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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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丁權受限起屋更難
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00174_001.html

推出近半世紀的丁屋政策首度遭司法覆核挑戰,高等法院昨日頒下判決書,裁定申請人「長洲覆核王」郭卓堅和社工呂智恆部分勝訴,指三項申請建屋的方法中有兩項屬違憲,包括私人協約批地和換地,只有按免費建屋牌照在「認可鄉村」範圍私人土地建屋一項受《基本法》第四十條保障。按高院的判決,可建丁屋的私人土地將會愈來愈少。

或面臨上訴 暫緩執行判決半年

法官表示,考慮到政府或新界鄉議局或會提出上訴,決定暫緩執行判決半年,並促請與訟各方在二十一日內提交書面陳詞,再就案件頒發命令。

目前只有申請人一方表明會上訴,政府和鄉議局都表示要先研究判決書和諮詢法律意見,再決定是否上訴。發展局在考慮是否上訴期間,會暫停接收兩項被裁定違憲的興建丁屋方式申請,並會暫停處理已接收的相關申請。發展局又表示,法庭今次判決,不代表過往批出的私人協約批地和換地建屋申請不合法。鄉議局聞說目前有逾萬宗丁屋申請在排期等候政府審批,但未知當中有多少涉及私人協約批地和換地建屋申請。

建屋屬傳統權益 受基本法保障

法官指出,丁屋政策使非原居民和女性分別因其社會出身和性別而受到歧視,表面上已牴觸《基本法》、《人權法》和《性別歧視條例》,政府和鄉議局的主要抗辯論點是丁屋政策屬《基本法》第四十條所保障的「新界原居民合法傳統權益」,當中關鍵的是「傳統」和「合法」的含意,「傳統」一詞是指追溯到英國於一八九八年租借新界時已存在的新界原居民習俗,而「合法」則是一個形容詞,表達第四十條所保障的新界原居民傳統權益是合法的,而不是指要符合一八九八年時的清朝法律。

法官認為,證據顯示,英國租借新界時已有在新界建屋的習俗,建屋者得到鄉村父老的同意,便可在村內建屋,但不用向清朝政府或地主取得批准,而港英政府明白到新界有該種習俗,約於一九○六年批准以免費牌照方法建屋,雖然這種方法隨時間而在細節會有改變,但這屬新界原居民的傳統權益,因此受《基本法》第四十條保障。

就私人協約批地方法,法官指出,港英政府約於一九○四年推出該政策時,並非因為新界人當時已有該項權益,而是要解決他們的住屋需要,這只是一項普通的政府土地行政措施,並非新界原居民的傳統權益。法官又裁定換地建屋方法也不是新界原居民的傳統權益。

日後頒命令 可考慮不具追溯力

另外,申請人曾表示,由於政府多年來對取消帶有歧視的丁屋政策一直「議而不決」,他們為取消歧視和特權而提出今次訴訟,但政府和鄉議局卻質疑他們不具備提出今次訴訟資格和有延誤情況,要求法庭駁回他們的司法覆核。法官昨指,丁屋政策令申請人因其社會出身受到歧視,他們具備資格提出今次訴訟,雖然郭卓堅和呂智恆有延誤,但今次訴訟有助確定正確的法律觀點,加上法庭日後頒發命令時,可考慮判決不具追溯力,令判決前已獲批的丁屋不受影響,法庭不會因此以延誤而判他們敗訴。

政策實施近50年 批建丁屋逾4萬宗
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_003.html


丁屋政策又名「新界小型屋宇政策」,一八九八年前「新界」屬中國政府管治,鄉村土地持有人可在耕地或荒地上興建屋宇,但隨着英國在該年與滿清簽署《展拓香港界址專條》,租借九龍界限街以北,深圳河以南的土地九十九年,「新界」始被港英政府接管。由於當年遭新界居民反抗,為了緩和鄉民情緒,在一九七二年實施「新界小型屋宇政策」,以協助原居村民改善居住環境,加強社區凝聚力。直至九七年回歸後,新界小型屋宇政策仍一直沿用。

丁屋政策下,年滿十八歲,父系源自一八九八年為新界認可鄉村居民的男性原居村民,得以一生人一次向地政總署申請,在其所屬鄉村內的合適土地上建造一幢不超過三層,並且不得高於約八米,有蓋面積則不得超過七百平方呎的小型屋宇自住。現時全港共有六百四十二條認可鄉村,政策實施以來,地政總署已批出超過四萬宗小型屋宇申請。

現行3途徑申請 部分有轉讓限制

現時興建丁屋有三個途徑,若村民擁有私人農地,可免費申請建屋牌照在私人土地上興建小型房屋,毋須補地價;亦可以折讓或免補價方式與政府換地;若沒有農地,村民可要求政府以私人協約方式批出政府土地並給予地價優惠建屋。如以免費申請建屋牌照及以換地方式興建小型屋宇,一般受制於五年的轉讓限制,私人協約方式建屋則受制於永久的轉讓限制。如若要在轉讓限制期內轉讓業權,可向地政總署申請撤銷轉讓限制條款,並繳付土地補價及行政費用。

預留900公頃官地建丁屋 議員倡釋放土地起公屋
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_008.html

候覆核結果 套丁判囚12人排期上訴
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190409/00176_009.html
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上月三辣稅收入急升近七成
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190411/20653692

上月起本港樓市反彈,政府推出的樓市「三辣招」,稅收亦開始回升。稅務局最新公佈,今年3月份來自額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)的三辣稅成交,共有2,006宗,按月升近63%,涉及稅收15.83億元,按月急升66%。

當中反映內地客來港買樓實況的買家印花稅,上月錄得150宗成交,按月大增近六成,涉及辣稅約3.74億元,按月增加79%。雙倍印花稅方面,上月有1,807宗成交,按月升64.6%,稅收也按月漲63%至11.73億元。額外印花稅方面,上月成交49宗,涉及辣稅3,605.6萬元。

觀塘重建項目收18標書
另外,市建局觀塘恒安街重建項目昨日截標,共接獲18份標書。市場消息指,新地(016)、信置(083)、麗新(488)、香港興業(480)、英皇(163)、會德豐(020)、嘉華(173)、華懋集團、宏安地產(1243)、遠東發展(035)等均有入標。

項目地盤面積為8,500方呎,完成後可提供上限約為71,688方呎的總樓面面積,料提供約138個單位,市建局早前邀請37個合資格的財團入標。

高力料沙田屯門成樞紐區
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190411/20653694

大灣區規劃出台後,預視中港交通網絡未來更趨完善,高力國際藉此推算2030年後房地產市場發展,料屆時將重新「洗牌」,並選出未來9大樞紐地區,包括:金鐘和添馬、灣仔、中西區、東區、西九龍、九龍城及CBD 2(核心商業區),連新界區的沙田、北大嶼山、屯門和洪水橋都榜上有名。

高力國際(香港)常務董事施禮賢(圖)表示,隨着商業、文化或基建項目陸續落成,香港與廣東的連繫越趨緊密。坊間有指香港需要第3個CBD,他就認為可以不一定是提供予香港企業,但的確見到內地企業的需求,相信此為巨大機遇。

他又指去中心化現象持續,待會展站落成,以及入境事務大樓、稅務大樓和灣仔政府大樓的政府辦公室遷出後,將鞏固灣仔作為酒店、會議及展覽中心的地位,更預計2025年寫字樓租金將會開始追平中環。

周梁放售皇九單位
另外,自由黨前主席周梁淑怡放售持貨逾廿年的中環皇后大道中九號16樓04室,單位面積約1,320方呎,意向呎價約5.5萬元,叫價約7,260萬元,連租約出售,現收月租約9.8萬元,6月屆滿。
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港有錢人平均揸3層樓
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190417/00204_001.html


香港樓價高企,千萬富翁人數水漲船高,去年突破五十萬人,創下紀錄新高。花旗銀行公布調查報告,指千萬富翁平均持有逾三個物業,而資產組合中,以物業為主的固定資產比重平均達75%,相較一二年時僅為68%,錄得明顯升幅。

花旗銀行於去年底及今年初,訪問4,192名年齡21至79歲的香港居民,推算擁1,000萬元或以上淨資產達51.1萬人,其中6.9萬人的流動資產逾1,000萬元,而所謂淨資產,即已扣除按揭貸款及負債後的資產淨值,而股票、債券、基金、現金和存款等則屬流動資產。

物業佔資產近七成半

花旗銀行香港區總經理林智剛料隨着經濟穩步增長,千萬富豪人數會續升。

報告又指出,每名香港千萬富翁持平均有1.9個本地物業、0.6個內地物業及0.7個海外物業。在資產配置中,物業佔比亦最高,達73%;現金及存款以14%排行第二;而股票佔比僅得7%。逾兩成受訪者過去五年曾在港購置物業,不過近五成半人作投資之用,用作自住的僅得四成半。

睇淡港樓 寧海外置業

香港樓市持續回暖,惟多數受訪富翁睇淡未來一年的樓市表現。認為期內樓價會下跌的比例達56%,相較一七年大增逾兩成。調查又指,近五成人認為現時非入市時機,目前對購買物業不感興趣。但林智剛認為,香港樓價首季已止跌回升,並預計第二至四季將有一成升幅,全年計則漲5%。

至於置業選擇方面,中港樓價高企下,資金傾向於海外尋找置業機會。有興趣購入海外物業的受訪人數達兩成,較有意買入香港或內地物業高出一倍。

33%女富翁為家庭主婦

於受訪的千萬富翁中,男性佔比為54%,稍高於女性。而男女富翁的平均歲數差異不大,分別為60歲及58歲。無論男女,最多人任職行政人員,其他則為專業人士、公司老闆及白領。值得留意的是,有33%的女性千萬富翁是家庭主婦,女富翁的單身比例則為21%,反觀男性千萬富翁中,單身比例只有7%。
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深水埗舖慘蝕千萬
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190418/00204_007.html


樓價升十周細盤爭崩頭
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190419/00202_001.html



住宅樓價逐步逼近高峰,地產代理二手樓價指數連升十周,相距高位僅差4.4%。在買家心急入市下,細價盤更出現「爭崩頭」情況,屯門市廣場有兩房戶同時獲至少10組客爭購;而青衣居屋青華苑則被搶至呎價約13,248元新高水平售出。

中原蔡偉傑表示,樓市交投氣氛熾熱,令買家入市態度更為進取。上述屯門市廣場8座高層B室,單位實用面積392方呎,屬向東南的罕有放盤,叫價580萬元。原業主放鎖匙當日,已經吸引大量客人湧至參觀,部分即使沒有睇樓,亦計劃落訂搶貨。最終由其中一位上車人士以564萬元成功購入,呎價14,388元。

屯門6球私宅大減26%

事實上,根據祥益資料,屯門600萬元或以下的私人住宅盤源已買少見少,目前僅餘449個,相比去年同期609個,減少160個或約26%。

近月交投急增的青衣區,放盤量同樣被快速消耗,無論二手資助房屋或私宅均被熱搶。美聯梁文楓透露,青華苑B座高層1室,實用面積351方呎,屬區內唯一開價低於500萬元的已補價自由市場居屋放盤。上址近日獲三組準買家洽購,有外區上車人士怕樓價再升,不惜以465萬元高價承接。

首置客靠父幹買青怡

中原蔡偉明則稱,同區私人屋苑青怡花園一個4座中高層F室,去年底開始放盤,近期雖然反價30萬元,叫價升至620萬元,但仍獲多組客參觀。當中兩組買家出價600萬元,結果由父母資助置業的首置客購得,以實用面積343方呎計,呎價約17,493元。

大圍金獅花園亦出現同類個案。利嘉閣古向嘉稱,近期有四組準買家洽購該盤1期金麗閣中層4室,一名上車客議價至凌晨,加上願意配合業主要求的成交期,成功以483.8萬元承接。單位實用面積270方呎,呎價17,919元。

至於買家為求盡快入市,無樓睇單位照樣買。祥益謝利官指出,天水圍嘉湖山莊景湖居13座高層G室三房戶,實用面積547方呎,有換樓人士僅參考室內照片,即以608萬元購入,呎價11,115元。該盤現時同類放盤叫價達610萬至630萬元。

得寶花園620萬創紀錄

此外,市區細價盤緊絀,帶動做價繼續破頂。市場消息透露,牛頭角得寶花園A座高層戶,實用面積398方呎,以項目歷來最高價620萬元沽出,呎價15,578元。

市況持續向上,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數最新報180.37點,按周漲0.12%,但升幅已見收窄,由二月初至今累升6.14%。連同大型屋苑及中小型單位,三大整體指數齊升十周,為近兩年以來首見。

至於分區方面,九龍樓價指數按周上升0.87%至180.68點,連漲九周,創該區歷史最長升浪。而新界西則上揚1.93%至165.49點,升幅為38周最大。

資深投資者吳龍飛認為,由於早前細價物業價格跌幅較為明顯,因而吸引大批購買力追貨入市,令近期升幅較顯著。不過,隨着交投開始減少,預期樓價再升兩、三個月後,有機會掉頭回落。

[ 本帖最後由 EL156 於 2019-4-18 19:14 編輯 ]
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西區警察宿舍荒廢13載 2萬呎灣仔靚地淪貨倉
https://hk.news.yahoo.com/%E8%AD%A6%E5%AF%9F%E5%AE%BF%E8%88%8D13%E8%BC%89%E8%8D%92%E5%BB%A2-214500839.html

政府早前宣布撥款二百億元購置物業作社福設施,但多幢市區宿舍卻長期荒廢「曬太陽」。西區員佐級已婚警察宿舍空置十三年,亦無打算回應區內社福需求;灣仔警署已婚警察宿舍原作商業用途,至今亦只擺放物資;半山地段的康文署及水務署員工宿舍亦空置多年,雜草叢生。審計署早年曾揭發問題,關注團體更稱空置宿舍用地只是冰山一角,批評政府未有透明機制,市民難以監察。

「香港成日頭痛冇地,依家有塊咁好嘅地,警務處搬走咗又唔交番出嚟,產業署又唔收番,離晒大譜!」中西區區議員鄭麗琼痛心疾首,皆因七層高的西區員佐級已婚警察宿舍已空置十三年。她指政府於○四年獲立法會批出撥款,斥資購買及重置公務員宿舍,以騰空宿舍用地轉作其他用途,報告內的前葵涌警察宿舍已改建成公屋,該宿舍卻原封不動。

審計署在○八年曾批評該宿舍空置多時,未有按拆卸時間表於○六年完成。該地為「政府、機構或社區」用地,一三年社會福利署曾表示有意重置資助福利單位,但最終擱置,亦有區議員動議作長者院舍或公眾停車場,但警方今年一月卻稱向城規會申請重建為警察宿舍;鄭麗琼大感失望無奈。

2萬呎灣仔警察宿舍淪貨倉

同在重置計劃的灣仔警署已婚警察宿舍用地,目前亦只作貨倉。該宿舍早已拆卸,多年前連同前灣仔警署改劃為「商業」用地,但因司法覆核未有發展,現時宿舍約二萬平方呎地方被圍封,放置鐵馬、水馬等物資。去年區議會否決該地興建酒店,區議員楊雪盈指區內缺乏休憩用地,希望政府盡快提交另一方案,善用土地。

半山康署水署宿舍空置多年

產業署要求各部門按年匯報轄下空置處所,若使用情況不理想,會盡快找尋其他合適部門使用,其次是以商業模式出租或直接租予非政府機構,又或是出售土地;惟過程往往費時。

位於半山地段的雅賓利道花園員工宿舍為康文署管理,空置超過十年,牆身嚴重剝落,大門上鎖並圍上鐵絲網,亦有告示寫上「不得內進」;旁邊為水務署管轄的雅賓利食水抽水站員工宿舍,空置五年同樣人去樓空,合共五層可提供約五千平方呎可用面積。兩宿舍建在斜坡上,沿小路前往羅便臣道只需兩分鐘。

團體指300公頃官地未善用

「呢啲例子都只係冰山一角,我哋研究有三百公頃未有善用嘅官地。」本土研究社成員楊夏至表示,不少閒置土地屬於「政府、機構或社區」或「休憩用地」,政府無必要再花錢買單位作社福設施。他批評目前政府處理過剩用地機制不透明,「未有一個清單,好多時產業署畀咗其他部門,或者做臨時政府用地,但係咩用途、借幾多年、狀態係點,無人知。」

立法會房屋事務委員會主席柯創盛亦指,政府在處理房屋問題上歎慢板是不能接受,他建議空置宿舍用地可發展成房屋,例如過渡性房屋來暫緩房屋需求,其次可作社福設施。他又促政府公開土地資料,並檢討收回宿舍土地程序。

警方:正推展重建西區宿舍

產業署發言人表示,截至今年二月,位於市區前部門宿舍的過剩政府物業有六項,當中五項空置超過五年以上。就花園道兩座宿舍,該署正物色潛在用戶,其中水務署正考慮把宿舍用作工程工地辦公室。

發展局發言人指,受司法覆核個案影響,前灣仔已婚警察宿舍清拆後至今未獲核准及安排賣地,該局會在法定規劃程序完結後,適時出售有關用地;警務處現正使用該地作臨時儲存用途。警務處發言人則稱,正積極推展重建西區警署內的已婚警察宿舍,期望紓緩宿舍短缺的壓力。
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600萬元放盤搶剩一半
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190506/00202_001.html


湯文亮:樓價勢返巔峰
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190506/00202_002.html

假期效應 十屋苑兩日僅錄8刁
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190506/00202_003.html

[ 本帖最後由 EL156 於 2019-5-5 21:06 編輯 ]
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韓企進駐國金二期 月租244萬
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190509/20674263

大埔「七按樓」淪銀主盤
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20190509/20674260

公屋輪候維持5.5年高位 整體申請數字逾25萬
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20190510/bkn-20190510104907857-0510_00822_001.html


公屋輪候「頸都長」,房委會公布最新公屋輪候數字,在2019年3月底,整體輪候冊申請為25.46萬,較上一次公布的26.76萬宗申請下降1.3萬宗。當中146,300宗屬一般公屋申請,另有約108,300宗屬配額及計分制下非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間維持為5.5年高位,當中長者一人申請者平均輪候時間為2.9年。

房委會對上一次公布公屋輪候數字,在2018年12月底,一般申請者的平均輪候時間為5.5年,整體輪候冊申請達26.76萬宗申請,其中15.02萬宗為一般公屋申請,另有約11.74萬宗配額及計分制下非長者一人申請。

公屋聯會表示,公屋平均輪候時間未有改善,憂慮今年輪候時間將突破6年。該會促請政府針對輪候公屋逾3年仍未上樓的申請者提供援助政策,如加快過渡性房屋供應,研究及推出租金津貼計劃,減輕輪候者住屋開支負擔,並建議政府把回撥予政府庫房的824億港元房屋儲備金,用作提供租金津貼的優惠措施。

[ 本帖最後由 U52.5U4G 於 2019-5-10 00:17 編輯 ]
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專家樓評:樓按審批計供款比率
https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20190518/00205_002.html


銀行審批按揭過程中,除了需衡量用作抵押的按揭物業,亦要評估按揭申請人的財務狀況,首要重視還款能力;當中,銀行需計算借款人的供款佔入息比率(DSR),即是借款人每月總債務供款額佔入息的比率,以衡量借款人的供款能力。

第二間單位降至50%

如申請人月入5萬元,供樓及供車金額共2萬元,其DSR便是40%。在現行按揭措施下,借款人的DSR必須通過壓測,以假定目前按息加3厘後,首套房按揭之DSR不可超過60%;若第二套房按揭,比率需降至不超過50%。以現時按息及25年還款期計,要通過壓測,等於每月總供款佔入息不多於43.8%,第二套房按揭則降至36.5%。

假設借款人月入6萬元,亦沒有其他債務,他最多可用作樓按供款的金額便是26,250元,可獲批之按揭金額高達593萬元。

摩通預警港府三招謀壓樓市


今年初香港住宅樓市開始反彈,之後樓價愈漲愈急,美資大行摩根大通發表報告預期,下半年香港住宅樓價還會再漲5%,令到全年樓價漲幅約達10%。不過,該行同時預警政府或再「出招」壓抑樓價,更估計可能會有「三招」,包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求及提高銀行按揭貸款風險權重。

摩通指出,香港住宅樓市氣氛顯著改善,今年三月份二手住宅成交量較去年九月顯著反彈1.8倍,較去年首季平均每月成交亦高30%。此外,今年首季一手住宅成交量達4,700個單位,按年增加33%,預期新盤成交量將持續增加。該行又稱,未來四年半市場上可供出售的私宅單位估計約93,000個,連同未來三年每年約有17,000個公營房屋單位落成,意味未來三年香港公私營住宅每年總供應量約37,000個單位。不過,政府改變公私營住宅用地供應比例,藉此增加公營房屋供應,將影響未來可供預售私宅的供應。

政府過去推出多項遏抑樓價措施,可惜實質成效不大。隨着樓價上揚,摩通預警政府可能會再度透過行政措施冷卻樓市,其中兩招是進一步限制非香港居民在港置業及壓抑投資需求。

辣招反效果 學者籲撤銷

政府之前推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅,及將購買第二個住宅單位的印花稅劃一至15%。該行認為政府或需將印花稅顯著提高,或參考內地的限購令,透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。

中大經濟系副教授莊太量認為,政府每次加辣之後,樓價反而繼續向上,所以現時根本沒有需要再加辣,反而是要撤辣。事實上,過去私宅供應增加,對減慢樓價升勢沒有幫助,他認為未來只需要在公營房屋措施着手便可。

有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,現時樓價高企,投資者紛紛以高價出貨,就只有「傻仔」才會入貨,所以政府根本不用再「出招」去壓抑樓市。樓價漲勢早已與基本因素脫節,遲早會回落。

至於摩通估計的第三招壓抑樓市措施,是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出,目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因,因此香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重(即增加銀行承做按揭貸款時佔用的資本水平),意味將會增加銀行承做按揭的成本,甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。

金融界撐提高按揭風險權重

有資深零售銀行家表示,金管局難再收緊按揭成數,否則會令上車買家因首期不足,以致「愈買愈細」的情況進一步惡化。今年來加息預期降溫,港元拆息疲軟,令大型銀行及中小型銀行在資金成本上的差距擴大,按揭市場上只有大行取態仍積極,相信提高按揭貸款風險權重,可以令按揭市場及樓市降溫。

香港銀行計算資本主要分為兩大方式,分別為滙豐銀行、中國銀行(香港)(02388)、恒生銀行(00011)及渣打銀行(香港)等八家銀行採用的內評法,以及其他銀行採用的標準法,而內評法的模式較複雜,但現時計算按揭貸款的資本成本時,要求會較低。

金管局在一三年二月首次從資本入手,調高內評法銀行的新做按揭貸款風險權重,下限一律設定於15%,並於一六年六月底擴大至適用於內評法銀行的所有按揭貸款,一七年更進一步將相關最低要求提高至25%,但仍低於採用標準法銀行的35%,意味八間大型銀行爭奪按揭時,資本上更有優勢。

該名銀行家又認為,政府要活化二手市場,或會研究將空置稅由一手市場擴大至二手物業,但可能會面對投資者及退休人士的反對。

[ 本帖最後由 U52.5U4G 於 2019-5-22 16:29 編輯 ]
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