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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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湖北首富淺水灣大宅全港最貴租
https://hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20180320/20337290?_ga=2.170932841.875420772.1521544376-1513904299.1521544376



納米樓曉薈跑贏十大屋苑
https://hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20180320/20337303?_ga=2.170932841.875420772.1521544376-1513904299.1521544376


田灣劏房盤貴二手63%
南津.迎岸呎價高達2.1萬 入場費353萬
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180320/20337509?_ga=2.171220576.1572025344.1521563434-897819250.1521563434



四球樓下近絕迹 勢受追捧
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180320/20337520

【拆局】
整體樓市持續攀升,細價樓「泡沫」更令市場關注。新一份財政預算案未有干預樓市招數,按揭證券公司又表態示意無意放寬樓按門檻,若樓市在多項辣招掣肘下,仍顯著上升,恐怕政府或突擊再加辣,市民惟有懶理單位面積,趕在進一步收緊樓市前「上車」。  

迷你戶稍大過車位

四叔旗下恒地(012)推售的田灣新盤,最細面積189方呎,與規劃署一個標準私家車車位約135方呎,只多出54方呎,惟單位是包括客飯廳、開放式廚房及浴室,可想像單位與車位的空間十分接近。
儘管「超級迷你」戶,居屋空間被評為不人道,惟樓價節節上升,低於400萬元的物業幾近恐龍般絕迹,而且,細單位租務市場向來佔優,南津.迎岸挾銀碼細,提供港島區罕有低於「4球」上車單位作賣點之餘,未來南港島綫(西段)日後通車,港鐵將伸延至香港仔、田灣及數碼港一帶,沿線物業樓價料被帶動,加上,香港仔屬港島舊區,人口老化,分支家庭住屋需求大,儘管南津.迎岸呎價大幅高於二手市場,料照打動用家或投資者客源。

[ 本帖最後由 2A3 於 2018-3-20 09:50 編輯 ]
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金管局:樓市前景不明朗
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180329/20346399?_ga=2.31856510.133680484.1522282519-1930689421.1522282519

金管局發表新一份季報,上季樓價與收入比率升至16.4%,高於一年前的15.9%,家庭負債佔本地生產總值比率亦升至70.2%新高,明言未來樓市前景仍不明朗。
樓價與收入比率升至16%
金管局指樓價升勢自第四季起加快,導致置業負擔能力趨緊。上季樓價與收入比率升至16.4%,高於一年前的15.9%,亦高於1997年高位的14.6%。收入槓桿比率升至74.1%,遠高於約50%的長期平均值。家庭負債佔本地生產總值比率亦由去年第2季的68.2%,升至第4季的70.2%,屬新高水平。
該局認為,樓市前景仍不明朗。雖然經濟環境良好、市場預期房屋供應短缺、按揭利率低企,加上可從其他融資渠道獲取置業資金,短期可能會繼續支持住宅物業需求,但市場情緒或會受到環球金融市場波動影響。
本地按揭利率最終會上升,政府亦竭力增加土地及住宅物業供應,房屋供求缺口或會逐步收窄,長遠有望緩解樓價上升的壓力。
港匯方面,隨着美國貨幣政策正常化進程持續,港美息差將會擴大,不排除港元弱方兌換保證會被觸發。

樓市交易增加 美聯盈利飆17倍
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180329/20346411?_ga=2.31856510.133680484.1522282519-1930689421.1522282519

美聯集團(1200)公佈,去年錄得收益約52.94億元創上市後新高,較2016年上升約4.29%;純利按年增長17.33倍至1.93億元,創五年新高,每股盈利26.94仙,派末期息5仙。盈利上升主要受惠於去年住宅市場交易活動增加,有效地重新分配、運用資源及實行成本控制措施,以應對中國內地主要城市地產市道放緩。

美聯主席黃建業指出,去年一手私樓、二手住宅、工廈、寫字樓、商舖及純車位註冊宗數及金額均按年全面上升,乃本港樓市史上第三次。黃建業又指,除非中美爆發大規模貿易戰,對中國經濟帶來嚴重影響,並衝擊香港經濟,才會波及本地股市及樓市,全年樓價維持升10%的預測。

中原在港佣金收入新高
另一邊廂,中原地產在港去年錄逾50億元佣金收入,當中住宅部佔逾38億元,工商舖佔逾7.9億元,三者同創歷史新高。中原地產香港去年促成逾6.1萬宗租賃及買賣成交,成交金額逾2,230億港元。

[ 本帖最後由 2A3 於 2018-3-28 18:22 編輯 ]
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【高球場去留.政策分析】報告4大關鍵詞 揭永續粉嶺高球場大計
https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/170193/%E9%AB%98%E7%90%83%E5%A0%B4%E5%8E%BB%E7%95%99-%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%88%86%E6%9E%90-%E5%A0%B1%E5%91%8A4%E5%A4%A7%E9%97%9C%E9%8D%B5%E8%A9%9E-%E6%8F%AD%E6%B0%B8%E7%BA%8C%E7%B2%89%E5%B6%BA%E9%AB%98%E7%90%83%E5%A0%B4%E5%A4%A7%E8%A8%88

【政策分析】一文睇清 反對發展粉嶺高球場的5大謬論
https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/161419/%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%88%86%E6%9E%90-%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9D%87%E6%B8%85-%E5%8F%8D%E5%B0%8D%E7%99%BC%E5%B1%95%E7%B2%89%E5%B6%BA%E9%AB%98%E7%90%83%E5%A0%B4%E7%9A%845%E5%A4%A7%E8%AC%AC%E8%AB%96

土地供應專責小組為未來建屋用地召開過多次會議,其中佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場一直是外界關注焦點。

由於本港現時建公營房屋的用地不足,21萬人被迫蝸居劏房上樓無期,要求收回高球場的聲音愈來愈大。在《香港01》近日連番的報道後,土地小組態度也開始稍為軟化,主席黃遠輝較早前就表示,對於土地供應「寸土不讓、寸土必爭」,高球場實際發展密度日後可再研究。

《香港01》整合現時反對或質疑發展高球場的5大理由,並一一予以拆解。

1. 古樹保育

疑:根據政府委託的《新界北研究》顧問報告,提及發展前須考慮古樹因素,又稱球場內「可能有」160棵古樹名木及受保護樹木品種。

解:這個數字被指只是「篤數」而來。首先,這百多棵「古樹」並未被紀錄在古樹名冊內。中華樹藝師公會會長歐永森早前更指,過去曾到現場觀察,其實場內只得1棵值得保留的古樹。他又稱,古樹名木一向難以辨認,質疑上述數字只是高球會「自己作」,而政府又盡信高球會的說法。況且,暫時移離古樹,待發展完成後才搬回,在工程上屬可行。

更大疑點:有曾多次到球場打球的人士向《香港01》記者透露,過去不時見到球場方面聲稱為防影響球道草地,斬樹或修剪樹木;加上當年政府推東北發展計劃方案,已有眾多人士力陳方案破壞生態,一眾建制中人當時視若無睹,如今卻「忽然保育」,令人起疑。

2. 歷史建築及古墓

疑:高球場內有不少歷史建築群組如一級歷史建築行政長官粉嶺別墅;場內亦有古墓,歷史可追溯至明朝。

解:目前未有確切數字和位置圖,足以證明以上建築會多到阻礙整個高球場發展。而且,古墓在技術上可以覓地重置,問題理應不大。

3. 地積比率

疑:政府所委託的顧問研究報告,指出局部發展方案可提供4,000個住宅單位,全面發展方案則只可提供1.3萬個單位,作用有限。

解:顧問研究報告被指低估建屋數量。例如局部發展方案只發展球場東部,以高密度發展,但全面發展方案卻將高密度發展的範圍縮小,嚴重低估高球場的建屋數量,有「報細數」之嫌。

根據完整版文件,政府建議如果收回整個高球場,只發展當中96公頃,其中撥出68公頃作住宅/混合商住發展,地積比只得3倍。

方案又預留76公頃土地作綠化帶,聲稱可涵蓋主要樹群。但奇哉怪也的是,高球場內有可能列入古樹名木的樹木位置,大都處於顧問建議的發展地帶,相反球場內較少古樹的地帶,顧問卻建議大部分保留作綠化地帶,令外界質疑報告刻意貶低該處用地建屋效益。

4. 東江水水管

疑:研究報告指出,發展高球場期間須遷移粉錦公路旁的東江水管,更形容遷移水管工程為「重大限制」。

解:前水務署總工程師李智明表示,遷移東江水管只屬簡單工程,估計18至24個月內便可完成,花費只需約3億元。另外,港府濫用東江水情況嚴重,水費又連年增加,既不合符經濟效益,也拖累供水的內地城市。政府早就應該增建海水化淡廠,自給自足,減少對內地東江水的依賴。

5. 「謀殺」高爾夫球運動

疑:粉嶺高球場有三個18洞的場地,為香港高爾夫球運動發展有所貢獻。若將球場拿作發展,也有礙舉行國際賽事,影響香港形象。

解:賽馬會滘西洲公眾高爾夫球場同樣有三個18洞的高球場,面積達250公頃,可成為香港高球會的替代用地,亦同樣有舉行國際賽事的條件,即使交通相對不便,可以用其他方式解決。

況且在現實上,高球並非一般大眾經常接觸到的運動。就以粉嶺高球場為例,去年只有4成左右的時間開放予非會員參與,其餘時間都是予2,600多名高球會會員使用。用官地去為少數人提供這種玩樂,惹人側目。

更大疑點:民政事務局局長劉江華早前回應立法會議員提問時,聲稱去年粉嶺高球場辦過12萬場賽事。有媒體查問高球場負責人,原來其場次計法竟然是一人一場,若4人一起打球也當4場計算,而且不一定打足18個洞也算一場。計算方法既不合理,也予公眾觀感是政府刻意跨大粉嶺高球場價值。

1. 利益衝突

《香港01》發現,現時多名行政會議成員擁有高球會會籍,包括任志剛、湯家驊、葉劉淑儀及林健鋒,史美倫則申報為配偶會員。另外,立法會主席梁君彥及其子梁宏正亦懷疑有會籍,其中梁宏正更為球會常務委員會的建築小組召集人。

2. 私人遊樂用地問題

現時《私人遊樂場地契約》的政策背景,是早年香港嚴重缺乏公共體育及康樂設施,政府於是透過《契約》用免地價或象徵式地價批出土地,供「有志推動體育發展及提供康樂設施的」社區組織和私人體育會興建體育及康樂場地,粉嶺高球場就是其一。政策實行至今百多年早已變質,會籍愈炒愈貴,成為少數富人的玩意,外界亦難以監管這些私人體育會的運作,背離「推廣運動」的原意,亟需修正。

收回高球場「是不為也,非不能也」

縱觀現時的土地使用選項,粉嶺高球場縱然不是十全十美,但至少是「現存最好的方案」:沒有業權問題、契約快將完結、不用再額外填海、面積龐大、有民意基礎支持、技術問題相對不難解決。市民住屋問題本身就具有凌駕性,理應比一個為少數人服務的高爾夫球場重要。粉嶺高球場的存在,本身就是「歷史遺留問題」,政府完全有權力和理據收回。

因此,與其說是支持發展高球場的人「仇富」,倒不如反過來說,是部分既得利益者「仇窮」,為了打球的便利,即使眼見一般市民住屋問題水深火熱,也要阻止發展高球場。

[ 本帖最後由 2A3 於 2018-4-4 06:34 編輯 ]
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