發新話題
打印

[地產] 買樓前查一查 HK properties

本主題被作者加入到個人文集中
樓 市 信 箱 : 長 命 契 一 方 身 故 後 怎 賣 樓 ?
http://appledaily.atnext.com/tem ... amp;cat_id=11806817

問 : 本 人 的 父 母 於 70 年 代 聯 名 ( 俗 稱 長 命 契 ) 買 入 一 個 千 呎 單 位 , 不 過 父 親 於 2005 年 過 身 , 物 業 由 母 親 繼 續 自 住 。 如 果 現 在 母 親 想 出 售 單 位 , 有 甚 麼 手 續 需 要 辦 理 ? 呂 先 生
答 : 長 命 契 物 業 一 方 去 世 , 尚 存 一 方 則 可 承 繼 該 物 業 , 如 在 2005 年 7 月 15 日 或 之 前 去 世 , 除 了 要 把 死 亡 證 於 土 地 註 冊 處 註 冊 , 並 需 向 稅 務 局 申 報 , 包 括 物 業 及 其 他 財 產 , 如 總 價 值 不 超 過 750 萬 元 , 則 可 豁 免 遺 產 稅 ; 如 業 主 在 2005 年 7 月 15 日 後 去 世 , 無 論 遺 產 價 值 多 少 , 都 不 用 繳 付 遺 產 稅 , 只 要 把 死 亡 證 在 土 地 註 冊 處 登 記 後 , 物 業 便 可 隨 時 買 賣 。

TOP

豐 全 城 最 平 定 按 搶 客
首 年 按 息 勢 低 過 2.38 厘
http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20090309&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=12468323

【 本 報 訊 】 銀 行回 歸 傳 統 存 貸 業 務 , 風 險 穩 健 又 有 利 交 叉 銷 售 的 按 揭 貸 款 業 務 , 再 成 搶 攻 焦 點 。 繼 東 亞 ( 023 ) 及 中 銀 香 港 ( 2388 ) 先 後 推 出 定 息 按 揭 產 品 , 消 息 透 露 , 「 一 哥 」 銀 行, 最 快 本 周 中 公 佈 新 造 定 按 計 劃 , 息 率 將 很 具 競 爭 力 ( competitive ) , 意 味 會 劈 至 目 前 市 場 最 低 的 首 年 定 按 2.38 厘 水 平 , 不 排 除 更 低 , 惟 詳 情 待 該 行 最 終 公 佈 。
記 者 : 劉 美 儀

新 造 按 揭 市 場 佔 有 率 1 月 份 顯 著 下 跌 的 豐 , 將 在 本 周 公 佈 最 新 定 按 優 惠 。 新 計 劃 會 以 推 廣 期 形 式 優 惠 面 世 , 期 滿 將 止 。 據 悉 , 定 按 計 劃 會 分 不 同 年 期 選 擇 。 豐 認 為 當 前 市 場 環 境 下 , 按 揭 始 終 是 個 人 理 財 的 支 柱 業 務 , 交 叉 銷 售 能 力 亦 最 強 , 加 上 年 初 必 須 搶 攻 優 質 資 產 , 故 即 使 賺 取 息 差 較 微 , 仍 會 採 取 策 略 性 優 惠 息 率 招 徠 客 戶 。

暗 中 降 P 計 劃 息 率對 於 有 關 按 揭 產 品 內 容 傳 聞 , 銀 行發 言 人 拒 絕 置 評 。 去 年 4 月 , 豐 亦 曾 為 150 萬 元 或 以 上 貸 款 額 , 推 出 首 年 定 按 2.5 厘 、 往 後 利 率 為 P 減 2.75 厘 ( 實 際 按 息 2.25 厘 ) 產 品 , 現 金 回 贈 0.5% , 惟 因 利 率 與 當 時 浮 息 按 揭 計 劃 毫 無 分 別 , 欠 缺 吸 引 力 。


仍 可 賺 80 點 子 息 差



豐 以 最 優 惠 利 率 ( P ) 計 價 的 浮 息 按 揭 , 雖 然 官 方 牌 價 無 變 , 仍 為 P 減 1 厘 至 P 減 1.5 厘 ( 實 際 按 息 3.5 厘 至 4 厘 ) , 但 消 息 指 , 近 期 一 般 客 戶 申 請 造 百 多 萬 元 以 上 貸 款 , 分 行 已 可 給 予 P 減 2 厘 ( 即 3 厘 ) 優 惠 水 平 , 非 經 由 按 揭 轉 介 公 司 才 可 獲 取 , 反 映 豐 正 悄 悄 搶 攻 按 揭 市 場 。

銀 行界 指 , 以 租 賃 物 業 投 資回 報 率 平 均 約 3 厘 計 , 業 界 近 期 提 供 定 按 產 品 , 息 率 確 具 吸 引 力 , 現 時 銀 行
首 年 定 按 一 般 低 至 2.38 厘 水 平 , 較 以 P 定 價 的 實 質 利 率 約 3 厘 至 3.5 厘 優 勝 。

銀 行透 過 掉 期 安 排 可 鎖 定 長 息 資 金 並 對 風 險 , 目 前 兩 年 港 元 利 率 掉 期 合 約 不 足 2 厘 , 銀 行提 供 上 述 息 率 定 按 產 品 , 從 中 仍 可 賺 約 70 、 80 點 子 息 差 , 與 提 供 同 業 拆 息 加 70 、 80 點 子 的 拆 息 掛 產 品 , 息 差 及 風 險 相 若 。 市 場 指 未 來 1 年 利 率 仍 低 企 , 但 明 年 後 年 則 難 以 預 測 , 若 客 戶 能 以 低 息 鎖 定 1 至 3 年 期 定 按 息 率 , 對 維 持 穩 定 供 款 是 良 好 選 擇 。

豐 銀 行執 行 董 事 王 冬 勝 上 周 五 銀 公 會 議 後 指 , 近 月 按 揭 產 品 有 不 少 突 破 , 包 括 定 按 及 以 拆 息 為 基 準 產 品 , 豐 正 研 新 方 案 , 稍 後 會 有 新 按 揭 計 劃 出 台 。


部 份 銀 行
定 息 按 揭 計 劃《 富 邦 銀 行》
最 低 貸 款 額 : 100 萬 元
計 劃 : 首 2 年 2.68 厘 , 其 後 P-2.25 厘 ( 罰 息 期 2 年 )
其 後 實 際 按 息 : 3 厘
現 金 回 贈 : 貸 款 額 0.3%
截 止 日 期 : 4 月 15 日 前 提 取 貸 款

《 中 銀 銀 行》
最 低 貸 款 額 : 100 萬 元
計 劃 :
‧ 首 年 2.38 厘 ( 罰 息 期 1 年 ) 其 後 P-1.75 厘
‧ 首 2 年 2.68 厘 ( 罰 息 期 2 年 ) 其 後 P-1.75 厘
‧ 首 3 年 2.88 厘 ( 罰 息 期 3 年 ) 其 後 P-1.75 厘
其 後 實 際 按 息 : 3.25 厘
現 金 回 贈 : 不 設
截 止 日 期 : 3 月 23 日 前 申 請 , 4 月 23 日 前 提 取 貸 款

《 星 展 銀 行》
最 低 貸 款 額 : 150 萬 元
計 劃 : 首 年 2.38 厘 , 其 後 P-2 厘 ( 罰 息 期 3 年 )
其 後 實 際 按 息 : 3.25 厘
現 金 回 贈 : 不 設
截 止 日 期 : 3 月 底 前 申 請 , 4 月 底 前 提 取 貸 款

《 東 亞 銀 行》
最 低 貸 款 額 : 100 萬 元
計 劃 : 首 年 2.38 厘 , 其 後 P-2 厘 ( 罰 息 期 3 年 )
其 後 實 際 按 息 : 3.25 厘
現 金 回 贈 : 不 設
截 止 日 期 : 3 月 底 前 申 請 , 5 月 中 前 提 取 貸 款

註 : 資 料 截 至 3 月 5 日 ; P 為 最 優 惠 利 率 , 除 中 銀 P 為 5 厘 , 其 他 銀 行
P 為 5.25 厘
資 料 來 源 : 各 銀 行
貸 款 熱 線

[ 本帖最後由 WongManTaks 於 2009-3-9 06:12 編輯 ]

TOP

永 亨 按 息 全 港 最 低
重 返 06 年 銀 行 水 浸 水 平   減 價 戰 未 完
http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20090404&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=12601915

TOP

經紀被轟不交代凶宅
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090624&sec_id=4104&subsec_id=2753&art_id=12912134

近期樓市從谷底反彈,置業人士最怕購入凶宅,準買家要格外留神。在買賣過程中,應主動向地產代理查明單位過去歷史,並在睇樓紙及買賣合約條文中,寫明業主保證單位內沒有發生過命案,否則可取消交易。地產代理監管局於過去五年,共接獲 49宗涉及凶宅的投訴個案,其中有五宗成立。

讀者劉先生及林小姐早前分別有意置業,同樣委託中原地產物色單位。劉先生在睇樓及簽臨時買賣合約期間,已多次提出不會考慮凶宅單位及同一樓層其他單位,及後看中一個單位,惟簽署合約後才發現隔鄰單位是凶宅。劉認為地產代理失職及誤導,要求退回定金及佣金被拒。

經紀自把自為
至於林小姐看中的單位開價 400萬元,望出的山景有不明的反光物體,故在簽署臨時買賣合約時列明,於指定日期前,若買家查到景觀有墓地,有權取消交易及取回 8萬元定金及不用付佣金。她表示,地產代理遲遲均未就景觀中的「不明物體」是否墳地或金塔有所交代,但仍透過代理向賣家查詢可否減價,獲覆業主拒絕。及後林小姐丈夫親自攀山到現場查看,發現並非金塔,而是非法開墾農地的白色帆布雨擋,遂通知代理會購入單位,惟代理竟表示已取消了合約。

「張臨約正本一直喺代理手,我只係有副本,當佢攞張正本出嚟嘅時候,發現佢哋已經喺臨約上面用手寫「 VOIL」嘅字樣。(編輯註:其後發現代理欲寫「 VOID(無效)」)」林小姐其後聯絡賣家,對方告知代理指買家取消合約,她不滿代理錯傳訊息,自把自為,令她利益受損,已向地產代理監管局投訴。

不過,中原地產回應兩個投訴時,卻有不同版本。

中原地產表示,劉先生曾直接問單位業主,獲覆並非凶宅,在簽臨約後,地產代理因應劉先生查詢該樓層是否有單位為凶宅,經向管理處了解後證實該座樓層有凶宅單位,但非其購買單位,而最終劉決定取消合約,根據臨約,他需支付 3.1萬元毀約佣金,業主沒收 1萬元定金。

買家追究責任
至於林小姐的投訴,中原回覆,林曾致電地產代理聲稱取得該物業圖則,顯示物業面對墳墓,並要求業主減價,否則取消交易,地產代理轉知業主,業主堅拒減價,林獲覆後表示決定不會購買該物業。物業代理在業主的見證下,在臨約上畫上「 VOIL」,實欲取消合約,只是寫錯了字。該公司已按臨約條款將定金支票退回投訴人。

本報再聯絡林小姐確認中原有通知她取回定金支票,但林指因不認同合約被單方面取消而拒絕取回支票,另她委託律師通知業主會繼續履行合約,直至過了 5月 6日大定期限,業主無按合約處理,林再分別發律師信予賣家及中原,表明會追究責任。檔案編號: 0414065

應寫明撤約詳情
香港地產代理協會會長關樂平表示,買家如不欲購買凶宅或鄰近單位,應在臨約上列明,如發現單位是凶宅可取消交易及取回定金,買賣雙方簽署作實,而地產代理應盡責查核資料。

律師謝連忠則表示,買家委託地產代理選購單位,出現爭拗時若屬口頭承諾,買家無法舉證,追究責任時便處於下風。

他又表示:「書面寫明喺合約上就有約束力,代表買賣雙方同意成為條約。」
地產代理監管局投訴電話: 2117 8600

法例無凶宅定義
一般人心目中,曾發生燒炭、吊頸、跳樓或兇殺案,甚至有人在單位去世,也被視為凶宅。惟法律上對「凶宅」沒有定義,買賣凶宅也沒受監管。

坊間有凶宅網
地產代理監管局由 2006年至今年首季,共接獲 2083宗投訴,成立個案達 636宗,當中有五宗涉及凶宅。地監局表示,凶宅在法律上沒有定義,物業是否凶宅也非《地產代理條例》內列明從業員須提供的資料。該局已分別就上述兩宗個案展開調查。

有地產業內人士提醒買家,若不想買到凶宅,除向管理處、賣家、地產代理查詢,也可透過銀行估價了解,若銀行拒絕承按,或估價與市價差距大,便須格外小心,坊間有「凶宅網」,市民可到網站搜尋參考。

部份凶宅網資料:
http://search.whoms.net/article/list.html?seriesId=96
http://www.hk-compass.com/

TOP

長實領都廣告嚴重誤導
發言人:「冇叫你相信係真」
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=12976464

長實集團賣樓手法誇大失實,即使合作夥伴港鐵提出抗議也死不肯改。長實與港鐵合作發展的將軍澳新樓盤「日出康城」第二期「領都」即將公開發售,長實近日推出排山倒海的廣告,但內容以完全失實的架空觀光式鐵路引人注意,並把遠至看不見的疑似將軍澳運動場建築物,及至今尚未動工將軍澳跨海大橋也放在一起。港鐵法律部門嚴厲要求長實改正,但長實不理。長實發言人回應記者時說:「個廣告嘅繪圖完全冇話係真,冇叫你相信係真,廣告係咁㗎啦。」

廣告中設施不存在

日出康城是港鐵將軍澳線大型住宅發展項目,位處樓盤內的康城站鐵定 26日啟用。長實投得整個日出康城發展權,日內推售第二期領都,連日在多份報章刊登同一廣告,中間是一列樓盤,兩旁是貌似架空觀光式鐵路;疑似作為東亞運動會主場館的將軍澳運動場,以及至今仍未動工的將軍澳跨海大橋。廣告有顯眼大字寫明:「『領都』盡領百億基建、千億發展之優勢,包括地標式跨海大橋及隧道幹線等世界級基建、以及多項嶄新社區設施。」
在廣告最底,長實以微細字體寫着:「這幅發展地盤的相片、圖像、繪圖、素描是按畫家對該發展地盤之想像感覺顯示出來,這圖片並非按照比例及可能經過電腦圖像修飾處理,建議買方作地盤實地考察以獲取對本發展地盤、其周圍地區及環境較佳的了解。」
事實上,樓盤內並沒有架空鐵路穿梭,只有港鐵在地下行走的將軍澳線及康城站。已落成的將軍澳運動場位於將軍澳市區,與日出康城有一座山之隔,跨海大橋則根本尚未動工。

港鐵嚴厲要求修改
本報向日出康城業主港鐵查詢,發言人書面回應說,領都是由長實策劃興建及代理售樓,有關廣告是畫家筆下圖片;長實已按香港地產建設商會最新指引,在廣告旁邊加上附註,故相信公眾人士已清楚了解有關圖像乃屬創意廣告。但港鐵消息人士說,港鐵也認為該廣告不可接受,「港鐵先係業主,係咪有違反售樓同意書條款同埋政府任何規定等,都係港鐵要負最終責任。」港鐵已透過法律顧問向長實發出嚴厲的訊息,要求改善內容,可是長實沒有答應。
消息人士續說,港鐵過去已要求長實把售樓廣告先給予港鐵過目,但該廣告並沒有交給港鐵。由於標書等合約條款主要是關於用料、樓宇設計等方面,故港鐵諮詢法律意見後,也無權作出任何強制或禁制行動。長實以書面回應本報時,堅稱該廣告由廣告公司採用意象式拍攝手法,早為廣告界廣泛採用,長實亦已按照地產建設商會的最新指引加上附註。

運輸房屋局表關注
運輸及房屋局表示,就該廣告與實際環境有差異的情況,已向地產建設商會表達關注,香港廣告商會已有一套標準實務守則,訂明廣告必須合法、健康、誠實及真確,不得直接或暗示性地誤導所推廣之產品或服務,商會會員如有違反,會被告誡。
立法會議員李永達指廣告明顯是誤導及不真實。消委會批評該廣告把想像、濃縮、抽象融為一體,並不適當。

特稿
消委會促規管 政府懶理
發展商賣樓手法多年來引起社會激烈反應,但政府一直未對財雄勢大的發展商大刀闊斧作出規管,現時並沒有法例規管樓盤廣告;消委會曾經兩度要求政府立例,包括早年曾建議規管樓盤廣告,以及兩年前提出全面的營商手法的立法建議,惟至今政府仍無行動。


不能以想像為由免責
消委會發言人指出,買樓是市民一生人最重要的決定之一,可能花費一生積蓄,發展商應提供詳盡和真實的資料供市民參考,但長實的「領都」廣告與事實有距離,也不能以細字解釋是想像作為免責。「有啲廣告拍到成座堡壘咁,又有美女行來行去,呢啲大家一睇就知係誇大,係假;若果真真假假撈埋一齊,市民點分辨?」
發言人說,現行有法例規管地產代理,也有法例規管售樓說明書,例如已規定售樓書的標準內容,但不管樓盤廣告,的確存在漏洞。多年前消委會曾向政府建議一併規管樓盤廣告,但石沉大海。兩年前消委會完成營商手法研究報告,其中有建議規管所有誤導性的廣告,可惜商務及經濟發展局尚未有實質立法行動,至今仍是說性質複雜和影響廣泛,要花時間研究。

TOP

被踢爆失實誤導 隱瞞噪音及臭味
領都售樓書 10年來最離譜
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=12981621

即將開售的樓盤「日出康城」第二期「領都」,發展商長實再被踢爆誤導小業主。環保團體環保觸覺指領都售樓書內容嚴重失實,隱瞞多項關鍵資料,包括隻字不提日後海景全失、距離堆填區只有一公里及旁邊是污水處理廠,住戶日後將在臭味與噪音中生活。民主黨立法會議員李永達促請地政總署介入,若證實資料涉欺騙應阻止領都開售。
環保觸覺調查了過去 10年逾百本售樓書,發現當中以即將開售的領都最「離譜」。主席譚凱邦昨日表示,領都的售樓書刻意隱惡揚善,包括未有詳細交代屋苑對面有一個污水處理廠,而且日後可能會繼續擴建,而且沒有說明領都落成後,將會是將軍澳區內最接近將軍澳堆填區的屋苑,距離只有約一公里。
譚凱邦稱,日出康城共有 50座樓宇,平均每座約 50層高,減除即將入伙的首都( 5座)及領都( 10座),仍有 35座日後會相繼落成,而領都位於整個項目較內陸位置,換言之在 2019年全部落成後,領都將會身處「日落圍城」,「到時就變咗身在圍城,感覺陰暗。」他補充現時日出康城所在的環保大道,是通往堆填區的必經之處,每日有不少大型車輛經過,發出大量噪音之餘,車上垃圾的臭味也會傳入屋苑。
他表示發展商以一些不實的精美圖畫誤導買家,「我相信冇幾多個買家,會入過日出康城睇樓。」他以自己為例,為了到日出康城搜集資料,幾乎每次都要乘搭的士才能去到,「我淨係搭的士都搭咗幾百蚊。」在不便前往實地觀察下,買家只能相信長實的售樓書與示範單位。

促政府設樓花冷靜期
民主黨西貢區議員范國威說,近日已有首都小業主向他投訴,指當年買入首都時,完全不知道附近竟有一個堆填區,傳來陣陣惡臭,要求范代其向政府要求停用該堆填區,「有位女士好少上網同睇報紙,淨係信晒發展商嘅售樓書同廣告,家後悔都嚟唔切。」
譚凱邦稱,街市賣菜呃秤,政府也會檢控,但涉及小業主畢生積蓄的樓宇買賣,政府卻只靠地產建設商會監管,「自己人管自己人。」
他建議政府仿效外國的樓花制度設冷靜期,讓買家可全數退定。

領都售樓書被指失實之處
項目:景觀 失實內容:宣傳有海景,但領都位於日出康城內,其餘期數約 35座樓宇落成後,將海景全失

項目:噪音 失實內容:標榜自然健康,但第一座中低層單位要忍受大量重型車輛行經環保大道

項目:氣味 失實內容:全將軍澳最近堆填區的屋苑,只有一公里,相隔一條環保大道有污水處理廠,但售樓書隻字不提

項目:外判合約 失實內容:未交代與那些清潔、保安服務商簽約,小業主日後卻要承擔高昂管理費

TOP

發展商取巧 指引形同虛設
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=12981622

為了提升售樓書的透明度與真實性,政府去年 10月修訂指引,規定日後所有樓花的售樓書,除要統一實用面積定義外,更要列明須提供的公眾設施詳情,以防出現港灣豪庭翻版,小業主買樓後才知道屋苑平台屬公眾使用。惟本報發現部份發展商涉嫌取巧,繼續誤導買家。

現樓不受規管
新鴻基位於北角的單幢樓花盤「形品」, 168個單位上月內部認購,一夜之間全部售罄,惟售樓書一式三份,兩本是印製精美的售樓書,有很多插圖,另附有一份黑白影印補充資料。
根據去年 10月修訂指引,環保露台這類獲豁免樓面面積的設施,應在樓書內獨立列出,但在兩本精美的售樓書內,都找不到有關資料。根據政府的《聯合作業備考》,違反有關規定隨時可導致項目不獲發入伙紙。
新鴻基另一位於沙田現樓新盤「雲頂峰」,其售樓書內竟將窗台面積也計算在實用面積內,跟去年 10月政府修訂的指引不符。
新鴻基解釋,形品的露台資料,是印在那份黑白資料內,獨立列出,又稱那份同屬售樓書,沒有違規或誤導公眾。至於去年 10月修訂的指引只規管樓花盤,雲頂峰是以現樓形式推售,未有違規。

TOP

豪宅交投半年飆逾倍
未來 6個月料漲價一成
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090715&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=12989685

豪宅市場投資氣氛熾熱,利嘉閣數據顯示,上半年錄得 2631宗逾千萬元豪宅買賣登記,較去年下半年勁升 1.1倍,反彈力度勁過中小型樓,一手豪宅更升 1.35倍。業界指,發展商會趁市旺以高價開賣豪宅,支持樓價向上,下半年有機會再升 5至 10%。 記者:朱連峰、湯家明

樓市旺,尤其是豪宅,儘管樓價連月急升後,整體成交量已見放緩,但豪宅仍不乏成交。利嘉閣地產董事張偉文稱,今年上半年錄得 2631宗逾千萬元買賣登記,較去年下半年 1243宗顯著上升,但該行統計的 50個中小型屋苑,同期只升 86%,反映豪宅跑贏大市。
同時,上半年一手豪宅有 1049宗買賣登記,升幅 1.35倍,升幅勝二手豪宅。上半年熱賣豪宅如包括薄扶林貝沙灣及九龍站天璽,下半年較為矚目新盤豪宅為尖沙嘴河內道項目及鴨脷洲項目。

發展商將高價賣豪宅

張偉文指,股市暢旺,不少投資者套股買豪宅,加上大量內地資金流入,豪宅表現強勁。雖然上半年豪宅造價已反彈 21.9%,但因豪宅供應極少,造價仍具上升空間,料下半年再升 5至 10%。
利嘉閣統計 35個主要豪宅物業, 6月份平均呎價 13960元,創 11個月新高。上半年二手豪宅以貝沙灣成交最多,佔 125宗,較去年下半年 56宗勁升 1.23倍。其次為西半山寶翠園,上半年錄 51宗,較去年下半年僅 6宗急升 7.5倍。

內地救市見效 資金湧港
理工大學建築及房地產學系教授許智文指,發展商或會趁現時豪宅市旺,以高價開賣豪宅,但能否獲承接,則要看市場真正需求。經濟仍未完全復原,但因豪宅供應少,加上內地資金湧港,投資氣氛應持續活躍,相信會再有 5至 10%升幅。
測量師陳超國認為,中國救市措施漸見效力,內地資金流入本港,帶動本地豪宅市場轉活,上半年豪宅買賣約 30至 40%由內地資金購入,料下半年豪宅市道將跑贏中小型住宅。他指內地經濟愈來愈熱,下半年豪宅承接力視乎內地借貸政策,除非收緊貸款,否則豪宅市道可望持續暢旺,但造價上半年已急升 20至 30%,下半年升勢將放緩,料升 5至 10%。
此外,消息指,北角半山老牌豪宅天寶大廈頂層戶, 1300方呎,連天台,以 1800萬元成交,呎價 1.38萬元,創物業落成 38年以來新高。
中原地產營業董事蔡佩芳指,大坑名門 3座 26樓 A室, 2372方呎,昨以 2760萬元沽出,呎價 1.16萬元; 1座高層 A室, 1542方呎,以 2115萬元售出,呎價 1.37萬元。


逾千萬元豪宅買賣登記統計
物業樓價: 1000至 1499萬元
09上半年登記宗數: 1299 升幅: 107%
09上半年成交總值: 155.85億元 升幅: 109%

物業樓價: 1500至 1999萬元
09上半年登記宗數: 541 升幅: 112%
09上半年成交總值: 93.59億元 升幅: 114%

物業樓價: 2020至 2999萬元
09上半年登記宗數: 466 升幅: 151%
09上半年成交總值: 112.16億元 升幅: 150%

物業樓價: 3000至 4999萬元
09上半年登記宗數: 208 升幅: 119%
09上半年成交總值: 77.98億元 升幅: 127%

物業樓價: 5000萬元以上
09上半年登記宗數: 117 升幅: 48%
09上半年成交總值: 147.04億元 升幅: 1%

總計
09上半年登記宗數: 2631 升幅: 112%
09上半年成交總值: 586.62億元 升幅: 71%


上半年最暢銷二手豪宅屋苑
薄扶林貝沙灣 買賣登記: 125宗 成交呎價: 9770元

西半山寶翠園 買賣登記: 51宗 成交呎價: 8170元

尖沙嘴擎天半島 買賣登記: 46宗 成交呎價: 9319元

大埔康樂園 買賣登記: 36宗 成交呎價: 6199元

渣甸山比華利山 買賣登記: 34宗 成交呎價: 8309元

尖沙嘴凱旋門 買賣登記: 33宗 成交呎價: 14348元

九龍塘畢架山 1號 買賣登記: 32宗 成交呎價: 10146元

北角賽西湖大廈 買賣登記: 30宗 成交呎價: 9891元

大潭陽明山莊 買賣登記: 25宗 成交呎價: 9991元

西貢匡湖居 買賣登記: 24宗 成交呎價: 8246元

TOP

住宅供應新低不足 5萬伙
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090725&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=13026159

近年發展商土地儲備一直都是「出多入少」,加上今年上半年大量推盤,令第二季可供發售的一手私人住宅單位首度跌穿 5萬伙,僅 4.9萬伙,較首季急跌近一成,並為 04年政府有數據公佈以來的季度新低。另上半年的私人住宅施工量也只得 3200伙,業界估計全年也僅約 7000伙,亦會是 97年有數字以來的新低,預期未來樓價會進一步被推高,但供應不會出現斷層。

樓價料續升 幸不會現斷層

運輸及房屋局昨公佈一手私人住宅供應數字,截至 6月底,未售現樓及樓花量只剩 4.9萬伙,首次跌破 5萬伙,較首季的 5.4萬伙,減少 5000伙;已批出土地卻未曾動工的單位,也減少 1000伙至 7000伙。
今年第二季可售一手私人住宅減少 5000伙,相信與樓市暢旺、買家積極入市有關。第二季開賣的新盤銷情多數理想,如天水圍栢慧豪廷全部 1068伙,在短時間內沽清,馬鞍山銀湖.天峰, 5日售出逾 1600伙,佔單位總數 73.8%。
此外,今年第二季的施工量僅 1500伙,為 4個季度新低,上半年共 3200伙,數字亦偏低,至於上季落成量則約 1500伙,為 3個季度新低。
長實( 001)執行董事趙國雄指,數字反映未來供應緊張,每年供應將不足 1萬伙,惟發展商會依市況定價,不會因而高價賣樓,並預計下半年樓價可升一成。
會德豐地產( 049)執行董事黃光耀指,可售單位僅 4.9萬伙,但短期仍有一定供應,惟施工量續減,全年恐只有 7000伙,明顯難滿足本港一向每年約 1.5萬至 2萬伙的一手需求,未來樓價料續向上。

施工量全年料僅 7000伙
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指,施工量及可售單位量不斷下滑,明顯反映未來供應緊張,但仍未算出現斷層。但土地供應長期短缺,當經濟好轉,樓價恐會急飆,屆時有機會製造一個更大的樓市泡沫。
測量師學會產業測量組主席潘永祥,以及戴德梁行北亞區策略發展顧問主管陶汝鴻均認為,樓價升跌與一手供應多寡關係不大,主要受經濟及投資環境改變。陶氏指,上半年樓價升,與市場低息、熱錢湧入有關,本港整體經濟數據未算理想,現時炒作要相當小心。

供應續降
受累勾地難補價慢
私人住宅供應減少,究其原因,擔當主要土地供應者的特區政府責無旁貸,業界指現時僵化的勾地制度,和處理更改土地用途的過程冗長,打擊發展商的申請勾地和補地價意欲,如未來狀況不變,住宅供應會長期不足。
會德豐地產( 049)執行董事黃光耀指,發展商在勾地過程中要做不少準備工夫,又要承擔發展風險,政府勾地政策卻完全沒有誘因,更在土地發展上加入諸多限制,故發展商現時的勾地意欲不大,他估計,下半年也不會有太多勾地申請。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱,勾地機制實難吸引發展商再去申請,除因底價定得高,勾地者很多時都是「為人作嫁衣裳」。至於將所持有土地以改變用途來發展,又因牽涉大量規劃及諮詢公眾等工作,加上之後與政府商談補價上的分歧,令整個發展過程冗長,兼風險大,打擊他們的發展意欲。

TOP

低息時代
瑞銀料港樓價升 32%
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090728&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13034906

瑞銀及高盛均認為低息環境會維持一段時期,加上私人住宅供應緊拙,故樓價可望持續攀升,兩大行昨齊發報告唱好地產股,瑞銀看好在內地有龐大土地儲備的恒基地產( 012),高盛則首選股價較每股資產淨值( NAV)折讓逾三成的嘉里建設( 683)。

看恒地升 45%
瑞銀指,美國的量化寬鬆已令全球貨幣供應驟升,加上內地資金湧港及本港有高達 3萬億元存款,市場出現了資金氾濫三重奏,而該行預料聯儲局在未來 12個月仍會維持低息政策,資金將尋找出路,因此預測直至明年底,本港樓價會有 32%升幅,寫字樓及商舖價格亦有 29%及 12%上升空間。該行預期本地私人住宅市場供應緊拙,未來 4年平均每年僅得 1.1萬至 1.2萬個新單位,供應量低於環球樓市。

瑞銀強調投資者忽視了恒地龐大土儲,加上內地增長亦利好,其股價較預測 NAV大幅折讓 43%,因此將其目標價定為 71元,潛在升幅達 45%,信德( 242)及冠君產業( 2778)目標價則為 9.2元及 4元。

高盛:發展商勝收租股
高盛則基於三大因素認為地產股升勢有餘未盡,包括預期新樓及二手樓差價擴大令發展商邊際利潤上升、發展商將增加土地儲備,以及商廈樓價及租金年尾將回穩。高盛又認為地產發展商較收租股吸引,因發展商股價較每 NAV折讓 11%,較預測 NAV更大幅折讓 17%,而平均市賬率亦僅 1.1倍。該行建議買入嘉里、新地( 16)及長實( 001),三股目標價分別為 42.8元、 118元及 105元,較昨收市有 3.6%至 8.4%潛在升幅。

該行預期未來 12個月新盤售價將有 15%升幅,寫字樓價格下半年卻有一成至一成半跌幅,明年始會回穩,並提醒投資者,倘低息環境突然逆轉及政府對經濟及樓市的政策改變,將增加地產股的風險。

瑞銀推介買入地產股
信德( 242)
目標價: 9.20元 昨收報: 5.96元 潛在升幅: 54.36%

恒地( 012)
目標價: 71.00元 昨收報: 49.10元 潛在升幅: 44.60%

希慎( 014)
目標價: 28.10元 昨收報: 20.20元 潛在升幅: 39.11%

冠君產業( 2778)
目標價: 4.00元 昨收報: 2.95元 潛在升幅: 35.59%

太古( 019)
目標價: 114.00元 昨收報: 86.85元 潛在升幅: 31.26%

九倉( 004)
目標價: 45.20元 昨收報: 34.80元 潛在升幅: 29.89%

新地( 016)
目標價: 141.90元 昨收報: 112.90元 潛在升幅: 25.69%

恒隆地產( 101)
目標價: 32.20元 昨收報: 26.95元 潛在升幅: 19.48%

信置( 083)
目標價: 18.15元 昨收報: 15.24元 潛在升幅: 19.10%

長實( 001)
目標價: 117.40元 昨收報: 101.40元 潛在升幅: 15.78%

新世界( 017)
目標價: 20.00元 昨收報: 17.40元 潛在升幅: 14.94%

鷹君( 041)
目標價: 19.70元 昨收報: 18.00元 潛在升幅: 9.44%

TOP

發新話題