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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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規管樓花地產商還價
指其中三招難執行 政府拒絕讓步

政府上周突然發功,使出「 9招 12式」加強規管物業銷售,令發展商忙於招架,地產建設商會對其中政府連現樓都受規管、加推單位要 3日前派發價單及可售單位定義等 3招有極大意見,並要求政府清晰交代有關指引執行日期。不過,政府消息人士則稱,發展商「願意就一定有辦法做到」,若不依從,政府會有方法「令佢哋(發展商)做」。
記者:林志光、程俊華、湯家明

由於有關指引對發展商影響深遠,地產商會昨日下午與房屋局舉行會議,參加會議的大中小型發展商代表達 24名,包括新地代理執行董事周國賢、華懋售樓部經理吳崇武、恒地( 012)發展部總經理黃浩明、和信置( 083)聯席董事楊文等。運輸及房屋局代表則為首席助理秘書長馮建業。
地產商會執委會副主席梁志堅會後表示,商會與房屋局代表就「 9招 12式」交換意見,商會原則上認為新指引絕大部份是會員可以百分之百配合,只有一至兩招的細節應如何推行,部份會員有意見,如碰上一些特殊情況,應如何解決,希望政府澄清及給予清楚界定。


商會下周書面提交意見
他說,房屋局則要商會「白紙黑字」,將要求以書面形式向該局反映。因此,商會短期內會綜合會員意見,盡快於下周致函。他引述房屋局代表意見時指出,「佢都講得好清楚,如果我哋嘅要求同佢嘅想法有好大差別,就唔會 entertain嘅」。若商會所提意見是具透明度及合情合理,該局會考慮是否修改指引。

開賣前三天發價單爭議大
消息人士指出,發展商主要對其中影響他們最深遠的 3招有意見。認為要規管賣樓花,無可厚非,且對物業樓落成後,某一時限內賣樓(如 3個月至半年)仍規管也算合理;但落成多年的現樓仍受規管,則認為不合理。因為現樓已是屬法定的私人產權,且不少更可能持有物業自用或收租多年,無理由在轉讓產權時都要出價單。
此外,對首批及加推單位也必須開賣前 3日公佈價單,發展商亦認為大大削弱他們的銷售策略,及嚴重欠缺靈活性;又憂慮當售樓處仍有大批未能揀樓的準買家聚集,甚或出現失控場面,屆時責任誰屬。
另發展商指,政府也應對所謂可供出售單位作清晰的定義。而他們對政府一直未能定出指引執行時間也有所不滿,認為會造成訊息混亂,希望政府盡快定出執行時間。


「政府會有方法令佢哋做」
就發展商表達的關注,政府消息人士加以反駁,認為發展商「願意就一定有辦法做到」,若不依從,政府會有方法「令佢哋(發展商)做」。他指,過往亦有現樓跟指引賣樓,換句話說,發展商「有心做可以做到」。
對於首張價單要推售單位數目及可售單位定義,政府已「講過」,有定義,發展商應該好清楚,認為要求清晰定義目的只是不想跟從。而首推或加推單位都要開售 3日前公佈價單,消息人士指以往曾有發展商賣現樓時「做過」,所以發展商是可以做到的。而以往發展商只推出小量單位再即場加推,及要買家半夜排隊,亦曾造成混亂,消息人士認為,禁即場加推可能引致混亂問題,發展商其實是有辦法解決。
另外,市區重建局主席張震遠昨日表示,該局與發展商合作的樓盤,會跟足新指引辦事。市建局董事會將於下周一開會,討論如何落實有關安排。


新指引其中三招內容
•銷售樓花及現樓均要遵守商會的售樓指引。
•發展商發售首批及加推單位,必須在 3日前公佈價單。
•首張價單,細樓盤最少要公佈 30伙售價,或可供出售的 30%;大盤最少 50伙或可供出售的 50%,以高者為準。


發展商對三招之爭議
•現樓不應受限制。
•加推單位應豁免 3日前公佈價單。
•清晰定義何為可供出售單位,是否應由發展商決定。

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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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黃金周首日住宅買賣減半 三投資者料跌價
黎汝遠避九招減價沽貨
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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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大失所望
內地客睇樓多甩底

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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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主力牆厚 31吋 比廠廈更誇張

西環新盤維壹昨日首度開放示範單位,記者發現一個較罕有的「礙眼」設計,原來 895方呎單位廳房之間的間隔,不但是主力牆,而且厚度達 31吋,雖然並不犯例,卻相當誇張,會令單位內櫳改動受到局限。

買家宜再量度
有室內設計師表示,住宅單位內有主力牆很平常,厚度由 6至 16吋不等,一般厚度 14吋或以上已算誇張,而維壹單位內的主力牆竟達 31吋,可謂從未見過。參考樓書的單位排列,有如此厚主力牆的單位,估計是因為要顧及建築力學所致。

一般工業大廈逾 1萬方呎單位,內櫳有特大柱躉,作為結構承托,通常厚度 20至 30吋,維壹單位主力牆 31吋厚,較工業單位還要厚。

政府「 9招 12式」中,並沒有要求發展商在售樓書及示範單位內,標明主力牆的厚度,惟主力牆不能拆除,局限內櫳的改動,以及降低實用程度,建議準買家仔細看清售樓書,再自行在現場量度,總較「齋望」來得實際。

由於維壹 895方呎單位室內主力牆達 31吋,令單位實用率降低,只得 69.8%;而 1536方呎單位,室內沒有 31吋主力牆,故實用率有 70.8%。

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中國沒有希望
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聲稱跟隨九招十二式 做足 120分
新盤設限度尺不得超過一小時

政府上月突推出「九招十二式」規管樓花銷售,其中針對示範單位的十二式,旨在為買家提供透明度,讓市民了解樓盤的真實情況。不過,在新規管措施實行下首個開賣的全新樓盤,英皇國際旗下西環單幢新盤「維壹」,雖然早已表明會跟足新措施,但昨日開放示範單位予市民參觀時,仍設下諸多限制,包括只准市民在晚上七至八時量度單位及拍攝,距離「跟足」措施有一段距離。


維壹要求拍攝示範單位市民簽署的文件。




示範單位無門營造空間
維壹預料最快今天正式開售,早前已派發樓書及價單,每呎售價至少 1.2萬元,並在昨日開放示範單位,包括兩個經裝修設計的單位,及一個兩房的「清水房」,面積由 896呎至 1536呎不等。

英皇物業發展及市務副總經理余少洋早前曾表示,集團將跟隨政府規管樓花新措施「做足 120分」,並在限定時段在示範單位內容許市民度尺及拍照,單位內廚房及浴室的用料也會與交樓相同。

但記者昨以市民身份在現場所見,兩個分別兩房及三房、經裝修的示範單位都「無門」,營造空間感,其中一個兩房單位甚至打通兩間睡房,令空間變大,易生錯覺。

位於銅鑼灣伊利莎伯大廈地下的示範單位開放時間由下午二時至晚上八時,記者昨日下午 2時許到場後,即使在清水房內人流不算多,當記者以市民身份在場內拿出拉尺量度單位時,在場的職員立即出言阻止,並告知公司規定,只准市民經登記及簽署同意書後,才能在晚上七至八時短短一小時內在單位內拍攝及度尺,並解釋主要為避免影響參觀人流。

記者其後再排隊進入經裝修的示範單位嘗試度尺,再度被場內職員阻止。

現場兩份聲明諸多限制
根據英皇現場提供兩份名為「關於:''維壹''示範單位拍攝安排及聲明」及「關於:''維壹''示範單位量度安排及聲明」的同意書內容,要求市民必須提供姓名及身份證明文件登記後,才能在晚上七至八時拍攝硬照及度尺。

但同意書內容卻嚴禁將拍得的照片及量度數據刊登、上載、展示或傳閱等,限制甚多;而且已登記的市民在拍攝及量度期間,全程都有職員監視,表現甚為緊張。

昨日到場參觀示範單位的準買家陸小姐指,維壹提供清水房及准許市民拍照屬好事,「因為呢幾年地產商成日做壞規矩,係示範單位擺細件傢俬同埋拆牆誤導市民」,但她認為因為政府未有立法,故相信「九招十二式」效果有限,只是聊勝於無。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100502&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=13988029
中國沒有希望
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市建局辣招壓樓價
每人限買兩單位

市區重建局昨日推出較政府早前「 9招 12式」更辣的八招,遏止不斷飆升的樓價及確保發展商以公平公正手法售樓。市建局最快今年中在標書列出八項規管條文,禁止發展商進行內部認購;首批單位只可賣給個人名義買家;以及不准買家在同一樓盤購買多於兩個單位。發展商如有違規,市建局會禁止其競投該局項目最長達 12個月。發展商私下對新措施叫苦連天,認為市建局去得太盡。記者:馮永堅、湯家明、林志光

市建局董事會昨通過跟隨政府早前推出的「 9招 12式」指引,更在旗下樓盤額外提出八項規管措施,以遏止投機活動及提高賣樓透明度。市建局主席張震遠昨日指出,新措施旨在顧及真正用家需要及回應市民置業困難的訴求,希望「以公開公正原則,增加賣樓透明度」。

所有單位禁內部認購

八招中最辣一招是規定任何買家不能在同一樓盤買多於兩個單位,以杜絕大部份單位集中在小部份人士手上。市建局消息人士說,這項規管可減少炒高樓價機會,「之前有內地人嚟掃貨,又有人一次過買尖沙嘴名鑄八個單位,好明顯都係炒。」
市建局亦規定發展商推出首批單位時,只限售予個人名義交易的買家;每個樓盤售予公司名義買家的單位,不可超過單位總數 10%。據了解,市建局近年推出的數個樓盤,均有約 20%單位買家以公司名義登記;但名鑄就有 50%單位買家是以公司名義登記。
其實,市建局明白不少炒家以公司名義購買單位逃稅,因此早前自發規管西營盤縉城峰,公司名義買家只可購兩伙。今次決定以白紙黑字列明在標書中,以提高措施的效果。
為杜絕「益自己人」情況,發展商日後亦不可進行內部認購及預留單位,所有單位只可作公開發售。發展商要得到市建局同意才可出售首批單位,以減少發展商只賣貴價海景及高層單位以托市;市建局屬意首批單位要有高、中、低層單位,讓買家有平價選擇。發展商亦不可出售單位予任何協助銷售推廣該樓盤的物業代理或中介人。

發展商:使乜去到咁盡
張震遠表示,規管措施最快今年中實施,但現時已發展項目,如與新地合作位於大角嘴的形品•星寓,以及與南豐合作發展、位於皇后大道東的 Queen's Cube不會受到規管,「只可以勸佢哋跟隨,相信發展商都會支持。」他指,市建局會詳細審核發展商價單,以確保單位售價貼近市價,「如果市價係 8,000蚊呎,發展商開 10,000蚊,梗係唔會批准」。他承認有關規管可能會減少發展商參與重建的意欲,出售單位速度也可能較慢,但為了更公平交易認為是值得。
由於市建局推出新八招前未跟發展商討論,消息人士形容發展商得悉新措施後「拍枱拍凳,反應唔好」,更表示政府推出「 9招 12式」後不久急急加碼,「使乜去到咁盡呀?」個別發展商私下慨嘆,政府連番限制措施「唔係自由市場所為」,「買樓可以係長遠投資,連購入名義都要管,手法獨裁」。事實上,首批單位只限個人名義購買,乃發展商認為最值得商榷。
不過,多家與市建局合作發展項目的發展商均公開表示支持有關措施。嘉華國際副發展總經理尹紫薇認為,「遊戲規則」要清清楚楚,讓發展商有所依循;對發展商而言,一切條件都會反映在競投項目的出價上。南豐發展董事總經理蔡宏興原則上同意市建局建議,惟限制公司名義買家購買單位數目,料對中小型發展商有較大影響。


倡政府統一多項措施
嘉里物業代理市務總經理吳美珊表示,為配合市建局新措施,集團與市建局合作的西營盤縉城峰,簽訂臨時買賣合約後 24小時內會公佈有關單位成交資料及上網。至於規限買家買入單位數目,則須與市建局進一步商討。
立法會房屋事務委員會主席王國興歡迎新措施,但指「 9招 12式」及新八招易令市民混淆,建議政府統一所有措施及盡早立法規管。
民主黨立法會議員李永達不認同有關措施太「辣」的說法,反而認為未夠嚴格,應進一步引入禁止「摩貨」規限,防止有人炒賣市建局項目,因為市建局始終是公營機構,禁止炒賣旗下新盤屬合理安排。


市建局 8辣招規管旗下樓盤銷售措施
1〉所有單位只作公開發售,不可內部認購及預留單位

2〉首批單位只售予以個人名義交易買家

3〉同一樓盤內,任何買家不可買多於兩個單位

4〉每個樓盤售予公司名義的買家,不可超過樓盤單位總數 10%

5〉發展商不可出售單位予任何協助銷售推廣該樓盤的物業代理或中介人

6〉發展商揀首批單位時要獲市建局同意,杜絕只賣靚單位及減少托市情況

7〉發展商董事局成員及高層人士如買單位,簽臨時買賣合約前要向市建局申報;簽署後 24小時內須公佈所有成交單位資料

8〉除第一批單位外,所有單位價單須在派發價單的一小時內張貼在售樓處

資料來源:市建局

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100504&sec_id=4104&subsec_id=11866&art_id=13993683
后太禧慈
葉赫那拉氏
那拉氏(满语:ᠨᠠᡵᠠ ᡥᠠᠯᠠ,穆麟德转写:Nara hala,漢譯或稱納喇氏、納蘭氏)

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拆局
化身發展商 調控市場
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特稿
政府兩年料推兩萬單位

利用市建局及港鐵兩大半官方「土地供應商」,進一步加強調控樓市,將會是政府未來的政策大方向。只要政府一聲令下,要求兩者加快項目推出招標的步伐,粗略估計未來兩年可提供單位接近兩萬伙。

鐵路上蓋佔約八成半
由於鐵路上蓋項目規模均較巨型,故兩萬伙中佔約八成半,涉及七個項目。最快半年內先推出的是深水埗西鐵南昌站上蓋項目及將軍澳日出康城第四期發展,單位共逾 6,900伙。其中南昌站已獲 14家發展商表達發展意向,月內便可招標。至於其他項目如西鐵荃灣西站、大圍馬鐵大圍站上蓋、及西鐵天水圍站上蓋等,每項目均提供 2,000多至 3,000伙。
市建局也是另一重要供應商。根據該局的資料,未來一至兩年間會有最多九個市區重建項目招標,涉及單位 2,800伙,其中深水埗醫局街項目發展權年初由長實投得。
九個項目中以深水埗海壇街/桂林街項目較大,預計提供近 800伙,其次是九龍城衙前圍村項目,約 580伙。市建局發言人補充稱,未來一年半約有 1,000伙單位落成, 60%為 600方呎或以下中小型住宅。本報記者

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后太禧慈
葉赫那拉氏
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上年度物業印花稅狂升 62%
港府打壓樓市放緩 印花稅收料跌 29%
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