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[地產] 買樓前查一查 HK properties

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包攬上車換樓客三房慳120萬
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8C%85%E6%94%AC%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E6%8F%9B%E6%A8%93%E5%AE%A2%E4%B8%89%E6%88%BF%E6%85%B3120%E8%90%AC-215520718.html

發展商突圍推盤紛推出不同優惠及折扣,將軍澳海天晉除以貼市價吸客外,更推出多重優惠及辣稅回贈以及全方位貸款計畫,為買家「度身定做」所需的付款辦法,以「百貨應百客」,包攬上車至換樓、乃至同系住宅租客等各類客源。

  優惠五花八門

  海天晉首批單位優惠折扣多樣,其中,最基本包括的即供提供百分之六折扣、指定人士可享百分之二折扣外,買家另可於百分之三折扣、以及從價印花稅七成的回贈內二選其一。另外,首次推出的「至親家庭優惠」,若買家或買家三代近親,為天晉系列住宅的現時或曾經一手買家,或三月二十二日前簽訂租約的租客,則可額外獲得樓價百分之一的回贈,以吸引居於同系樓盤單位的換樓客、以及有意轉租為買的客源。此外,發展商亦照顧大手買家,購兩伙以上可獲額外定價百分之一優惠,針對需要付買家印花稅,為該等買家提供百分之百印花稅回贈。

  以首張價單中數量較多的三房戶,定價最低的五座三樓C室為例,若選用印花稅回贈,最多可節省一百二十六萬多元;若不選印花稅回贈,則可享百分之十一折扣優惠,連同至親優惠,節省約一百零九萬多元。

  另外,發展商提供「一系列」按揭貸款計畫,予買家於不同階段選用,除最基本的備用一按及二按外,為助買家繳付印花稅,發展商提供達從價印花稅七成的的印花稅過度性貸款。另外,買家或近親擁無按揭住宅物業的買家,可申請涉樓價一成半的免息前期貸款。而最新推出的延續貸款,則於買家需付樓價餘額時,提供達樓價三成半的貸款。

亞當史密夫
買摟前查一查
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瑞銀料港商場供過於求
3年內新增24個 租金最多跌逾兩成
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160331/19551257

亞當史密夫
買摟前查一查
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亞當史密夫
買摟前查一查
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欠6萬管理費
業主被賣樓
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160401/19553525

灣仔人月入中位數4萬最富貴
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160401/19553351

統計處報告顯示,灣仔區取代中西區,成為全港住戶收入最高的「富貴」地區。灣仔住戶每月入息中位數達40,000元,比深水埗住戶收入高一倍。學者指出,灣仔區經過10多年重建,人口已出現洗牌效應,不少區內舊居民因負擔不起高租金而遷走。  

深水埗收入最低

報告顯示,2015年全港住戶每月入息中位數最為25,000元,當中收入最高是灣仔區,入息中位數達40,000元,比2014年上升6,000元。以往收入最高的中西區,入息中位數維持35,000元,下跌至第二位。第三位是西貢,中位數為33,000元。全港收入最低是深水埗區,中位數只有19,000元。
中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎指出,灣仔經過10多年的舊樓重建,人口已出現洗牌效應。區內一些新豪宅,如Queen's Cube及囍匯,連中產都負擔不起。隨着租金及樓價急升,居住多年的老街坊便被迫遷往其他偏遠地區,有錢人則遷入。目前堅尼地城及西營盤的重建,在幾年後亦會出現相同洗牌效應。

[ 本帖最後由 AdamSmith 於 2016-3-31 23:28 編輯 ]
亞當史密夫
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3鐵路盤4個月跌價兩成
杏花邨 新寶城 德福成重災區
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20160404/19556755
亞當史密夫
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毛利率勝內地 
中海外轉攻港樓
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160404/19555342

【加速外闖】
經歷內地樓市調控後,內房企加快走出去步伐,當中以萬達集團、碧桂園(2007)及萬科(2202)等最為積極。星展唯高達研究部主管吳淑燕認為,房地產開發商因內地地價比樓價升得更快,令毛利率不斷下跌,導致開發商想在海外尋找更好增長點。
內房龍頭股份率先走出去,上月中海外(688)就以21.3億元,奪得受司法覆核大埔荔枝山山塘路住宅用地,而去年亦獲母公司注入包括香港及倫敦項目。萬科單是去年就在紐約參與紐約西42街130號項目、布魯克林四大道275號項目,及布魯克林Nevins10項目等3個項目,亦於本港新增屯門項目。  

港樓毛利率逾30%

有外資內房分析員指,本港地價雖高,但每呎樓價高於內地數倍,變相「做一個盤當三、四個大陸盤」,再加上港樓毛利率一般可達三成以上,但內房毛利率已跌至近15%至20%的水平。
至於碧桂園於馬來西亞投資逾2,500億元的森林城市項目,吳淑燕認為,由於該項目以20年投資,故投資比例只佔總體百分之三左右,加上地價便宜及受條款保障,風險相對可控。
現時內地樓價雖高,卻追不上地價漲幅,加上人民幣貶值的壓力都催生往外分散風險,但吳淑燕指,往外走無論做新市場或發展新業所牽涉的風險一定比國內高,內房股投資者未必喜歡。
亞當史密夫
買摟前查一查
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犯新盤大忌 減價嚇怕買家
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160405/19557952

周大福棄租旺角巨舖
十分一價錢轉租同區細店 月慳405萬
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20160407/19560839


[ 本帖最後由 AdamSmith 於 2016-4-7 12:01 編輯 ]
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【一周必看】
太古城樓王冧價三成 湯文亮:急跌仲好!
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160410/19565510?_ga=1.9671029.1355956066.1460289697

凶宅同層戶可造按揭
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160411/19566204

【未必借足】
曾發生命案的「凶宅」物業,會被銀行列入黑名單,拒絕提供按揭。不過,通常買得這類凶宅的買家,實力較強,毋須按揭以現金入市。
至於若購入凶宅同層其他單位,只要是並非發生轟動兇殺案,銀行一般隻眼開隻眼閉,照提供按揭,但按揭成數未必借足,比正常低一至兩成,買家有可能要自己再抬錢上會。因此,買家在購入這類單位前,宜先向相關銀行了解能否承造按揭,以及能否借足。  

第一城凶宅同層估凸價

以今次易手的沙田第一城42座高層H室單位為例,成交價300萬元,即使被同層及樓上兩凶宅夾擊,但兩單位並非涉及轟動命案,只是燒炭及跳樓,仍能在銀行網上進行「估值」,甚至估凸。本報昨為該單位進行網上估值,發現銀行估凸價最多27%,滙豐及中銀估值分別380萬元及383萬元。
代理指,該買家入市亦已問過銀行,由於單位並非凶宅,故估價並沒問題,甚至估凸,她自己本身亦不會借到盡,手頭有過百萬現金,預計最多只會承造一半按揭,連同佣金及釐印費等開支,預計首期近160萬元。
過去部份曾發生命案的單位及同層所有單位,銀行網上「估值」結果,離奇地全部是零。轟動全港的荃灣中心太原樓4樓G室「六屍凶宅」,案件雖發生至今20年,除了該凶宅外,同層其餘7個單位的至今仍是零估值,令事件更添一份恐怖。

溫州幫炒燶現崇山
5年前掃10伙
6伙連使費蝕逾348萬
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160416/19573562?_ga=1.182262308.2094977616.1460824013


[ 本帖最後由 AdamSmith 於 2016-4-16 20:00 編輯 ]
亞當史密夫
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首都廣場接連現銀主舖 
劏場變死場 舖位四折拍賣
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160418/19575739?_ga=1.210789328.470074996.1460927905


[ 本帖最後由 AdamSmith 於 2016-4-17 22:52 編輯 ]
亞當史密夫
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端午樓市大冧
https://hk.news.yahoo.com/%E7%AB%AF%E5%8D%88%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%A4%A7%E5%86%A7-215056155.html

香港樓市經歷半年跌浪、累挫近一成半之後,最近雖見回穩,但市場潛藏多項「凶兆」,例如多個主要屋苑續現低價成交、發展商減價散貨、政府暫時不會撤銷「辣招稅」,以及美國第二季或加息令美匯上揚,導致商品與主要貨幣下跌等,專家預期樓市新跌浪會在端午節前後大爆發,但預期下半年樓價顯著下跌後,發展商會出手托市,同時金管局有機會放寬按揭,屆時樓價會反彈,令到樓市跌勢不會重演○三年沙士時慘況,料最多或累挫三成,第四季初可考慮入市。

反映樓價的中原城市領先指數(CCL),去年九月曾漲至一百四十六點九二點歷史高位,其後受到股災、美國加息等負面因素拖累,一度滑落至今年三月初的一百二十七點五點低位,但隨着春節後購買力回升,市場平盤幾被吸乾,最近數周該指數漸趨平穩,最新報一百二十八點三四點,仍較去年高位累積回落近一成三。

亞洲樓王天匯現銀主盤

不過,近期市場購買力開始轉弱,再現超低價買賣個案,打破樓價回穩局面,再為樓市響起警號,例如天水圍嘉湖山莊麗湖居五座一個極低層單位,僅以二百八十萬元成交,較二月樓市未回穩時的二百八十八萬元低位還要低。

與此同時,過往被捧至天價的超級豪宅同告淪陷,亞洲分層住宅呎價樓王的西半山天匯驚現銀主盤,由一名內地業主持有短短三年的三十樓以上海景單位,遭銀主開價低至9,800萬元連車位拍賣,較購入價逾1.377億元低近30%。

市場人士稱,春節後樓市交投回穩,平價盤被消化得七七八八,同時消耗不少購買力,相信短期內交投會轉靜,當成交減慢,將有更多業主願意減價,近日多個主要屋苑再爆低價成交個案就是警號。另外,今年香港一手住宅供應量有機會約一萬六千伙,創近年新高,近期發展商已開始減價促銷,加上相信政府暫不撤銷「辣招稅」,以及美國六月或加息,美元轉強勢令商品及主要貨幣如人民幣受壓,料端午節前後,樓市將爆發另一波跌浪。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,樓價跌至一個階段會出現支持,始終香港失業率低,市民仍有購買意欲,部分買家認為供得起便會入市,令最近樓價回穩,但直言情況不會長久。

事實上,恒地主席李兆基早前曾預期,香港樓價會較去年高位累積下跌三成,若樓價出現三成跌幅,地價需要跌六成,發展商才「有利可圖」。

儘管有券商大膽推測,樓價或較去年高位累挫六成,但亦有專家相信,下半年會有轉機,令到樓價跌幅收窄,原因包括發展商或托市,以及金管局放寬按揭。

第四季或可趁低撈貨

紀惠集團行政總裁湯文亮稱,如樓市跌勢緩慢,金管局未必放寬按揭,反而樓市急跌,之後就有機會放寬,屆時樓市跌勢會減慢,甚至輕微反彈,待第四季初可入市。另理想城市企業估值部主管張聖典稱,業主持貨力強,樓市不像○三年沙士、九八年金融風暴般跌得深。
亞當史密夫
買摟前查一查
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