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[地產] 大陸樓市 China properties

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后太禧慈
葉赫那拉氏
那拉氏(满语:ᠨᠠᡵᠠ ᡥᠠᠯᠠ,穆麟德转写:Nara hala,漢譯或稱納喇氏、納蘭氏)

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泡沫成因
囤地久禁不止 寬鬆政策惹禍

放款量越大,囤的地越多。 SOHO中國( 410)行政總裁張欣指出,地產商囤積土地出現久禁不止,主因就是放款量非常大,造成房價拼命上漲,連稅收政策都起不了多大作用。

京滬需求較大 泡沫小
資金過剩,地產商自然四出覓地,不過,政策亦造就地產商勇於囤地。令張欣驚訝的是政府態度,原因是大家都預期是這麼大的泡沫,政府一定會緊縮一點。
結果是不僅沒緊縮,出來的政策,還是繼續實施寬鬆的宏觀政策。就是應緊不緊的政策,令地產商對未來有良好預期,並深信「地王」還會在未來不斷出現。
當然,低息和厚利亦吸引資金投資地產和股市,地價被搶貴了,自然會形成泡沫。張欣說,目前中國每個城市都存在房地產泡沫,北京和上海因真實需求存在,泡沫相對較小。

籲控制信貸 增土地供應
需求成為推高樓價藉口,同時令老百姓供樓變得越吃力。張欣表示,目前中國房價與實體經濟已越來越脫節,政府應採取行動防止泡沫破滅,「政府一定要意識到資產泡沫是多麼的嚴重,而且資產泡沫不會通過他說幾句話解決,最根本的就是要控制信貸,然後加大土地供應。」
沿海綠色家園( 1124)首席財務官鄭榮波相信,在必要時,政府將採取微調措施為市場降溫,包括收緊第二套房房貸、推物業稅和上調存款準備金率。但他預計中央會審慎考慮有關政策,不致令樓市進入下滑的周期。
SOHO中國未來將會專注賣樓,張欣說,「因為那麼多人排着隊要買房子,這個你就得賣。」當然,如果貨幣政策繼續寬鬆,明年銷情應該比今年好。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091219&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13540902
后太禧慈
葉赫那拉氏
那拉氏(满语:ᠨᠠᡵᠠ ᡥᠠᠯᠠ,穆麟德转写:Nara hala,漢譯或稱納喇氏、納蘭氏)

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警告升級
王石:泡沫終將破裂

「這個泡沫終將破裂。」萬科董事長王石繼在本月 10日接受《華爾街日報》訪問指內地主要城市的樓市已現泡沫,並憂心延至二、三線城市,事隔兩周,王石的警告升級,其理據是中國已出現日本當年的泡沫經濟現象。

似日本當年泡沫破裂前
內地《東方早報》報道,據統計,現在某些一線城市的樓盤銷售 80%是投資者,這是很可怕的。王石稱,萬科曾經做了一個計算,按照現在北京、上海的房價,來看北京、上海總體地價。日本房地產泡沫破裂前,日本的地價高得可以把美國買下來,「我們現在有這種趨勢,這是很可怕的。」
王石重申,「目前全國二三線城市還沒有泡沫,但是我非常擔心這種泡沫正向二三線城市蔓延。」
要降樓價,王石有一個不受地產商歡迎的建議,「萬科早就說過,制訂的一個原則就是不追求暴利,利潤超過 20%不做。」
王石除警告樓價有高危之勢,希望地產商「知足」,他這麼緊張,就是最近他與東莞市一位市領導見面,該領導說,「買不起房子。」再有官員嚷着買不到樓,令王石更具危機感,他更反問,「這意味着甚麼?我們不得不準備着(泡沫破裂)。」

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091223&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13553322
亞當史密夫
買摟前查一查
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古北臻園別墅 9100萬成交
滬豪宅呎價 1.8萬 破內地樓價紀錄

內地樓價今年如脫韁野馬,不斷攀升,上海豪宅價格上升速度超乎想像。據上海研究機構公佈今年十大成交價最貴的樓盤,頭四位的樓盤每平方米平均價超越 10萬元(人民幣.下同),即每平方呎 9,290元。而古北臻園一棟別墅,平均每平方米售價更高達 193,087元(呎價 17,938元),不但創上海紀綠,更創內地紀錄。

易居中國前日發表報告,公佈今年上海成交平均價頭 10位的豪宅,頭 10位的樓盤實際成交價平均為每平方米 9.5萬元,即每平方呎 8,825元,比去年增加 32%。報告稱目前在上海可以稱為「豪宅」的樓盤,每平方米最少要售 5萬元,即每平方呎售 4,645元。


湯臣一品屈居第二位
一直盤踞豪宅價格之最的湯臣一品,今年屈居第二,被每平方米 110,198元、每平方呎 10,237元的中糧海景一號超越,成為上海最貴的豪宅。研究負責人稱,湯臣一品在今年推出 36個低層單位,售價較低,令平均成交價被拖低。排名第三、四的佘山高爾夫別墅及西郊名苑別墅,平均每平方米售價均超過 10萬元,呎價逾 9,300元。
報告公佈的是平均成交價,不過若看個別成交,上海豪宅售價高得更驚人。位於外籍人士最集中的長寧區古北臻園,一個面積 471平方米(約 5,069平方呎)的別墅單位,上月以 9,100萬元成交,平均每平方米售 193,087元,即每平方呎 17,938元,成全上海、全內地樓價之最。


內地今年樓價急升,不但專家擔心會出現泡沫,發展商亦認為「樓價不太正常」,上海更出現大批天價豪宅,進入「滿城豪宅」時代。
美地行(上海)總裁劉群認為,內地大批民眾今年紛紛置業,成交額大,令位於塔尖的豪宅成交也相對放大,低息環境令大量銀行信貸資金流向樓市,投資者為逃避通脹,將買豪宅當成資金避難所,成今年豪宅熱炒的原因。他認為這些因素不會即時消失,預測明年豪宅售價將續升。
戴德梁行的一份報告則指出,發展商在上海集中推出豪宅,不但迎合境內富翁尋找通脹避難所的需求,同時發展商亦預期未來將會向好發展,不過由於供應過份集中,未來一至三年內環路內將推出 13個頂級樓盤,即使預測明年豪宅仍是上海樓市主力,但再急升的機會不大。摩根士丹利前首席亞洲經濟師謝國忠更警告,隨着內地通脹在 2011年加劇,內地樓市的泡沫可能會爆破。
上海《東方早報》/新民網

古北臻園小檔案
地址:上海市長寧區古北路
佔地面積: 50,000平方米
總建築面積: 30,000平方米
單位種類:一梯一伙複式單位、木結構獨立別墅
單位面積: 699至 936平方米( 7,523至 10,075平方呎)
社區設備:會所、游泳池、網球場、壁球場、健身室等
綠化比率: 43%
開賣日期: 2004年 8月
入伙日期: 2005年 11月
發展商:上海萬特園置業
資料來源:互聯網


上海平均價最貴豪宅
1
樓盤:中糧海景一號 位置:浦東陸家嘴 平均呎價: 10,237元

2
樓盤:湯臣一品 位置:浦東陸家嘴 平均呎價: 9,644元

3
樓盤:佘山高爾夫別墅 位置:松江佘山 平均呎價: 9,370元

4
樓盤:西郊明苑別墅 位置:長寧北新涇 平均呎價: 9,369元

5
樓盤:東郊花園 位置:浦東張江 平均呎價: 9,109元

貨幣為人民幣,古北臻園每平方呎 17,938元為單一成交價

資料來源:易居中國

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20091231&sec_id=15335&subsec_id=15336&art_id=13579192
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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南京落實買地首期 50%

個別內地城市落實調控土地政策。內地傳媒報道,南京市政府日前公佈《關於進一步規範全市土地出讓管理通知》,規定出讓土地首期繳付比例不得低於地價 50%,較以往 30%大幅調高,並須於成交後 7天內繳交。


限成交後 7天內繳交
《通知》又規定,土地出讓前要先處理拆遷、環評及文物勘探等前期準備工作,以確保土地出讓後能按期開發建設。
內地上月已經傳出,中央要收緊土地政策,許多城市以往的出讓土地首付比例只是 20至 30%,並容許發展商攤分 3至 4年支付款項或分期發土地證,減輕發展商負擔之餘,也造就天價地王不斷出現。南京市率先調高首付比例,並縮短付款期限至 7天,無疑會增加發展商買地的難度。
另蘇州市蘇房集團董事長何慶表示,對於中央增加發展商拍賣土地的定金要求,集團會作好準備,才會參與土地拍賣活動。蘇房現時的土地儲備約 100畝地,今年目標售樓套現 5億元(人民幣.下同),涉及 4萬方米住宅項目。在中央調控政策下,預期今年蘇州市房價會保持平穩,不會大起大落,蘇房將會推售的樓盤,每方米作價 8000至 1萬元。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100109&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13608520
亞當史密夫
買摟前查一查
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國資委遏央企買股樓

中央打擊樓市又出新招,繼國務院從政策上、人行從金融上抑制樓價飆升後,國資委啟動央企經濟增加值( EVA)考核指標,矛頭直指去年製造幾十幅地王的央企,國資委副主任黃淑和更將股、樓及期貨列為高風險領域,敦促國企慎重入市,已進入的則要規範程序,嚴格考核。

由今年起央企全面推行 EVA考核,以抑制央企盲目投資,鼓勵加大科技創新,真正為股東創造價值。 EVA指從稅後淨利中扣除包括股權和債務的全部資本成本後的經營回報,是為出資人創造的真正利潤。在新辦法中,利潤總額不再是衡量企業好壞的唯一指標,將佔總分的 30%,而 EVA佔 40%,令央企在做投資決定時更多考慮資本回報成本,避免盲目擴大投資規模及資本使用不善。國資委綜合局局長劉南昌指新考核對地王頻生的現象起遏制作用。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100109&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13608521
亞當史密夫
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上海八閒置土地面臨收回

針對發展商囤積土地問題,上海市規劃和國土資源管理局宣佈,將八幅閒置土地納入即將處置名單,涉 66公頃,處理辦法包括督促開工或收回。

大部份囤積兩年以上
據《東方早報》指出,上海市規劃和國土資源管理局相關負責人稱,處置閒置土地,是為了貫徹財政部等五部委不久前下發的《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》精神,進一步規範上海土地市場,目的不是收回土地,而是希望地皮早日動工,令商品房供應增加。因此,土地是收回還是督促開工,上海市規土局將視具體情況而定。
該八幅將納入閒置名單的地皮,包括東方海外上海外高橋俱樂部有限公司的天平地塊、上海廣眾股份有限公司及上海金澄置業有限公司的華亭地塊、上海中遠上河房地產開發有限公司的涼城地塊、上海金山土地整理發展有限公司的亭林地塊、上海明華房地產有限公司的周浦地塊、上海深長城地產有限公的司惠南地塊及上海陽光歐洲城投資發展(集團)有限公司的浦江地塊。除惠南地塊超過預定開工時間一年外,其餘都囤積兩年以上。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100110&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13610632
亞當史密夫
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趕搭優惠尾班車 全國樓價上月漲 7.8%
北京率先限外資炒樓

中央救市策略令樓市自去年 5月起如脫韁野馬飛跑,部份城市樓價呈泡沫現象。儘管中央在去年 12月底連出三招抑樓價,不過,由於今年 1月 1日起終止樓市優惠措施,激發置業者趕尾班車,令全國 70個大中城市於同月的樓價上升 7.8%。在天子腳下的北京朝陽區,已率先恢復暫停執行一年的限外令政策。若限外令全國執行,有助堵塞熱錢炒樓。
記者:林志光 尹燕麗

中央去年因要應付金融海嘯及刺激經濟增長,曾宣佈暫停執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》(俗稱限外令)一年。經濟漸穩加上憧憬人民幣升值,熱錢來自四方八面炒樓。


穗新盤樓價漲幅冠全國
而然,最近為調控過熱樓市推出連串政策中,恢復限外令是其中一招。朝陽區一向是外資鍾情之地,外資在北京的整體物業投資中,該區便佔約三至五成,相信是區政府要率先執行限外令的原因之一。業內人士預計,連其他政策效應在內,此區本月成交或下跌約八成。
若恢復限外令逐步蔓延至全市,甚至全國,便可收一石二鳥之效,既可抑樓價亦可趕走熱錢。
到底限外令甚至抑樓價的新政會否續來,分析認為,還看樓價會否續失控瘋漲。發改委昨公佈, 12月全國 70個大中城市房屋銷售價格按年漲 7.8%,按月漲 1.5%,漲幅分別比上月擴大 2.1個百分點及 0.3個百分點。新建住房銷售價格按年增速更達到 9.1%,漲幅擴大 2.9個百分點,廣州 19.9%、深圳 14.3%、海口 13.4%和北京 13.2%等城市漲幅不少,雙位數增長無疑驗證了國務院力壓的「部份城市樓價過快上漲」。


京滬本月二手交投轉淡
建銀國際內房股分析員王靭表示,近期多項收緊政策,令市場觀望情緒濃厚,加上傳統淡季,料 1月樓價按月增速會收窄。而未來數月隨着更多樓盤推出,預計樓價將趨穩。
個別城市方面,美聯中國北京總經理白紀遠表示,據統計,北京今年首 13天的二手住宅成交較上月環比跌逾七成,一手也跌近六成,現時買家持觀望態度,業主叫價卻強硬,故市況淡靜。中原上海總經理譚百強指,上海整體二手交投較上月底明顯減慢三分之一。


中央近期收緊樓市政策
8/12/09
政策:國務院常務會議將個人住房轉讓營業稅徵免時限由 2年恢復到 5年

14/12/09
政策:「國四條」:增加普通商品房供給、抑制投資投機性購房、加強房地產信貸風險管理、推行保障性安居工程建設。綜合運用土地、稅收等手段調控,遏制房價過快上漲

17/12/09
政策:財政部、國土部等五部委聯合出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發商拿地首付比例不得低於全部土地出讓款的 50%

10/1/10
政策:「國十一條」:《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,二套房貸首付款比例不得低於 40%,貸款利率嚴格按照風險定價

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100115&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13628221
亞當史密夫
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中國最貴別墅撻定

中央打壓炒樓措施浪接浪,令去年貴為全國最貴豪宅的交易告吹。位於上海傳統豪宅區的古北臻園 23號別墅,去年 11月 12日以 9100萬元(人民幣.下同)成交,別墅面積 5073方呎,呎價達 1.8萬元,冠絕全國,取代上海湯臣一品樓王之位。

去年底 9100萬成交
據《上海證券報》報道,古北臻園 23號別墅在地產交易網上「待售」,易居中國分析師薛建雄表示,這種由「已簽」轉為「可售」,意味是撻定。另外,該批獨棟別墅共 21套,至今已經有 11次撤銷合約紀錄。據了解,內地的物業撻定有機會收回定金,一切視乎合約內容。
雖然,古北臻園 23號別墅匿名買家撻定原因未明,但薛建雄指,有可能是調控樓市政策湧至,打擊投資意欲。
摩根大通中國證券和大宗商品主席李晶表示,去年底至本月出台一系列關於房地產市場的政策,令樓市出現轉角市。若近期交投下跌,樓價將會回落,其中北京、上海的價格將首先回軟,幅度為 10至 15%。

海南省暫停賣地
另外,自《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》頒佈後,房地產開發商蜂擁而至,更有報道指千億資金殺入海南省。
海南省委書記衛留成表示,為防止海南房地產開發一哄而上,出現新的泡沫,在《海南國際旅遊島建設總體規劃》獲得國家發改委批准之前,海南將暫停土地出讓,暫停審批新的土地開發專案。同時,海南省也不對土地成片開發專案和主題公園建設專案,作出任何承諾。規劃正在加緊制訂中,預計 3、 4月份提交國家發改委審批。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100117&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=13634545
亞當史密夫
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環球樓市
中國 上海買賣冷清租轉活

內地政府推出多項調控樓市政策,即時顯功效,上海住宅成交量及造價踏入今年走勢持續向下,二手成交量按周減少 3%,樓價亦下挫 6%。買賣市場不濟,但租賃市場卻在淡市中突圍,租務成交較上月多兩成。

買賣市場較為冷清,租賃市場反而活躍,整體成交量有所上升,較上月同期多出 20%,租金走勢則持平。按照慣例,農曆新年前為租賃淡市,惟今年情況有變,原本一批打算置業人士,受政策改變而轉買為租。

反之住宅買賣成交已連續 3周下滑,業界認為,受政策影響,市場需求會受限制,本月上海二手住宅成交會較上月萎縮,跌幅料達 20至 30%。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100117&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=13634478
亞當史密夫
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