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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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施永青:樓市已見頂
今季成交料跌三成 豪宅調整較深

本港豪宅價格屢創新高,甚至已打破世界紀錄,喚起市場關注樓市是否已出現泡沫危機。中原集團主席施永青直言,樓市已見頂,並指樓市將「試完高位,會試低位」,料今季成交量會勁縮三成,雖未能確定樓價會跌多少,但肯定豪宅跌幅會比中小型住宅深。有學者及測量師也認為,年底前,樓價有機會跌 5至 10%。 記者﹕朱連峰

今年樓價狂升,尤其是豪宅,部份已遠遠超越 97年,西半山天匯複式戶,更以破全球分層戶呎價紀錄的逾 7萬元成交。豪宅創癲價,拉動中小型住宅樓價,加快樓市見頂。施永青直言,樓價不合理飆升,只會加速樓市見頂。
他又指,天價成交出現後,整體豪宅成交量已見放緩,「試完高位,會試底位」,並指近期市場頻頻創天價,是個別人士不理性的投資行為,「呢啲價根本無支持,唔會再有 7萬、 8萬蚊一呎嘅成交出現」。

陳永傑:豪宅至少跌一成
施永青續稱,輿論壓力也會加速樓市調整,大家都討論樓市是否見頂,買家入市自然較審慎。他又指,樓價見頂後必然會回落,但未能確定會跌多少,「淨係知豪宅一定會跌多啲」,預計第 4季整體成交量,會較第 3季少 30%。
中原地產董事總經理陳永傑補充,樓價高企,加上市場擔心政府會出手干預樓市,都影響樓市氣氛,買家入市變得審慎。他又指,樓價已見回落,料年底前,中小型住宅會跌 3至 5%,豪宅則跌至少一成。他說今年豪宅樓價已升 50%,跌一成「十分濕碎」。
測量師陳東岳亦指,「咁升法(豪宅)好唔健康」,要調整一下也相當正常,料年底前,中小型住宅樓價會跌 5%,豪宅調整幅度可能更大。為壓抑豪宅樓價,陳東岳建議政府微調土地政策以穩定樓價。同時,外來力量也推動本港樓價急升,政府應監察內地等外來資金流入。
不過,陳東岳認為,內地資金強勁,利息亦低,要樓價跌回去年金融海嘯後低位似乎並不可能。

一手放緩僅銷 9伙
理大建築及房地產學系教授許智文則稱,樓市似見頂,短期市況或會較波動,投資者入市要審慎,年底前整體樓價大致在現水平橫行,甚至有機會下跌一成。
樓市見頂,一手樓成交已見放緩,尤其是高價開賣的新盤。消息指,昨日一手市場只錄得約 9宗成交,創今年新低。市場表示,新地( 016)牛池灣峻弦,昨日未聞成交,長實( 001)等發展的何文田富甲半山亦僅 2宗成交。市傳富甲半山 7號屋,約 3600方呎,以 7000萬元成交,呎價 1.94萬元。荃灣皇璧售出三伙,呎價 1.1萬至 1.5萬元。

業界對樓市看法
理大許智文(圖):短期樓市會比較波動,年底前樓價有機會回落一成

美聯伍創業:第 4季樓價可能下跌一成

測量師陳東岳:樓市已見頂,整體樓價跌 5%

入市審慎
二手樓成交六個月新低
市場憂慮樓市已見頂,買家入市轉審慎,成交放緩。中原地產研究部聯席董事黃良昇表示, 10月截至 28日只錄得 7036宗二手私人住宅買賣登記,預計全月僅 7800宗,較 9月減少 19.4%,創 6個月新低。

一手成交勁縮 58%
黃良昇表示,由於今年樓價已急升 30%,加上市場擔心樓市已步入調整期,及政府會出手壓抑樓價,令熾熱的樓市降溫。他又指,買家入市轉審慎,預計 11月二手成交量有機會再少一成。
中原地產分區營業經理張光耀表示,市場觀望氣氛濃厚,港島東龍頭屋苑鰂魚涌太古城,料 10月最多只有 50宗買賣,創今年新低。美聯物業區域營業董事吳志輝亦指,短期樓市轉弱,投資者開始出貨,荔枝角美孚新邨大業主之一的張大朋,昨日再沽出美孚 1伙, 3期百老匯街 70號高層 D室, 949方呎,以 390萬元連租約售出,呎價 4110元,低市價 3%。
另外,由於近期缺乏大型新盤開賣,發展商以推售貴價豪宅為主,令一手成交量大跌。黃良昇表示, 10月截至 28日只錄得 575宗一手私人住宅買賣登記,估計全月最多也是 620宗,較 9月的 1492宗勁縮 58.4%,跌至 8個月低位。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091101&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13372470
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廣管局直指銀湖•天峰廣告片誤導買家
樓盤廣告失實四電視遭勸喻

地產發展商推銷樓盤的廣告片浮誇失實,屢遭市民投訴誤導。廣播事務管理局昨日終於採取行動,指今年 5月間於四個電視台播出的地產項目「銀湖•天峰」廣告片,描繪樓盤處於綠樹環抱的環境未符實況,更隱瞞隱藏樓盤附近的物業發展項目,屬嚴重失實及誤導買家,已向無綫電視、亞洲電視、有線電視及 now寬頻電視發出勸喻。 記者:蔡建豪、呂焯均

廣管局昨日發出聲明稱,早前接獲市民投訴,批評港鐵及信和地產合作推出的烏溪沙站上蓋地產項目銀湖•天峰的廣告宣傳片,當中展示的景色全屬虛構,與實景有別。該廣告合共有三個版本,包括一個一分鐘的中文版本,以及兩個分別配上中文及英文字幕的兩分鐘版本。

大部份中低層對樓景
廣管局就投訴跟進,認同廣告片以超現實方式,以藝術及運用電腦加工繪圖,分別呈現森林和湖泊等自然景,以及會所及宴會廳的立體構圖。廣告結束前,鏡頭更顯示物業處於一個綠樹環抱的灣畔地段。該局亦翻查發展商製作的《銀湖•天峰物業發展資料》中的位置圖,確證物業附近尚有其他物業發展項目。
考慮了四間電視台呈交的資料及申述後,廣管局認為物業景觀對其價值及受歡迎程度非常重要,廣告雖能以富想像力的方式表達,但物業的資料必須真確,廣告結尾畫面展示物業處於綠樹環抱的環境,鄰近並無其他建築物,會令觀眾以為是物業的真實描繪,造成失實及誤導。該局批評四間電視台沒有作出合理努力,確定廣告中的資料屬實,電視台根本可從物業發展資料中知悉銀湖•天峰附近有其他屋苑,最終決定分別向四間電視台發出勸喻,要求嚴格遵守《電視業務守則—廣告標準》的相關規定。
環保組織環保觸覺指出,廣告中銀湖•天峰的山景實為另一屋苑翠擁華庭,海景則為恆基地產的落禾沙發展項目地盤,即將動工興建,銀湖•天峰大部份中低層面對的實際只是「樓景」。該會認同廣管局採取行動,警告發展商及電視台,不要再播出失實的樓盤廣告。

無綫接受廣管局意見
港鐵是銀湖•天峰的大業主,發言人回應查詢時表示會了解社會的看法,並遵守政府有關的廣告要求。負責建造及推銷樓盤的信和地產發言人重申,物業發展資料及周邊環境的情況,已經詳載於售樓書,宣傳片屬電視廣告創作,日後會與廣告製作單位留意是否存在失實誤導內容。
被廣管局發出勸喻的包括亞視本港台、無綫翡翠及明珠台、有線新聞台及 now財經台等五條電視頻道。無綫電視外事部總監曾醒明表示,接受廣管局的意見,並表示當日只釐清銀湖•天峰廣告不存暴力及色情等違例成份,日後接收有關樓盤廣告時,會更進一步加強核實及引證相關物業資料。
恒基地產營業部總經理林達民認為,廣告乃推銷商品的渠道,存在想像空間,若屬現樓,可盡量披露物業現況,若屬樓花,應在想像與真實中間取平衡。信和置業則未有回應。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091103&sec_id=4104&art_id=13379718&av_id=13380034
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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浙江黑心發展商罔顧人命
毛竹充鋼筋建豪宅


露台建築鑿開後,可見到竹枝充當鋼筋。

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港灣豪庭凶宅市價賣
呎價達$4762 代理:冇可能

市場憂慮樓市爆煲,成交已放緩,甚至開始有單位減價求售,但曾被揭發燒炭命案的大角嘴港灣豪庭凶宅,竟一反過往凶宅要大幅低於市價賤賣的慣例,成功以市價 240萬元售出,呎價高達 4762元,震驚市場,連資深地產代理也表示「冇可能」。凶宅也能以市價售出,令人嘖嘖稱奇。
記者﹕朱連峰

今年樓市旺,連凶宅都不乏承接,市場至少錄得 10宗凶宅買賣,但成交價均大幅低於市價,因為若非大賤賣,恐怕難獲買家承接,如荃灣中心太原樓六屍凶宅及荃灣麗城花園滅門戶,早前分別以低市價 70%及 50%售出;西半山寶翠園凶宅也低市價 20%成交。港灣豪庭凶宅竟以市價賣出,算是首宗。

單位望海兩年賺 14%
市場人士表示,該港灣豪庭凶宅為 1座中層 E室, 504方呎,於 04年被揭發燒炭命案後,在 07年 11月乘樓市大旺,以 211萬元售出,市傳剛以 240萬元再度轉手,呎價 4762元,屬市價;原業主持貨兩年賺 29萬元,升值 13.7%。單位望海,質素不俗;單位連租約,今年 7月以每月 7500元租出,呎租 14.9元,回報率 3.8厘。
就該凶宅市價易手,至少兩家代理行曾向業主求證,而業主亦向代理證實「以貼近市價」賣出,但未有透露售價,強調「太太賣,唔知幾錢」。
凶宅能以市價賣,全城嘖嘖稱奇,中原地產董事總經理陳永傑更表示不相信凶宅市價放盤也能賣出,「邊有理由凶宅可以市價賣,好大機會係個客買咗凶宅都唔知」,因為買得凶宅,都是貪平,無人會用市價買凶宅。

「業主唔知單位燒過炭」
市場也有另一說法,可能有經紀為求賺佣,未有如實向買家披露單位為凶宅,又或者業主存心隱瞞,擔心如實披露會賣不出。有區內代理表示,「我哋有同事都問過業主,話單位燒過炭,但業主話唔知。」
世紀 21中華助理營業董事魏鳳意表示,由於港灣豪庭屬西九龍入場費最低的大型屋苑,交投活躍,本月至今錄得 4宗買賣, 5座高層 B室, 611方呎,成交價 285萬元,呎價 4664元。另 10座中層 A室, 554方呎,以 241萬元售出,呎價 4350元。

港灣豪庭近期成交個案
• 1座中層 E室 面積: 504方呎 成交價: 240萬元 呎價: 4762元
• 5座高層 B室 面積: 611方呎 成交價: 285萬元 呎價: 4664元
• 10座中層 A室 面積: 554方呎 成交價: 241萬元 呎價: 4350元
• 2座高層 H室 面積: 477方呎 成交價: 238萬元 呎價: 4990元
• 5座高層 A室 面積: 515方呎 成交價: 235萬元 呎價: 4563元
資料來源:世紀 21中華

今年部份凶宅成交
荃灣中心太原樓低層 G室
面積: 490方呎 成交價: 35萬元 低市價: 70%

荃灣麗城花園 2期 6座高層 E室
面積: 786方呎 成交價: 141萬元 低市價: 50%

鰂魚涌太古城洞庭閣頂層連天台 D室
面積: 585方呎 成交價: 240萬元 低市價: 44%

屯門海翠花園 6座高層 D室
面積: 734方呎 成交價: 102萬元 低市價: 40%

荃灣中心廣州樓高層 B室
面積: 455方呎 成交價: 83萬元 低市價: 40%

樂富康強苑低層 4室
面積: 727方呎 成交價: 160萬元 低市價: 30%

西半山寶翠園 5座低層 A室
面積: 1409方呎 成交價: 1000萬元 低市價: 20%

大角嘴港灣豪庭 1座中層 E室
面積: 504方呎 成交價: 240萬元 市價


白紙黑字
可要求合約註明非凶宅

港人置業,一般對凶宅都避之則吉,為免買入凶宅,有律師認為最有效方法是要求業主在買賣合約中,註明單位並非凶宅。
律師梁永鏗表示,由於現行條例,若地產代理知道單位是凶宅,須向買家披露,但若是買家直接向業主買樓,就要份外小心。


宜向鄰居管理處查問
他建議最有效防止買入凶宅的辦法,就是要求業主在合約中定明,如發現單位是凶宅便可取消交易及取回所有定金,買賣雙方簽署作實。至於買家繳付定金後,才發覺買入凶宅,中原財務董事總經理梁理中表示,若買家在購入凶宅前,未有向業主查詢,要取消交易便相當困難,因為買家不問,業主可以不講,但單位若是凶宅,業主不能作假,否則可循法律途徑追討損失。
本港有專查凶宅網站,買家可登入付費成為會員,查閱凶宅資料,部份甚至不收費。
而在土地註冊處查冊,有關單位是否有刑事或謀殺等嚴重案件,一般都有紀錄,但普通自殺案則不會有。買家在簽合約前,可委託銀行為單位估價,如是凶宅或會被釘契,銀行通常有紀錄,不會為單位承按,或估價偏低。
另外,買家可向該單位業主、鄰居及大廈管理處查問,就算業主迴避,街坊都會風聞,管理處甚或有檔案紀錄。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091106&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=13390810
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三招遏炒風 賣樓花 呎價實用面積計
成交資料五日內公佈 樓層編號須合理

針對發展商售賣一手樓花帶來種種問題,政府進一步規管樓花銷售手法。特首曾蔭權昨日突然公佈以三招規管樓花銷售,要求發展商日後售賣樓花,要公佈實用面積呎價;簽臨時合約五天內公佈買賣資料;以及要求發展商用合理模式訂定樓層編號。有學者認為,措施有助壓抑炒風。長實即將開賣的將軍澳領峯,為首個受新措施影響的新盤。
記者:湯家明、林志光、朱連峰、黃偉駿

特首曾蔭權昨日下午出席樹仁大學畢業禮後,突然主動向記者宣佈,政府已要求地產建設商會,本月底實施三招規管樓花銷售,提高樓花市場透明度,包括要求發展商將申報買賣合約時間,由現時一個月縮短至簽定合約後五個工作天,令市場更快得知物業成交價。
曾蔭權稱,將進一步規管縮水樓,發展商日後須以實用面積計算呎價,地產代理也須向準買家提供實用面積呎價的資料。他又說,留意到公眾關注住宅樓宇跳層問題,屋宇署已決定修改作業備考,要求發展商以合理模式訂定樓層編號,避免不合理的跳層,若問題無改善,不排除立法規管,希望三管齊下,能夠加強樓花資訊的清晰度。

建設商會:構成心理影響


政府消息補充指,發展商在五個工作天內,必須透過其所設網站及售樓處,公佈成交資料,包括是哪個單位,成交價及成交日期,如單位附連車位亦要一併公佈;至於買家身份則不在此限。當然發展商也可在賣樓當日便公佈粗略的銷售數字。政府及地產代理監管局會不時監察發展商有否披露資料,若發現違規,只會交由地產建設商會處理。
地產建設商會執委會副主席梁志堅表示,樓花新措施可提高交易透明度,但會對市場構成短暫心理影響。消委會對新措施表示歡迎。
第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國指出,新措施可以增加透明度,因為發展商計算建築面積方法不同,但現行政策在計算實用面積上已有共識,所以用實用面積計算呎價,可作為一個共同準則。原本兩個單位用建築面積呎價比較可能只相差 10%,但採用實用面積計,隨時有三成差價,相信統一計法可以令資訊更清晰。
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,五個工作天內列出成交紀錄,提高交易透明度,以免成交遭過份炒作,可抑壓炒風。

長實新盤料難月底沽清
新措施只規管未入伙的樓花銷售,在一眾發展商中,相信對長江實業影響最大,因為集團準備下周六開賣將軍澳日出康城新一期領峯,涉及單位 1,416伙,長實昨日預告項目逾千呎海景戶,入場呎價約 5,500元(以建築面積計算),略高於毗鄰姊妹盤領都及首都的二手價逾一成,相信要在月底前全數沽清並不容易。若以實用率約八成計算(參考毗鄰領都),實用面積呎價即跳升兩成至 6,600元。至於領峯會否在新措施生效前便跟從指引,截稿前仍未獲回覆。

規管樓花銷售三新招
•發展商與買家簽訂臨時合約後五個工作天內,須在網頁及售樓處公佈成交資料
•價單內須列出以實用面積計算的呎價
•有關物業樓層編號資料,必須清楚列於售樓書較前及顯而易見的地方
資料來源:政府

發售中及即將開賣的樓花盤
發展商:長實 新盤:何文田富甲半山、將軍澳領峯#、大圍名城#

發展商:新地 新盤:新蒲崗譽.港灣、牛池灣峻弦、上水古洞項目#

發展商:恒地 新盤:大圍名家匯#

發展商:高富諾集團泛海 新盤:荃灣皇璧

發展商:嘉里 新盤:西營盤縉城峰#

發展商:永泰 新盤:西半山懿峯#

發展商:合和 新盤:跑馬地樂天峯#

發展商:置地 新盤:大坑上林#

#即將開售
資料來源:《蘋果》資料室


政府近年規管一手樓銷售事項
05年 5月 政府放蛇發現發展商賣樓不派價單,又不提供樓盤基本資料

05年 6月 地產建設商會推出新樓花內購指引,定出 15項指引

06年 8月 政府、地產建設商會、消委會及地監局達成 5點協議,包括首批價單單位數目,以及加推價單要張貼在售樓處等

07年 4至 5月 地產建設商會發出指引,要求會員在價單內列出建築面積及銷售面積資料,又要求資料要與樓書內容相符

08年 5月 信和賣樓只講意向價及以預留方式銷售,被指違反指引賣樓

08年 5月 地產建設商會承諾不提個別單位意向價,又擬統一價單格式

08年 10月 政府將實用面積定義及價單格式納入「預售樓花同意書方案」規管範圍,地產建設商會同時修訂指引,訂明樓書須準確披露的內容

09年 6月 地產建設商會修訂價單公佈的格式及內容

09年 6月 信和及長實賣樓的樓書及廣告被指誇張失實

09年 10月 地產建設商會對樓書的內容和宣傳品格式作出規限

09年 11月 政府推出新三招規管一手樓花銷售

資料來源:《蘋果》資料室

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091121&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=13443531
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購買樓花 自保 4招
睇樓書、平面圖 實地觀察、自聘律師

特首上星期五( 20日)推出三招,提高樓花銷售的透明度,地產業界認為效用不大。專家提醒業主要保障個人利益,買樓花時應挑選信譽良好的發展商,並細閱樓書資訊,買樓前應實地觀察,及參考同類型單位的間隔和用料。 記者:甄嘉儀、黃碧珊

新規管下,政府要求發展商日後售賣樓花時,須公佈實用面積呎價,物業呎價將相對提高。大律師陸偉雄認為,不同發展商在計算實用面積的標準不一,建議買家最好選擇信譽有保證的發展商,保障個人權益。
香港地產學會會長謝賢程指,由於買樓花無現樓對照,建議詳閱樓書最後部份的參考資料。「樓書一般都會列出屋苑基本資料如:物業地址、層數、單位總數、實用面積及會所設施等,亦有建築用料、物業預計完工日期、預期管理費,及入伙需繳交的雜費開支等,但這些費用可能於入伙後按實際情況調整。」

規劃署索分區大綱圖

除了參考樓書,發展商展示的平面圖亦要留意,一般平面圖會列出單位基本尺寸、樓底及面積等。驗樓師詹濟南指,從平面圖中看單位內如間隔等結構分佈,粗黑線通常為不可拆的主力牆。由於示範單位的家具多為度身訂做,會令業主對實際空間產生錯覺。
買家亦應到規劃署的規劃資料查詢處,按樓書上的規劃圖編號,免費查看分區計劃大綱圖及部門內部藍圖作研究,了解物業附近的社區規劃,會否影響景觀,及個別公眾設施會否對區內造成重大影響。如所買樓花屬發展商分階段發展,買家應實地觀察四周環境,亦可先到較早階段完成的已入伙單位參觀,藉以了解樓宇的實際用料及樓層景觀。

律師睇合約條款有保障
一旦收樓時發現單位建築用料及設施與樓書貨不對辦,買家如何是好?
陸偉雄表示,買家宜自行聘請律師保障個人利益,「一般自行聘請的律師,在簽署臨時買賣合約時,除可代為細閱合約上條款,更可要求列明收樓時的用料及設備標準,並刪除一些不公平條款。假設買家收樓時發現貨不對辦,便有爭拗基礎,入稟追討賠償。」
中原董事(企業風險管理)郭家豪提醒,向一手業主購買樓花(俗稱摩貨)的買家,除需事先向發展商了解有否限制樓花期轉讓,亦需了解轉手後,發展商是否仍提供一年維修保養,有關保養主要在單位執漏及家電方面。一旦買賣雙方確定交易,買家最好把定金交律師樓託管,直至交易完成,並要求賣方簽署不可反悔授權書,保障自己。


建築期供款或估價不足
購買樓花一般有兩種付款安排,分別是即供及建築期付款。即供是指買家購入樓花後,即時上會借按揭。謝賢程指,雖然即供一般樓價會較低,但因未入伙便開始供樓,只適合資金充裕的買家。
至於建築期付款即是買家先付首期,待物業落成入伙後,再向銀行借入按揭支付餘額。買家可考慮長成交期付款方式,但上會時可能出現估價不足風險,屆時買家需自行預備額外資金完成交易。建築期付款較適合換樓客或炒家。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,發展商一般會預先安排特約銀行為買家提供按揭,通常可根據發展商的定價估足價,但她提醒擬選用建築期供款的買家,部份樓花期較長的樓盤,或會因樓價下跌出現估價不足。
以長實( 001)首都及信和( 083)御龍山為例,兩盤均於去年以樓花形式開售,並於今年落成,以當時即供上會,比較今年中收樓時,才承造按揭的全期開支與原價差距。
假設買入御龍山一個定價 390.1萬元的單位,即供可享 3.5%折扣,假設尾數悉數透過銀行按揭支付,分 20年攤還,由於最優惠利率( P)於上年尾下調,令月供金額由 1.69萬元,降至 1.65萬元,不計現金回贈,首期及供款共 449.7萬元,較定價高 15.3%。
另一方面,若選擇建築期付款,則以 5月中收樓時按揭約 P( 5.25厘)減 2.75厘,即 2.5厘計算,首期及供款共 480.2萬元,較買入價高 23.1%。


購買樓花注意事項
●確定發展商已獲地政總署批出「預售樓花同意書」
●實地了解附近環境及設施
●注意屋苑用料、實用面積、預計竣工日期、管理費及可否飼養寵物等資料
●參考政府租契及大廈公契及規劃署資料

資料來源:綜合各專家意見


購買樓花開支預算
假設購入御龍山單位,樓價 390.1萬元,七成按揭,分 20年攤還
首期:$1,170,300 樓宇買賣印花稅:$87,773 買賣合約:$2,000
樓契:$24,550 按揭契:$18,700 經紀佣金:$39,010 總支出:$1,342,333

資料提供:恒生物業


即供與建築期付款開支
假設按揭金額為減去首期後尾數,分 20年攤還

御龍山◇ 付款方法:即供
定價:$390.1萬 實價:$376.4萬 首期:$37.6萬 按揭金額:$338.8萬
按揭計劃(厘):首 2年 P-3.65,其後 P-3.15※ 按揭供款:$412.1萬
首期+供款(較原樓價增幅):$449.7萬(15.3%)
入伙期: 09年 5月中

御龍山◇ 付款方法:建築期
定價:$390.1萬 實價:$390.1萬 首期:$58.5萬 按揭金額:$331.6萬
按揭計劃(厘): P-2.75# 按揭供款:$421.7萬
首期+供款(較原樓價增幅):$480.2萬(23.1%)
入伙期: 09年 5月中

首都☆ 付款方法:即供
定價:$351.8萬 實價:$351.8萬 首期:$17.6萬 按揭金額:$334.2萬
按揭計劃(厘): P-2.9* 按揭供款:$410.2萬
首期+供款(較原樓價增幅):$427.8萬(21.6%)
入伙期: 09年 6月尾

首都☆ 付款方法:建築期
定價:$351.8萬 實價:$369.4萬 首期:$73.9萬 按揭金額:$295.5萬
按揭計劃(厘): P-2.75※ 按揭供款:$375.8萬
首期+供款(較原樓價增幅):$449.7萬(27.8%)
入伙期: 09年 6月尾

註:未計現金回贈及優惠;◇即供價為定價減 3.5%;☆建築期價為定價加 5%;#即供的 P初時為 5.5厘, 08年 11月初改為 5.25厘;*即供的 P初時為 5.25厘, 08年 11月初改為 5厘;※ P為 5.25厘

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亞當史密夫
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買樓受騙 樓底矮 9吋

消費者委員會每年均接獲多宗買入樓盤後始發現受騙的個案,有樓書講明單位樓底高 10呎 4吋,小業主入伙後始知少了 9吋,無端端變成矮樓;另有發展商不許準買家在示範單位量度,當小業主入伙後發覺有差異,但已太遲,發展商已拆掉示範單位。消委會建議投訴人諮詢法律意見追究。
消委會每年都接獲市民投訴發展商採不當手法賣樓,去年有 14宗,今年上半年有 5宗,方法層出不窮,有樓花售樓說明書資料不正確或不足夠;發展商無提供足夠或隱藏了資料;樓宇面積不足等。
消委會提供部份個案較詳細的內容,反映發展商的無良手段,例如樓書資料不但樓宇設施不正確,連地點也是錯誤的。有發展商樓書寫明單位高度是 10呎 4吋,小業主入伙後量度卻發覺只有 9呎 7吋,矮了足足 9吋。另一個樓盤樓書也講明樓底高 11呎 6吋,但入伙後小業主發覺只 10呎 9吋,同樣矮了 9吋。
準買家本來已十分醒目,要求在示範單位內量度面積,但遭發展商拒絕,買入後入伙時量度單位面積,又發現差異很大,想重返示範單位量度比較,但發展商已拆除示範單位。
又有一名準買家在買樓時,發現售樓資料無披露附近地段會否興建任何建築物,於是向發展商查詢,但職員告訴他那是綠化地帶,入伙後才知道會發展其他建築物。
運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日回覆議員質詢時只是說,現行盜竊罪條例,任何人士如作出欺詐行為屬刑事罪行。失實陳述條例則是任何人作出失實陳述誘使另一人訂立合約,也屬違法。


銀湖.天峰電視廣告裁定誤導
她提到天匯一個特色單位以呎價 7.1萬元破全球紀錄天售出,有評論質疑購入該單位的買家同時購入 4個低層單位,令人懷疑發展商有否把低層單位樓價轉移到特色單位,藉此誤導市民買家。
但資料顯示,迄今該發展商已將 25個已售出的單位的買賣合約交付土地註冊處並完成註冊,成交價與公佈的價單脗合。現時並沒有證據顯示該發展商以誤導手法銷售樓宇。
此外,信和置業銀湖.天峰的電視廣告,用電腦加工將樓盤變成位於綠樹環抱的環境中,上月被廣管局裁定廣告誤導,但原來過去三年廣管局合共接獲四宗涉及地產商電視廣告投訴,但只得一宗成立。


市民投訴發展商賣樓欺詐宗數
投訴內容:售樓說明書不正確或不足
今年 1-6月: 2 去年 1-6月: 5 去年全年: 6

投訴內容:無提供足夠或隱瞞資料
今年 1-6月: 2 去年 1-6月: 2 去年全年: 4

投訴內容:樓宇面積不足
今年 1-6月: 1 去年 1-6月: 3 去年全年: 4

資料來源:消委會

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091203&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=13484260
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IMF倡港收緊住宅按揭
投資物業價狂飆 恐釀資產泡沫

熱錢越多,樓市泡沫風險越增。難怪國際貨幣基金組織( IMF)於上月初忠告本港樓市有泡沫危機後,昨日再示警,指近期銀行體系總結餘勁增的異常情況終會逆轉,流入香港的熱錢亦將流出,故提議香港應收緊銀行信貸,緩解資產價格漲勢,以防止樓價飆升造成資產泡沫的風險。
記者:尹燕麗

熱錢、低息、人民幣升值三大因素,驅散金融海對本港樓市帶來的陰霾,市場情緒亦由悲觀轉為熱情。今年以來,普通住宅價格累計上漲 30%,豪宅漲幅更超過 40%。 10月 14日,西半山豪宅天匯呎價更創下全球最貴的紀錄。
正當香港豪宅被狂炒之際,金管局於 10月 23日率先將豪宅( 2000萬元或以上)按揭貸款比例,由 70%降至 60%,為熾熱的豪宅炒賣活動降溫。不過, IMF於 11月初公佈評估本港經濟措施,其中仍建議香港要收緊投資物業(非自住物業),特別是豪宅的貸款。
一個月後, IMF依據 11月的公佈原則再詳加演繹,內容再提及大量資金湧港可能導致信貸迅速擴張,引發信貸與資產價格周期,即高信貸推高資產價格,而更高的資產價格又反過來成為更大規模貸款的抵押品,產生的資產泡沫,最終將導致宏觀經濟波動。

籲提高按揭保險門檻
豪宅和投資物業的泡沫危機依然是 IMF所關注,要控制泡沫風險,控制「水源」是行之有效的招數。 IMF建議香港應收緊特定種類貸款的借貸比例,例如投資類樓按,尤其是豪宅等價格上升迅速的貸款。
此外, IMF認為銀行應對投資於樓市的貸款以性質及規模進行正確區分,並提高按揭保險的門檻,同時政府應加快土地供應。嚴格執行現行的監管制度亦非常重要,推出抗衡的審慎監管措施,對減低信貸與資產價格周期形成的機會將起到一定作用。

料港經濟明年恢復增長
評估報告是 IMF評審人員於 10月 12日至 22日在香港實地評估後完成的,而金管局於同月 23日出招, IMF分別於 11月和 12月公佈的報告,其建議是否已考慮金管局為豪宅降溫行動,則不得已知。
不過,本港市民對於普遍樓價升勢,已有怨言。據中大香港亞太研究所 11月初訪問 1011名成年市民的調查指出, 74.6%認為樓價超出負擔能力; 40%認為政府復建居屋可遏抑樓價; 68.5%支持復建居屋; 44%對政府穩定樓價措施無信心。
IMF除提及樓市風險,亦為本港經濟把脈,報告維持本港今年經濟收縮,本地生產總值( GDP)大約下跌 2%,明年則增長 5%。

IMF籲港監管樓巿
日期: 3/12
建議: IMF公佈評估報告,建議香港收緊貸款標準,提高按揭保險的准入門檻,政府加快土地供應

日期: 23/11
建議: IMF執行董事會總結評審員報告

日期: 3/11
建議: IMF公佈評審員報告,建議香港收緊投資類尤其是豪宅貸款

日期: 23/10
建議:金管局規定,降低豪宅按揭貸款比例上限,由 70%降至 60%

日期: 12-22/10
建議: IMF訪港,與香港討論經濟發展與政策

各界意見
憂影響用家市場
一向活躍投資商廈及舖位的紀惠集團行政總裁湯文亮表示,現時市場大部份投資者都會量力而為,入市最多只會借樓價 40%以下,不會過份借貸作投資,若進一步收緊按揭,擔心會影響用家市場。他重申,目前本港樓市未有泡沫出現,多個高價成交俱由外地資金購入,反映本地投資者仍理性。

黃光耀料只針對投機
國際貨幣基金組識( IMF)建議港府進一步收緊豪宅按揭成數,以防資產泡沫爆破。
業界認為,豪宅買家普遍具實力,相信即使進一步收緊信貸,對豪宅市場影響應不大。
新地代理執行董事雷霆表示,現時豪宅市場相當健康,買家普遍具實力,集團旗下尖沙嘴天璽不少買家承造低於五成按揭,甚至毋須借錢,故認為政府無必要再推出措施打壓豪宅市場。會德豐地產( 049)董事黃光耀(圖)認為, IMF建議本港進一步收緊豪宅按揭成數,相信只是針對投機炒作,對整體樓市不會有太大影響。
利嘉閣地產董事總經理廖偉強也認為,一般打工仔買樓需要向銀行借很多錢,但豪宅買家不同,相信即使再降低豪宅按揭成數,所造成的影響只會心理多過實際。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091204&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13488071
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