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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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買樓前查一查 HK properties

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不 平 則 鳴
指 地 產 代 理 未 告 知 真 相   錯 買 凶 宅 鄰 屋 準 業 主 撻 定
http://appledaily.atnext.com/tem ... amp;art_id=11442081

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樓 市 透 視 眼 : 買 二 手 樓 小 心 置 業 陷 阱
http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20080815&sec_id=15307&subsec_id=7115555&art_id=11477399

買 樓 對 小 市 民 來 說 有 如 人 生 大 事 , 買 二 手 樓 最 怕 就 是 買 到 凶 宅 , 在 整 個 買 賣 過 程 中 , 亦 暗 藏 不 少 陷 阱 , 稍 有 不 慎 便 很 易 中 招 , 置 業 未 能 安 居 , 反 招 來 損 失 , 今 期 請 來 兩 位 經 驗 豐 富 的 業 內 人 士 路 , 如 何 破 解 種 種 常 見 陷 阱 。

- 屋 內 -
先 「 摸 」 地 板買 樓 成 交 過 程 中 , 繁 瑣 事 實 在 多 得 很 , 買 家 不 論 在 睇 樓 、 還 價 、 簽 臨 時 合 約 , 直 至 完 成 買 賣 成 交 等 過 程 都 需 格 外 留 神 , 建 議 一 旦 遇 上 疑 團 , 應 立 即 解 開 , 切 勿 「 靠 估 」 。 中 原 助 理 區 域 營 業 董 事 陳 靄 華 路 , 甫 入 屋 內 , 應 首 先 從 地 板 及 天 花 開 始 詳 細 檢 查 , 因 為 一 旦 地 板 及 天 花 有 滲 漏 情 況 , 不 但 會 造 成 日 後 生 活 上 困 擾 , 而 且 執 漏 手 尾 會 很 長 , 維 修 工 程 更 有 可 能 牽 涉 樓 下 和 樓 上 單 位 , 所 以 買 家 一 定 要 細 心 檢 查 , 並 要 在 落 訂 前 解 決 。
由 於 食 水 管 會 被 埋 藏 於 地 板 下 , 若 被 水 淹 過 , 便 會 「 谷 起 」 起 來 , 不 過 , 木 地 板 「 谷 起 」 , 也 不 一 定 是 滲 水 , 也 有 可 能 是 潮 濕 問 題 , 若 木 地 板 呈 現 深 色 情 況 , 就 一 定 是 滲 水 , 買 家 亦 可 嘗 試 用 手 「 摸 」 下 地 板 , 感 覺 是 否 有 濕 。 若 懷 疑 地 板 或 地 台 滲 水 , 應 直 接 向 業 主 查 問 , 一 般 情 況 下 , 大 部 份 業 主 也 肯 老 實 回 答 , 但 為 防 有 詐 , 買 家 最 好 直 接 到 樓 下 單 位 及 管 理 處 詢 問 。

再 爬 高 「 摸 」 天 花


若 地 板 呈 現 深 淺 色 , 加 上 有 濕 的 感 覺 , 一 定 是 滲 水 。
「 其 實 , 若 見 到 天 花 和 牆 身 有 水 漬 或 深 淺 色 , 一 樣 要 用 手 摸 , 如 果 感 覺 到 有 濕 , 還 未 透 的 話 , 即 表 示 該 地 方 有 可 能 仍 在 滲 水 , 如 果 沒 有 濕 的 話 , 水 漬 或 深 淺 色 可 能 是 曾 經 修 補 過 的 痕 。 」 陳 靄 華 指 出 , 當 買 家 走 進 單 位 內 睇 樓 時 , 地 板 和 牆 身 都 會 比 較 容 易 用 手 觸 摸 檢 查 , 如 果 發 現 天 花 有 問 題 , 買 家 當 然 不 好 意 思 , 在 第 一 次 睇 樓 就 立 即 要 求 爬 高 爬 低 檢 查 天 花 , 但 在 落 訂 之 前 , 一 定 要 檢 查 清 楚 。 同 樣 地 , 買 家 亦 可 直 接 到 樓 上 單 位 及 管 理 處 詢 問 天 花 是 否 滲 水 。


外 牆 滲 水 維 修 貴


中 原 助 理 區 域 營 業 董 事 陳 靄 華 路 , 物 業 最 嚴 重 的 問 題 都 是 與 滲 水 有 關 , 且 執 漏 的 手 尾 長 , 買 家 宜 細 心 留 意 。
此 外 , 最 常 見 的 漏 水 位 , 就 是 窗 台 和 窗 邊 位 , 如 窗 邊 滲 水 , 有 可 能 是 漏 唧 防 水 膠 , 或 是 冷 氣 機 安 裝 有 問 題 , 甚 至 是 物 業 樓 齡 舊 而 造 成 。 如 果 發 現 是 牆 身 正 中 間 出 現 深 淺 色 , 則 可 能 屬 於 外 牆 滲 水 , 買 家 要 留 意 的 是 , 如 證 實 是 外 牆 滲 水 , 便 需 要 在 屋 外 搭 建 棚 架 進 行 維 修 , 所 需 的 工 程 費 用 不 菲 。 若 買 家 認 為 單 位 非 買 不 可 , 就 應 要 求 業 主 負 責 外 牆 維 修 。


留 意 白 色 粉 狀 物 避 白 蟻 窩另 外 , 在 檢 查 地 板 時 , 還 要 同 時 留 意 牆 腳 線 有 沒 有 「 窿 」 及 白 色 粉 狀 物 。 她 指 出 , 白 色 粉 狀 物 即 木 碎 , 有 可 能 是 被 白 蟻 蛀 食 的 痕 , 買 家 應 避 免 買 入 白 蟻 窩 , 因 清 除 蟻 穴 並 非 易 事 , 若 單 位 日 後 白 蟻 為 患 , 後 果 將 十 分 嚴 重 。


留 意 陰 暗 位顯 而 易 見 的 瑕 疵 當 然 易 於 發 現 , 但 一 些 陰 暗 位 或 角 落 , 亦 要 加 倍 留 意 , 例 如 浴 室 假 天 花 遮 蔽 的 地 方 、 浴 室 和 廚 房 洗 手 盆 下 方 , 都 可 能 有 滲 水 而 難 於 發 現 , 買 家 都 要 逐 一 檢 查 清 楚 。


浴 缸 注 滿 水 測 試 淤 塞


將 洗 手 盤 及 浴 缸 注 滿 水 以 測 試 是 否 淤 塞 。
屋 內 喉 管 淤 塞 同 樣 為 家 居 增 添 不 少 麻 煩 , 陳 靄 華 稱 , 買 家 可 開 動 全 屋 水 喉 及 沖 廁 作 測 試 , 浴 室 、 廚 房 洗 手 盆 、 浴 缸 等 可 注 滿 水 , 再 拉 開 水 塞 , 留 意 去 水 速 度 , 看 看 水 管 有 否 淤 塞 。 同 時 亦 可 觀 察 浴 缸 旁 邊 的 房 間 牆 身 有 沒 有 水 漬 , 以 證 明 浴 缸 是 否 有 滲 漏 。


列 明 轉 讓 物 品   減 少 爭 拗


單 位 內 的 物 品 應 列 明 是 否 連 同 物 業 一 併 轉 讓 , 免 貨 不 對 辦 。
利 嘉 閣 分 行 經 理 陳 偉 心 提 醒 買 家 , 買 二 手 單 位 不 時 會 出 現 送 冷 氣 、 傢 俬 等 附 帶 物 品 , 為 避 免 收 樓 後 貨 不 對 辦 , 應 在 簽 訂 臨 時 合 約 上 寫 明 連 同 樓 宇 一 併 轉 讓 的 物 品 清 單 , 買 家 更 可 要 求 代 理 拍 照 物 品 作 紀 錄 , 方 便 日 後 核 對 , 以 減 少 爭 拗 。


- 屋 外 -
僭 建 物 可 釘 契此 外 , 買 家 亦 應 留 意 單 位 有 否 將 間 隔 結 構 改 動 及 僭 建 問 題 , 最 常 出 現 的 僭 建 部 份 如 天 台 、 露 台 及 花 園 等 。 「 僭 建 物 業 雖 可 擴 大 居 住 環 境 , 或 可 增 加 物 業 價 值 , 但 業 主 卻 可 能 要 為 此 負 上 法 律 責 任 。 買 家 宜 先 向 前 業 主 查 詢 搭 建 物 是 否 僭 建 , 並 要 求 代 理 提 供 單 位 圖 則 比 對 , 以 免 涉 及 法 律 責 任 。 此 外 , 若 買 家 落 訂 後 , 代 理 有 責 任 替 買 賣 單 位 進 行 土 地 查 察 , 減 低 出 現 釘 契 情 況 , 同 時 亦 可 列 明 要 求 業 主 拆 除 或 修 正 再 完 成 交 易 。 」 陳 偉 心 續 說 。


交 樓 前 了 解 大 廈 維 修


即 使 物 業 外 貌 新 淨 , 亦 有 可 能 進 行 維 修 工 程 。
「 樓 齡 達 20 年 或 以 上 的 住 宅 物 業 , 不 時 會 進 行 大 小 型 維 修 工 程 , 買 家 宜 事 先 詢 問 業 主 、 代 理 , 甚 至 鄰 近 住 戶 及 管 理 處 , 同 時 應 留 意 大 廈 的 公 告 欄 或 立 案 法 團 報 告 , 了 解 大 廈 是 否 正 商 討 任 何 大 型 維 修 , 及 業 主 需 否 承 擔 維 修 費 用 等 。 一 般 情 況 下 , 收 樓 前 已 落 實 的 維 修 工 程 , 均 由 原 業 主 支 付 , 若 買 家 收 樓 後 發 現 原 業 主 未 有 事 先 通 知 , 買 家 有 權 追 究 。 」 陳 偉 心 指 出 。


估 價 防 「 有 可 疑 」 凶 宅買 二 手 樓 最 怕 買 到 凶 宅 , 陳 偉 心 指 出 , 買 家 若 要 查 詢 心 儀 的 單 位 是 否 「 凶 宅 」 , 在 土 地 業 權 查 冊 上 很 難 找 到 確 實 資 料 。 要 買 得 安 心 , 可 自 行 向 管 理 處 、 賣 家 或 經 紀 查 詢 , 另 可 分 別 向 多 間 銀 行 要 求 代 為 估 價 , 若 銀 行 拒 絕 承 造 按 揭 , 或 相 差 一 大 截 , 代 表 單 位 「 有 可 疑 」 , 買 家 便 應 格 外 小 心 。 不 過 , 留 意 是 外 資 銀 行 與 華 資 銀 行 對 「 凶 宅 」 取 態 不 同 , 通 常 華 資 銀 行 會 較 保 守 。 對 於 「 凶 宅 」 查 證 , 陳 靄 華 稱 , 在 查 冊 的 「 註 冊 摘 要 編 號 」 中 , 只 可 知 道 業 權 人 是 否 死 亡 , 但 其 家 人 或 住 客 是 否 死 亡 則 沒 有 資 料 顯 示 。 而 坊 間 亦 有 「 凶 宅 網 」 提 供 「 凶 宅 」 單 位 名 單 , 買 家 可 自 行 參 考 。
此 外 , 買 家 更 應 爭 取 在 買 樓 的 合 約 上 訂 明 , 如 發 現 單 位 曾 經 發 生 命 案 , 可 取 消 交 易 及 取 回 訂 金 的 條 文 , 以 保 障 自 己 。


小 心 查 冊 押 記 令陳 靄 華 指 出 , 在 物 業 查 冊 時 , 如 發 現 物 業 有 押 記 令 ( Charging Order ) , 即 物 業 已 被 扣 押 , 俗 稱 「 釘 契 」 , 表 示 業 主 的 財 政 狀 況 可 能 出 現 問 題 , 除 非 業 主 出 示 法 庭 文 件 證 明 押 記 令 已 被 解 除 , 否 則 買 家 不 宜 買 入 這 類 單 位 。 不 過 , 她 透 露 , 如 業 主 欠 交 大 廈 管 理 費 , 亦 有 可 能 遭 管 理 處 「 釘 契 」 。


訂 金 交 律 師另 外 , 陳 偉 心 提 醒 買 家 的 所 有 訂 金 , 宜 經 由 賣 方 律 師 託 管 , 不 宜 直 接 遞 交 予 業 主 或 代 理 , 避 免 出 現 錢 財 紛 爭 。 陳 靄 華 指 出 , 尤 其 是 「 負 資 產 」 的 物 業 , 業 主 資 不 抵 債 , 買 家 將 訂 金 交 予 「 負 資 產 」 業 主 , 將 存 在 很 大 風 險 。


「 不 可 撤 銷 的 授 權 書 」 增 添 保 障


沙 田 第 一 城 是 不 少 炒 家 入 貨 樂 園 , 不 時 出 現 摸 貨 成 交 。
旺 市 時 市 場 上 會 充 斥 不 少 「 摸 貨 」 單 位 等 待 轉 售 , 若 買 家 選 擇 購 入 的 是 摸 貨 單 位 , 需 特 別 留 意 成 交 期 , 以 免 沒 有 足 夠 時 間 申 請 按 揭 。 此 外 , 買 家 還 需 留 意 其 他 風 險 , 如 確 認 人 若 無 法 與 業 主 完 成 交 易 , 或 因 確 認 人 突 然 身 故 或 失 蹤 , 令 交 易 告 吹 , 買 家 可 要 求 確 認 人 事 先 簽 署 一 份 「 不 可 撤 銷 的 授 權 書 」 以 作 保 障 。

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統 一 實 用 面 積 即 生 效
違 規 可 撤 銷 預 售 批 准
http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20081011&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=11708350

【 本 報 訊 】 原 定 今 年 暑 假 推 出 的 樓 花 實 用 面 積 定 義 及 表 述 方 式 , 昨 日 運 輸 及 房 屋 局 終 於 正 式 落 實 有 關 方 案 , 並 納 入 地 政 總 署 「 預 售 樓 花 同 意 方 案 」 的 規 管 範 圍 。 即 日 起 經 地 政 總 署 新 批 出 的 預 售 樓 花 申 請 項 目 須 統 一 採 用 新 定 義 , 地 產 建 設 商 會 已 發 出 標 準 價 單 範 本 。 市 面 上 發 售 的 新 盤 , 多 數 早 已 採 用 新 標 準 價 單 格 式 , 惟 元 朗 四 季 名 園 及 荃 灣 御 凱 除 外 , 買 家 置 業 前 切 記 計 清 楚 。   記 者 : 程 俊 華


運 輸 及 房 屋 局 首 席 助 理 秘 書 長 馮 建 業 表 示 , 備 受 各 方 關 注 的 實 用 面 積 的 定 義 於 昨 日 正 式 生 效 , 統 一 後 的 實 用 面 積 定 義 , 與 測 量 師 學 會 《 量 度 作 業 守 則 》 及 於 本 年 8 月 公 佈 的 補 編 中 有 關 實 用 面 積 定 義 合 ─ ─ 即 實 用 面 積 除 單 位 主 體 面 積 及 露 台 外 , 還 加 入 工 作 平 台 ; 而 物 業 的 其 他 地 方 面 積 , 例 如 窗 台 、 冷 氣 機 房 及 冷 氣 機 平 台 則 會 逐 項 列 出 , 不 包 括 在 實 用 面 積 內 。


只 計 室 內 、 露 台 、 工 作 平 台


《 新 》
標 準 價 單 範 本 ─ ─ 格 式 並 無 納 入 同 意 方 案 內 , 方 便 預 留 改 進 空 間 。
馮 建 業 指 出 , 新 樓 實 用 面 積 定 義 統 一 後 , 將 有 助 進 一 步 提 高 樓 花 銷 售 說 明 書 的 透 明 度 及 清 晰 度 , 令 準 買 家 更 易 掌 握 有 關 物 業 的 面 積 資 料 , 方 便 比 較 。
運 輸 及 房 屋 局 就 統 一 實 用 面 積 定 義 問 題 , 曾 諮 詢 地 產 建 設 商 會 、 測 量 師 學 會 、 建 築 師 學 會 、 律 師 會 、 消 費 者 委 員 會 以 及 地 產 代 理 監 管 局 等 團 體 的 意 見 , 最 終 採 用 測 量 師 學 會 的 計 算 方 法 。 馮 建 業 稱 , 制 度 新 舊 交 替 在 所 難 免 , 為 配 合 統 一 定 義 的 推 行 , 商 會 將 向 會 員 發 出 新 修 訂 的 標 準 價 單 範 本 , 要 求 會 員 在 新 批 出 的 樓 花 售 樓 說 明 書 及 價 單 中 , 採 用 統 一 的 實 用 面 積 定 義 及 表 述 方 式 。
馮 建 業 又 指 , 新 價 單 格 式 並 無 納 入 同 意 方 案 內 , 因 要 為 將 來 預 留 改 進 空 間 , 可 令 修 改 格 式 更 添 彈 性 。 另 外 , 消 委 會 以 及 地 監 局 亦 會 進 行 一 連 串 推 廣 及 宣 傳 育 工 作 , 以 加 強 消 費 者 及 地 產 代 理 的 認 識 。


已 批 售 樓 盤 沿 用 舊 制


《 舊 》
四 季 名 園 價 目 表 ─ ─ 沒 有 列 出 實 用 率 , 只 羅 列 出 十 項 面 積 , 但 按 新 例 實 用 率 是 銷 售 面 積 減 去 窗 台 面 積 後 , 再 除 以 建 築 面 積 計 算 ( 黃 色 欄 ) , 並 不 計 入 庭 園 、 攤 分 公 用 地 方 、 車 庫 、 前 後 花 園 及 天 台 面 積 。
由 即 日 起 , 所 有 獲 地 政 總 署 批 准 進 行 預 售 的 樓 花 , 必 須 遵 從 新 定 義 來 表 述 實 用 面 積 。 若 有 發 展 商 違 規 , 地 政 總 署 會 發 出 警 告 , 及 要 求 發 展 商 解 釋 , 並 會 視 乎 違 規 程 度 加 以 懲 處 , 最 高 刑 罰 為 撤 銷 預 售 批 准 。 不 過 , 部 份 於 昨 日 之 前 獲 批 的 樓 盤 則 不 在 此 限 , 包 括 即 將 發 售 的 馬 鞍 山 銀 湖 . 天 峰 , 其 售 樓 書 及 價 單 仍 可 採 用 舊 有 的 定 義 。








四 季 名 園 實 用 率 僅 四 成


四 季 名 園 若 以 新 定 義 計 實 用 面 積 , 部 份 實 用 率 僅 約 36% 。
雖 然 新 定 義 於 昨 日 才 落 實 , 但 市 面 上 有 很 多 新 盤 早 已 採 用 新 價 單 格 式 , 如 已 發 售 一 段 時 間 的 紅 磡 海 濱 南 岸 。 不 過 , 仍 有 部 份 樓 盤 採 用 舊 格 式 進 行 銷 售 。 以 四 季 名 園 為 例 , 價 目 表 並 無 列 明 物 業 的 實 用 面 積 , 若 以 新 定 義 去 計 算 , 扣 除 窗 台 面 積 後 , 發 現 該 盤 實 用 率 僅 約 40% , 部 份 更 低 見 35.5% 。 另 一 新 盤 荃 灣 御 凱 , 價 單 亦 無 依 足 新 定 義 作 表 述 , 其 銷 售 面 積 包 括 窗 台 , 若 剔 除 相 關 面 積 , 實 用 率 即 時 下 降 3 至 4% 。

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《 新 》
標 準 價 單 範 本 ─ ─ 格 式 並 無 納 入 同 意 方 案 內 , 方 便 預 留 改 進 空 間 。


《 舊 》
四 季 名 園 價 目 表 ─ ─ 沒 有 列 出 實 用 率 , 只 羅 列 出 十 項 面 積 , 但 按 新 例 實 用 率 是 銷 售 面 積 減 去 窗 台 面 積 後 , 再 除 以 建 築 面 積 計 算 ( 黃 色 欄 ) , 並 不 計 入 庭 園 、 攤 分 公 用 地 方 、 車 庫 、 前 後 花 園 及 天 台 面 積 。


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