1700點大跌逾九成至150點,跌幅出乎所有投資者所能想像,經濟差到連教師都無工做,樓價當然亦跟隨急跌;然後是1977至1978年的廉署與警察大衝突,本港兩大紀律部隊對峙,社會非常動盪;事隔5年後,中英兩國於1983年就本港前途展開談判,港元曾於1日內大幅貶值,市民驚『錢唔再值錢』便湧去超級市場掃貨,將貨架上的貨品買清光,亦由此衍生聯繫匯率;1989年六四事件後,雞飛狗走個個移民,紛紛拋售物業;1997年本港回歸初期歌舞昇平,但一踏入10月便股樓大跌,樓價更跌到2003年SARS後累跌達七成始見底,然後在2004至2007年迎來經濟及樓市同步向好的景象;但2008年金融風暴期間,樓價亦曾閃跌三成,之後慢慢回升,至今大漲小回累升逾倍。我覺得樓價升到如此癲價,已經是升浪的尾聲,雖然我不是先知,難以預測有何事件將引致樓價大跌,但如果你在市場如此熾熱的情况下要入市,你便是最蠢的人!」

樓市表面風光 個別樓盤租售兩難

目前曾智華住在何文田這傳統豪宅區,指樓市根本並非外界想像般好景,例如區內個別於2009年開始發售的樓盤,由於內櫳及裝修水準一般,不少買家目前願意蝕讓離場,但仍然缺乏買家承接;另一例子是,他的朋友早前承租了一個新入伙的豪宅盤,了解到業主買入價是4000萬元,但每年租金收入僅48萬元,故即使未扣除管理費及其他雜費的租金回報率亦僅1.2厘。

樓市好友普遍認為,低息及內地購買力是支持樓價將長升長有的利好因素,但曾智華對此不同意,認為若有人這樣想便犯了「善忘」的錯誤,「有些人會認為,既然2008年金融海嘯後環球經濟一旦轉差央行便會印錢,所以息口將長期保持在低位,但實際上息口不是由你決定的,只是你以為、你覺得會繼續低息。在上世紀80年代初期,本港及美國息口曾高達10多厘,當時有多少投資者估到息口會跌至零呢?沒有,因為這情况沒出現過,所以你目前也不要以為會長期低息,因為這並非你的能力所能控制。如果你早着先機於2009年已留意到本港將迎來長達10年的低息期,走去買樓,你是叻仔;但你現時在低息周期尾聲才以此理由去入市,你是傻仔」。

「另外,也有些人認為,只要有內地購買力支撐,只要北水像過去10年般源源不絕湧入,本港樓價便難以下跌,但你估計這情况一定會持續嗎?這些資金不少是貪官的『冤枉錢』,從內地調走後停泊在本港,但我想問這情况是否會永恒不變呢?肯定不是,因為這本身是不合理的,所以北水湧港亦只是假象。假如港人以此為理由去入市,等於陪人家去癲,這些錢既然來歷不明,幾時輪到你去賺呢?」

港樓不值得投資 有自住需要可先租樓

綜合上述分析,曾智華認為,樓價一旦掉頭下跌,跌幅可達五成,故他強調,港樓目前不單不值得投資,並且建議港人若有自住需要,可暫時租樓住,等樓價調整至合理水平再入市也不遲。

[ 本帖最後由 陳東兒 於 2017-7-20 15:55 編輯 ]
陳東兒

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