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[地產] 大陸樓市 China properties

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海南將出招遏樓市

繼北京出狠招壓抑樓市炒風,內地傳媒指,今年首季樓價跑贏全國的海南島亦於日內出招。
報道指,海南版樓市「十一條」備受關注的一條,是實行商品住房買賣合同網上簽約制,使房產統計資料更加真實,增加開發商囤貨難度。
在增加供應方面,確保 10%的土地出讓金向保障性住房建設專案傾斜,加快保障性住房供應。海南省住房和城鄉建設廳副廳長蔡仁傑表示,該島制訂 2010到 2012年三年的全省的保障性住房的發展規劃,以平抑房價。
另外,住房城鄉建設部和監察部將對調整容積率指標、改變土地用途的房地產開發專案作審查,若發現違規,將依法處理。據住房城鄉建設部負責人指,針對的範圍在 09年 4月 1日至 12月 31日領取規劃許可的房地產專案。

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=13987406
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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國策透視:調控地產 廣州拒跟足京 11條

中國國務院上月中發佈的《關於堅決遏制部份城市房價過快上漲的通知》,最少有 18個省市各自公佈壓抑樓市炒風的措施,他們的共同點就是限「銀根」(收緊樓按)和鬆「地根」(增政策房供應、逼房企不囤地)。不過,各省市推出的力度卻不一樣。


穗着眼解決夾心層住房
北京上周五公佈調控樓市的「十一條」,被認為較中央公佈的還要狠。
翌日,廣州市已表態不跟隨,廣州市國土資源及房屋管理局表示,廣州正修改早前公佈的調控樓市細則,將在五.一後公佈。
據悉,廣州市希望透過進一步加強和改進住房保障,重點在於解決「夾心層」的居住問題,嚴肅查處囤地、囤房及哄抬房價等問題。
廣東省內,不只是廣州市拒絕全套照跟「京版十一條」。
據了解,省內包括廣州和深圳部份市政府,在過去就中央調控樓市新政,與銀行、房企等進行討論,搜集各方意見,再按當地情況,制訂調控樓市的政策。
參與會議的一名銀行界人士對本報說,各個「利益集團」各自表述自己的意見,「地產商自然不想地方政府出辣招,認為樓市冧,會影響經濟。」
該人士透露,中央一直強調加快推出政策房,就是要讓與地產發展唇齒相依的相關行業不受影響,此招將令地產商不可再綁架政府。
不過,地產畢竟是地方政府主要收入來源,因此不少地方政府還是會推出一個能夠「平衡」各方的調控措施。


中央不欲被地產商綁架
他又稱,站在銀行角度,調控樓市政策勢必影響業績,一來樓按與地產開發融資,佔銀行總貸款接近四分之一,雖然銀行可以將資金貸款予中央支持的項目,但地產融資的風險不算高,好的地產項目多數由央企和大型企業持有。現在要將貸款傾斜至國家支持的行業,如中小企等,對銀行而言,風險較大。
該人士認為,中央出招的密度令人咋舌,「(溫家寶)總理說的真的算數」,要知道銀行不同於市政府,監管機構「鐵令」一到,政策將全國執行。
其實各省市推出調控樓市的力度不一,令炒樓熱錢流向管得較鬆的城市。全國最大炒房集團──溫州炒樓團,早已揚言會轉戰二線城市。
郭小民

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中國沒有希望
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深推「國十條」 港人限購一套房

中央調控內地樓市頻頻出招,更訂明執行不力地方政府要問責,近期內地不斷有城市推出政策配合,深圳    亦推出深圳版「國十條」,將對境外人士和港澳台居民購房進行限制,在深圳市限購一套自住或自用的商品房。地產代理表示,措施會影響港人在深圳置業意欲。

  打擊置業意欲 問盤減半

  內地傳媒引述消息人士指出,深圳推出深圳版「國十條」細則,對不能提供一年以上深圳市納稅證明,或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發放購買住房貸款;對不能提供一年以上深圳市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,在深圳購買商品住房總套數限為一套。此外,又開始執行差別化信貸政策,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

  除了以上限購政策外,深圳還將加快研究引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策,並嚴格按照稅法和相關政策規定,做好土地增值稅的徵收管理工作。

  據悉,深圳版「國十條」執行細則早已於「五一」黃金周之前商討擬訂完畢,近日已呈市政府審議,只等政府正式頒布執行了。該消息人士還稱,該細則的執行期限暫定為截至今年十二月底止。

  對於深圳推出「國十條」及限制港人只可購房一套,美聯中國區域董事(深圳區)王書權亦表示,深圳版「國十條」中,針對境外人士和港澳台居民於當地購房進行限制,直接影響港人在深圳置業意欲,以該行為例,近日港人的問盤量就大跌約五成。不過,由於有關細則主要針對住宅市場,商廈市場等仍未受限制,近日已見不少港人逐漸留意當地商廈樓市,查詢數字反而上升約兩成。

  業界料年底樓價挫三成

  王書權表示,深圳版「國十條」主要回應早前政府推出的宏調措施,事實上,近日銀行已經作多方面配合,細則的出台,只是令宏調更嚴厲於深圳執行,並且市場再無「走盞位」。

  王氏指,近日市場心態已見疲軟,部分業主減價一成至一成半,估計長此下去,深圳至年底樓價將會按年下挫達三成,全年交投量在宏調陰影下,有機會按年下跌達五成。

  中原華南總裁賴國強表示,深圳出台細則之前,當地樓市已大受影響,包括五月首周,交投量就按月下跌達九成,樓價亦見明顯回落,而深圳版的「國十條」推出,純粹將中央的宏調在地方「白紙黑字」實行,對市場的衝擊力不算大。他又指,細則出台後,市場的壞消息估計暫告一段落,樓市可望喘定。他又指,個別業主近日已見減價放盤,而發展商的心態就更加疲弱,但目前尚未見大幅劈價的樓盤出現,但視乎各個發展商的財務狀況,不排除之後或會有發展商帶頭減價推盤。

http://hk.news.yahoo.com/article/100505/3/huon.html
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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廣州收土地閒置費對付囤地

廣州再出招對付囤地炒地的開發商,包括在網上曝光延遲開工項目、對逾期未動工者收取土地閒置費等。

《南方日報》報道,廣州市國土房管局為平抑房價,在網站上曝光延遲開工項目,並發出開工催促函,逾期未動工者將被收取土地閒置費。

今年廣州市國土房管局首次發出動工催促函,涉及一塊位於越秀區、佔地面積1萬8994平方米的商住樓用地,由開發商粵海在2007年9月以人民幣4億元底價競得。

「建設用地批准書」規定,該塊土地應於2009年3月6日前動工開發,但卻至今仍未開工,當局遂發出動工催促函。

廣州市國土房管局有關負責人表示,這類催工函每隔3個月或者半年就會發一次。如果逾期超過1年以上未開工的,國土房管部門將按照地價的20%收取土地閒置費。

據報道,廣州市已動手處置閒置地,今年3月展開清查閒置土地行動,發現有約200塊土地涉嫌閒置,最終認定具體原因後將作處罰。

http://hk.news.yahoo.com/article/100511/4/hxlr.html
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上海擬炒樓徵稅 8%

上海樓市成交量連續四周下滑,根據搜房網數據, 5月上旬一手房成交 2669套,較 4月同期大跌 59%。調控效果明顯,市場原本猜測上海也會推出「溫和版」細則,不過昨日內地媒體引述接近政府人士指出,上海細則不僅有「限購」條款,更將於細則推出後公佈房地產稅的徵收辦法。如若屬實,上海或將繼北京後,成為另一個樓市冰川。
《上海證券報》引述知情人士指出,細則最快將在本月先後公佈,目前上海部份房企高層,已接到有關房產稅政策的短訊提示。據了解,上海房產稅將對經營性住房的保有環節徵稅。該方案將把持有多套住宅解釋為經營行為,並按照房產評估價 8%的稅率,每年徵收稅款。


穗傳無意限三套房貸款
中央拿一線城市開刀的同時,其他城市則可能獲「法外開恩」。繼深圳推出溫和細則後,廣州也可能受到寬大對待。
前天下午,廣州市國土局的相關負責人表示,廣州細則已於上月 26日獲市政府通過,不日將下發。他暗指廣州可能既不限第三套房貸款,也不會以家庭為單位限制購房套數。此外,目前廣州國土局的系統由於技術關係,暫時只能確認個人購房套數,無法查證家庭購房情況。
業界方面,《第一財經日報》引述知情人士指,廣州主管部門和開發商一致認為,廣州作為一線城市,房價應該向其他一線城市看齊。
《京十一條》已經頒佈 10天,北京目前仍維持量跌價不跌的情況。據北京市房地產交易管理網數據,本月上旬北京商品現房住宅成交總量僅 147套,較 4月跌 73%,同時,北京中原市場研究部的數據顯示,本月上旬商品房的成交價甚至較上月還上漲 6%,達到每平方米 24500元人民幣。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100513&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14025034
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中央賣地恐少收 29%

中央加大力度調控樓市近 1個月,市場已開始關注措施對地方政府的財政影響,有分析預計,今年來自地產的財政收入較去年縮水約 28.57%。與此同時,中金提醒要慎防今次將出現類似 08年宏觀調控的「超調」。


中金:升值加息或推遲
華泰聯合證券分析師陳勇認為,今次樓市調控對投資的影響較以往大,原因在於是次投資增長中,地方政府通過融資平台而起到的驅動作用明顯加強。他擔心若工業和商住市場的賣地情況轉差,全國賣地金總額將大縮水。即使 2010年的全國賣地收入回歸正常,接近 1萬億(人民幣.下同)的水平,仍較 09年減少 4000億元左右。
中國社科院中國經濟評價中心主任劉煜輝亦指,調研顯示全國數千家地方融資平台中,僅約 10%是以項目現金流作為第一還款來源,大部份還是依靠配套土地的出讓收入來支付銀行利息。一旦配套土地的開發收入下降,許多地方融資平台向銀行開出的地方政府還款承諾函,也很難兌現。
中金昨發表研究報告提醒,在外部風險增加時,要慎防出現類似 2008年宏觀調控的「超調」,建議緊縮政策進入觀望期時,要避免經濟大起大落,料人民幣升值以及加息可能推遲。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100513&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14025035
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兩岸三地:內房勢危

筆者很少在本欄談論香港或國內樓市,對於一個在 97年 7月 1日以買樓來「慶祝」香港回歸的人來說,豈敢指點樓房走勢,或者作為「明燈」還說得過去。不過,筆者最近在廣東的一些見聞,也算是除官方以外的參考資料。
假如看官一直跟蹤國內政策發展,可能已領教過中央今年積極的財政政策。從年頭的 1.39萬億元(人民幣.下同)新增貸款,到 4月份逾 7000億元,還有今年 3次上調存款儲備金率,加上過去幾個月對房地產的重手調控,都意味中央對去年的泵水救市措施,有了積極轉變。無他,金融海嘯後的寬鬆財政政策,已令物價,特別是房地產價格,猛漲到一個不能不出手的時候。
還記得去年 4月,廣東友人買下佛山一個新樓盤的地舖,單價每平方米 1.48萬元。他原邀筆者參與投資另一商舖,但因發展商臨時每方米加價 1100元至 1.59萬元,筆者建議友人多等一會,結果這批商舖 6月份全部售罄。上月筆者與友人重提他這項投資,商舖二手價已升至每方米 3.8萬元,一年內翻了逾倍,看着友人的表情,一邊是喜、一邊是悲,又一次證明自己對房地產的「獨具慧眼」!


廣州樓價恐再跌逾半
筆者上個月到廣州辦事,經過幾家地產代理門口,注意到位處廣州新區的樓房價格,當時大約每方米 2.7萬元,一個距地鐵口 3分鐘步程、不到 400方呎的單位,樓齡 3年,大概 85萬元。
上周筆者路過同一家地產代理,樓齡更「輕」的樓房價格,一下子調到 70萬元,一些大型房地產商也全面調低售價 15%,反映這次樓市真的對中央政府作出正面回應。
廣東友人曾對筆者說,假如這次房價跌多於 25%,跌勢應該會持續,而且急速再往下跌超過五成。筆者不敢評價友人的意見,但從房地產跑出來的資金動向,也許股市已向他們招手,看官認為如何?

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100513&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14025061&cat_id=10983043&coln_id=10387886
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遏樓價中小型房供應佔 70%
京住宅地增六成
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100523&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14058292

北京為打壓樓價,在推出連串措施後,現再從增加供應着手,大增住宅用地供應,今年計劃推出的住宅地達 2500公頃,較去年的實際供應量增加 63.2%;並確保 90平方米以下的中小型住宅佔總供應不少於 70%。


今年推 2500公頃住宅地
北京市國土資源局公佈,北京市 2010年度土地供應計劃,總供應量為 6400公頃;住宅佔 2500公頃,其中廉租住房及公共租賃房用地有 50公頃、經濟適用住房類用地 200公頃、限價商品房及定向安置房用地 1000公頃及商品房用地 1250公頃。
據內地報章報道,今年的住宅用地供應較去年的實際供應量 1532公頃,增加 968公頃,幅度達 63.2%。位於城市功能拓展區(朝陽、海澱、豐台)和城市發展新區(通州、大興、順義和昌平)的土地佔總量的 75%,首都功能核心區和生態涵養區的土地供應量佔全市土地供應總量的 25%。
今年的土地供應計劃中,住宅用地佔一半,是因為要保持土地儲備開發投資合理規模,增強政府調控土地市場和住房保障能力,及支持居民的合理住房需求。同時,確保各類政策性住房及 90平方米以下的中小型商品房用地供應量不低於住宅用地供應總量的 70%。
從嚴控制商品住房專案單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過 20公頃。


穗部份銀行停三套房貸
另外,廣州市國土局公佈國十條廣州版細則,據該局發言人表示,二套房認定標準目前住房和城鄉建設部正會同人民銀行和銀監會制訂,快將出台。而關於三套房貸暫停問題,經徵求人民銀行等金融監管部門的意見,他們表示金融監管部門和各商業銀行對暫停三套房貸問題已進行研究,部份商業銀行已明確暫停發放貸款,部份商業銀行已提高三套房貸首付比例和貸款利率。關於限購等臨時性調控措施則暫未有規定。
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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直擊 NEWS報道:上海遏樓市力度不遜北京
數天內出台 成交冷清價格不動

去年內地樓市火爆,開發商大賺,惟引起民怨。記者走訪上海,從 80後的外母定下「無房者不嫁」,到 50後為房子爭得面紅耳赤,反映房子在國民心中地位;也顯示高房價已成百姓之痛。中央頻出招令氣氛趨觀望,業界透露「滬版國十條」數天內出台,或參照京細則,甚至更嚴厲。 記者:尹燕麗

在北京、深圳、青島等地各自演繹「國十條」後,上海作為去年樓價瘋漲的領軍城市之一,滬版的相關細則仍未出籠,買賣雙方在等待中僵持不下,故出現成交冷清、價格不動的怪象。記者從發展商及代理等處獲悉,滬版政策數天內就會出台,與北京比較,不會較鬆只會更緊,而房產保有稅更成為市場關注焦點。


敏感時期發展商噤聲
美聯上海總行總經理李志仁表示,房產保有稅將提高炒家的持貨成本,迫令他們盡快出售房屋,這招十分厲害,預計 7月樓價下跌 15%,全年計將挫 30%,但他認為不會出現崩盤,因流動性仍寬裕,而且中國政策變得很快,只要銀行再度放水,明年樓市仍可看好。
在好淡角力下,上海樓市草木皆兵。記者採訪多名上市公司發展商,對於樓市問題都刻意迴避,紛指「現在處於敏感時期,不方便有所評論」。
世博限制建設期後,不少樓盤已重新動工,但在售樓盤數量不多。記者來到內外環之間的一處樓盤,裝修寬敞富麗,但裏面只坐了 4名銷售人員,十分冷清。
銷售員王小姐表示,該樓盤每平方米平均價約 3萬元(人民幣.下同),共有 700多個單位供應,大多數在去年售出,近期看樓的人很少。從 4月份開始,按揭政策全面收緊,只要名下有一套房子,無論有沒有貸款,再買樓都以第二套房看待,首期五成,利率上浮 10%,第三套房貸款更全面停止。


代理教路二套房有優惠
被問及有沒有辦法規避政策、以減少首期時,她建議記者去代理處碰運氣。果然,上海最大的地產代理之一── 21世紀不動產的置業顧問袁先生透露,只要房貸已還清,就「情有可原」,仍可打「擦邊球」,獲首期三成、利率 8折的首套房待遇,但卻不願透露提供優惠的銀行。
去年新增貸款一直領跑的中國銀行( 3988),其個人按揭部一位主管笑侃稱,自己處於半放假狀態,「購房者預期樓價會跌,但永遠跌不到自己的心理價位,於是成交少,最近申請按揭的人也少」。發展商看漲,買家卻看跌,令樓市深陷觀望局面。「發展商不會輕易降價,因為一旦價格鬆動而產生降價預期,買家將按兵不動。「買漲不買跌,是大多數百姓做法。」
剛剛結婚的孫小姐深信樓價將回軟,「你看吧,樓價一定會跌,而且是大跌,到時候就可買房了」。她的看法代表了大多數百姓的預期,可見這一輪調控,不但擠出了投機性需求,也令剛性需求停滯不前。
根據漢宇地產監控數據顯示, 4月中旬「國十條」出台後,成交量大幅下滑, 5月前兩周的成交量較 4月底下跌 30%,惟價格仍高企,維持在每平方米 2萬元以上。二手市場一家分行的月平均成交量,由 4單減至 2單,一手樓的銷售率也由政策出台前的 70%至 80%,急跌到 10%至 20%。


國十條內容概要
●首套住房首付比例不低於 30%

●第二套房首付比例不低於 50%,貸款利率不低於基準利率的 1.1倍

●第三套房首付比例和利率應大幅提高,部份銀行可據風險狀況暫停發放第三套及以上住房貸款

●對不能提供逾 1年納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款

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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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