發新話題
打印

[地產] 大陸樓市 China properties

本主題被作者加入到個人文集中
危機四伏
健康三標準兩個不合格

在香港及深圳有多年房地產代理經驗的美聯上海總行總經理李志仁表示,內地人投資房地產,比港人更大膽,因港人經歷過負資產,有風險意識,「如果中央調控不當,內地樓市十分危險」。他認為,空置率、回報率、銀行存貸比是分辨泡沫的三大標準。上海空置率非常高,尤其是外郊地區,如松江的某些樓盤,晚上好似「鬼城」;回報率不到 2%,而健康的樓市應在 5%,上海在三個標準中,已有兩個不合格。


空置率高回報不足 2%
不過,里昂證券中國宏觀策略分析師羅福萬認為,中國的房產購買主要是現金驅動,槓桿率很低,而美國市場槓桿率非常高,甚至可以不支付任何現金作為定金,就可以買樓;中國沒有品種繁多的金融衍生產品,故不會出現如美國般的金融風險,低槓桿也不會鼓吹泡沫。
中國銀行( 3988)按揭部一名主管也透露,投機者幾乎都利用槓桿炒樓,但就算樓價下跌,他們也會設法還款,因良好的信用紀錄,對今後繼續使用槓桿投機十分重要,故不擔心銀行出現大量壞賬。
事實上,中央調控樓市並不順利,因銀行、發展商、地方政府這三者的利益,被房地產緊緊綑綁在一起。土地出讓金是地方財政的主要收入,令中央政策一到地方就阻力重重,也令早前數輪調控後,出現樓價稍降溫後再大幅急彈的反效果。
業內人士稱,銀行、發展商和地方政府就是「莊家」,他們「合作無間」是高樓價的重要推手。例如,地方政府一推出地鐵規劃,發展商馬上進軍沿線地皮,銀行提供資金支持。樓房賣得越好,開發商錢越多,銀行收入越穩定,地方政府的土地也可賣得越貴,然後再推高樓價。
此次中央調控樓市的決心十分堅決,因金融危機後,中國以出口拉動經濟增長的模式已走到盡頭,內需成為中國下一輪增長主要動力,但高樓價卻消耗了百姓幾代人的存款,令消費力大減。為解決問題,中央是次的調控空前嚴厲。不過,地方財政應如何解決泥?交銀施羅德一名資深基金經理認為,本月國務院剛出台的《關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》,鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業和政策性住房建設領域,此外,稅收、資產證券化、發債等形式,都能夠為地方財政「充電」。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100524&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14060856
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

重慶未嚴打准三套房貸款

中央推出「國十條」打壓樓市,各地執行力度不同。相較北京及深圳等一線城市的力度,重慶市前日推出的「渝十條」則屬溫和版,不僅未有限購、限外,還繼續對第三套房貸款開綠燈。當地國土局官員表示,重慶樓市健康,不能「別人生病,重慶吃藥」。


補貼首次置業居民
「渝十條」明確鼓勵普通住房( 90平方米及以下)消費,不僅設購房稅率優惠,還對首次按揭購房的居民,實行財政補助。條例執行以家庭為單位,首套房首付三成;第二套房首付五成、利率 1.1倍的規定;但對購買第三套及以上住房的,僅指要大幅提高首付比例和貸款利率。文件還指,重慶市仍在研究制訂引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。
重慶政府的寬鬆態度,吸引發展商拿地淘金。新華社日前報道,在「渝十條」推出當日,內地地產商金融街就以 38.8億元(人民幣.下同)拿下兩幅地,總面積 400多畝,折合每平方米土地成本約 2940元。


北京續推出打壓措施
北京在推出「京十一條」後,陸續有其他施壓動作。繼上周五公佈增加 2500公頃住宅用地後,北京國土局上周六又發出通知,要求土地開發商在地皮開工及竣工時,向國土部門申報土地開發利用情況,違規企業將被取消土地購置活動至少一年。
地方細則尚未出台的江蘇省,動手打擊外地炒家。內地媒體報道,揚州、南京、無錫、蘇州各地銀行,均已停止對在外地居民發放住房貸款。福州前日亦出台五條調控細則,主要打擊捂盤惜售行為。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100524&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14060857
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

外管局︰熱錢流入炒樓

全球經濟形勢緊張,為免熱錢大出大入引致市場波動,中國外管局進行全國大檢閱。據外管局透露,跨境資本流動及外滙收支總體上屬合法合規,未有境外「熱錢」有組織、大規模流入境內,但發現「熱錢」直接或輾轉流入房地產,以及融資業務等情況。


傳部份變高息借貸
部份流入內地的熱錢已變成「應急錢」。據銀行界消息指,由於銀行收緊貸款政策,不少企業難以取得貸款,當中包括小型地產商,流入內地熱錢遂以高息借出。
外管局透露對 13省市打擊「熱錢」的進展情況,發現違規流入的「熱錢」多採取「螞蟻搬家」方式,呈現多點式、滲透的特點。
「熱錢」違規流入的主要管道集中在傳統的貿易和投資領域,包括貿易、服務貿易、外商直接投資、銀行和個人等,另有個別商業銀行未能嚴格執行相關規定,甚至變相協助經營主體規避外滙監管的行為。
外管局自今年 2月開始,針對熱錢等異常跨境資金流入的專項行動,在 13個外滙業務量較大的省市進行,針對性地對重點主體、重點管道熱錢流入進行查處。截至目前已查實 190宗涉嫌違規案件,涉及 73.5億美元(約 573億港元),其中 6宗已完成,涉案金額逾 2700萬美元。
外管局將續查有關案件線索,並集中力量處理查處違規案件,依法處理。對於檢查中發現的新問題,將積極加強與相關部門的協調,發揮監管合力,不斷提高應對和打擊「熱錢」流入的針對性和有效性。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100526&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14068913
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

歐債危機影響 房地產調控
內地 GDP料放緩 延加息

歐債危機風頭已蓋過加息,成為市場最敏感的震源。中國製造業採購經理指數( PMI) 5月回落,令人擔憂中國經濟或受歐債危機影響而增長乏力。中金率先調低今年國內生產總值( GDP)增長預測,數家大行也陸續取消加息預測。本報採訪 10家證券大行,普遍認為下半年經濟增速放緩, 5月居民消費價格指數( CPI)預料升破 3%,但中央會延遲進一步緊縮措施。
記者:尹燕麗

中金早在公佈 PMI數據前,已將今年 GDP預測從 10.5%下調至 9.5%,通脹預測維持不變。中金首席經濟學家哈繼銘表示,相較通脹失控,經濟增長放緩對中國威脅更大,中央或推遲人民幣兌美元升值及利率調整。


5月 CPI估升破 3%
今年經濟前快後慢已成共識。美銀美林全球研究經濟師陸挺表示,今年 GDP增速將逐季放緩,分別為 11.9%, 10.5%, 9.5%及 9%,全年為 10.1%。他預計,接下來 2個月至少有三分一經濟學家調低預測。
除中金外,目前調低 GDP預測的大行不多,但大多表示,歐洲主權債務危機及房地產調控,為中國經濟帶來諸多不確定性及下行風險,故中央會推遲進一步的收緊措施。
渣打銀行宏觀經濟分析師嚴瑾表示,今年 GDP增速仍保持 10%不變,但明年增速將由 9%調低到 8%,同時取消加息兩次的預測,認為今年人行將保持基準利率不變。蘇格蘭皇家銀行也表示,今年不會加息。滙豐、巴克萊、中信銀行國際等,紛紛將加息由第二季度推遲至第三季度。


出口減 更依賴內需
去年,中國向歐元區的出口約佔出口總量 20%,其中處於財政危機的四國──葡萄牙、意大利、希臘和西班牙僅佔 3%,故歐債對出口影響看似有限。不過,瑞銀中國區首席經濟學家汪濤指出,歐洲各國緊縮財政政策,將令經濟增長放緩,減少對中國出口需求,中國必須調節經濟增長方式,更多依賴內需。
雖然歐債危機令本已受創的中國出口雪上加霜,但也有利緩解經濟過熱的擔憂。中國第一季度 GDP增長 11.9%,不少經濟學家驚呼「過熱」。摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶指出,歐債危機影響可控制,中國出口不會急轉直下,反而有助於為過熱的經濟降溫。
此外,危機令國際大宗商品價格大跌,有利中國控制通脹風險。他預期,工業品出廠價格指數( PPI) 4月已達頂峯的 6.8%。
其他各行經濟學家普遍認為, 5月 CPI超過 3%, 6、 7月可能達頂峯,全年預測維持在 3%至 4%。


10家大行對中國經濟及通脹預測
摩根士丹利王慶
全年 GDP: 11%  5月 CPI:全年 3.2% 加息:上半年加 1次改為下半年不超過一次

中信銀行國際廖群
全年 GDP: 10.3%  5月 CPI: 3.2% 加息:由第二季加息改到第三季

美銀美林陸挺
全年 GDP: 10.1%  5月 CPI: 2.9% 加息:第四季加 1次

巴克萊彭文生
全年 GDP: 10.1%  5月 CPI: 3% 加息:由第二季加息改到第三季

渣打嚴瑾
全年 GDP: 10%  5月 CPI: 3.2% 加息:由加 2次改為不加息

滙豐屈宏斌
全年 GDP: 10%  5月 CPI:>3% 加息:第二季改到第三季,加 2次

瑞銀汪濤
全年 GDP: 10%  5月 CPI:全年 3% 加息:未來 1至 2個月加息 27點子

瑞信陶冬
全年 GDP: 9.6%  5月 CPI:全年>3% 加息:取決實質利率、經濟復蘇、歐債危機

中金哈繼銘
全年 GDP: 9.5%  5月 CPI: 3% 加息:第三季加息改到不加息

德銀馬駿
全年 GDP: 8%  5月 CPI: 3% 加息:由全年加 81點子改下月加 27點子

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100607&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14107793
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

內地樓料快現價量齊跌

中央連番調控樓市,國內房企「一哥」萬科也受累, 5月份合同銷售按月下降 34.5%至 51.1億元(人民幣.下同),按年則減少 20.2%。期內銷售面積 47萬平方米,按月下降 25.8%;今年首 5個月累計銷售金額 280億元。
上周末三部委發出文件界定二套房,不僅以家庭為單位,同時執行「認房又認貸」的嚴厲措施,表明中央調控樓市的態度仍然強硬。市場人士預計,政策方面持續收緊,內地房企銷情會繼續疲弱,料之後會逐步採取降價行動,內地樓市「量價齊跌」局面或於兩個月內出現。


京滬穗一手交投跌 70%
《中國經濟時報》引述中國房地產資訊集團 5月樓市資料指出,內地 16個一二線城市中,有 13個城市的一手商品住宅交投按月下降逾六成,其中杭州下滑幅度最大,達 86%;北京、上海、廣州、深圳四地交投量分別跌 67%、 72%、 67%和 77%。
報道引述中房信分析師薛建雄稱,一些新盤已於 5月大減售價,隨着低價新盤增加,房價必全面跌;若不考慮房產稅和物業稅出台,預計房價將調整到今年過年前後水平。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100607&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14107794
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

前IMF首席經濟學家:中國樓市即將崩潰

據新浪財經轉述外媒報道,國際貨幣基金組織(IMF)前首席經濟學家肯尼思-羅格夫日前表示,中國房地產市場即將崩潰,而這將對銀行業造成沉重打擊。

 羅格夫說:「你將看到中國樓市開始崩潰,並將重創銀行體系。」他指出,儘管有許多有效的工具和管理,但化解房市崩潰帶給銀行業的衝擊並非易事。

 羅格夫還表示,儘管目前世界經濟在以非常緩慢的速度復甦,但出現衰退的危險並未排除,期待中國向世界其他國家的出口以現有速度增長是不現實的。「那是不可能的。在某種程度上,為了經濟持續增長,他們必須調整自己的政策。」

 但並非所有人都贊同他的觀點。野村證券中國首席經濟學家孫明春指出,儘管在經濟中房地產部門非常重要,但相信這個泡沫的破滅對實體經濟和銀行系統的影響有限。

 對於房市的走勢,此前國土部部長徐紹史曾公開表示:「到目前為止,在房地產調控政策的作用下,內地主要城市房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,預期再過一個季度左右,部分地區房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降,但不同城市表現不一,下降到什麼程度不好預測。」

http://paper.wenweipo.com/2010/07/07/CH1007070004.htm
亞當史密夫
買摟前查一查
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=3627

TOP

圈地5年勁賺20億 穗地王被指「捂盤」
http://paper.wenweipo.com/2010/07/07/CH1007070005.htm

空房夠住2億人?巨大泡沫埋禍根
http://paper.wenweipo.com/2010/07/07/CH1007070001.htm

 ■國家電網公司的調查顯示,全國有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,而這些空置房可供2億人居住。圖為一空置房多的樓宇,晚上只有少數人家亮燈。 資料圖片

 【本報北京新聞中心記者海巖6日電】據有關媒體引述數據報道,中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6,540萬套,足夠2億人居住。儘管上述數據仍存爭議,但大量投機者進入內地房地產領域囤積住房任其空置,等待房價上漲賺取價差,已是不爭的事實,內地大中城市住房空置率早已突破10%的國際警戒線。有專家警告,大量住宅空置,導致中國社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費,最終將導致社會不穩定。

 國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示,有高達6,540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,按每套房住一家三口計算,這些空房可供近2億人居住。專家認為,這些空置房說明目前市場上確實存在大量投資投機客,房地產泡沫在擴大,而本輪調控也正是打擊投資投機需求。

房價變股價 反映「投機信息」

 對於內地房地產泡沫的爭論一直不少。經濟學家茅於軾就認為,樓市泡沫不在於房價高低,而在乎空房多少。即使是房價並不算高的二三線城市,大量投機者進入房產領域,其買房目的只是為了交易而不是自住,當投機者過多時,就會出現大量空房,空房多意味著有泡沫。這樣,一方面是大量有住房需求的人買不起房,或者說是無房可買,另一方面是投機客囤積大量住房,任其空置,等待房價上漲。在這種情況下,房價反映的不是住房供求的信息,而是投機的信息,房價變成了股價。目前的國際住房空置率警戒線為10%至15%左右,而業內普遍認為,內地大中型城市已遠遠突破了這一警戒線。

回報率超低 投資客實為投機客

 資金回報率也可作為一個反映房地產泡沫程度的指標。如果一套住房能夠獲得穩定的、大約在4.5%以上的年租金回報率,其長期擁有仍有利可圖,否則就存在泡沫。中信證券房地產行業分析師嚴敏向本報指出,目前內地大多數城市住房的租金回報率都很難達到這一標準,北京、上海等大中型城市這一指標更低至2.5%左右,按此估算,一套房產要出租70年才能收回成本。這意味著現在中國市場上的住房基本沒有投資價值,為了投資的買房客實際上都是在投機,空置住房等待房價上漲,以賺取差價。

 經濟學家指出,大量空置房的存在,令房地產市場泡沫不斷擴大,不但給普通百姓生活造成巨大壓力,最終將導致社會不穩定,同時也擠壓了其他關係國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間,造成社會資源的極大浪費,亦不利於中國產業結構的調整與升級,最終將給實體經濟和金融安全造成衝擊。

要想消泡沫 政府需出組合拳

 如今妥善處理房地產泡沫問題,已是政府面臨的現實問題。在嚴控房地產投機行為的同時,政府也應調整以往「重住房經濟功能、輕社會功能」的市場發展思路,調整中央和地方的稅收、財政關係,重新劃分中央和地方的財權、事權,扭轉地方政府完全依賴土地財政的現狀,適時出台房產稅等,從根本上遏制房地產泡沫的擴大。

 嚴敏認為,對住宅徵收房產稅,勢必會對空置率起到一定的抑制作用,人們在保有房產的同時會考慮持有成本增加,必然會擠出一部分投資投機需求,從而給市場帶來一定的供應量。

 北京大學房地產研究所所長陳國強表示,房產稅下半年或將出台,將對持有和購買房產的程序作出調控,增加房產的持有成本。

[ 本帖最後由 AdamSmith 於 2010-7-7 08:20 編輯 ]
亞當史密夫
買摟前查一查
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=3627

TOP

北京庫存房破9萬套 樓價有望實質性下跌

■本周深圳新房成交329套,環比減少19.56%。面對成交量下滑,各地產商紛紛降價。圖為5月深圳一個房地產展銷會。

 【本報北京新聞中心記者劉凝哲、馬靜6日電】北京房地產交易管理網數據顯示,繼3至6月北京樓市庫存房量在低量徘徊之後,7月的商品庫存房首破9萬套。業內人士就此向本報表示,在庫存房量激增的壓力下,開發商很可能「扛不住」,從而以降價換銷量。這意味著北京樓價近期已出現實質性下跌的可能。

 北京中原地產提供的數據顯示,今年4月北京樓市新政出台後,樓市成交量幾乎被「腰斬」。從此前的月均8,000至9,000套,跌至月均4,000餘套。樓價則未出現明顯下降,4月北京樓市均價為每平米2.39萬元,6月微跌到每平米2.23萬元,樓市整體呈現出「量跌價滯」的局面。

 庫存房7月重新突破9萬套關口,令開發商面臨巨大壓力。北京中原地產認為,近來的系列樓市調控政策,已成功阻止了樓價上漲,高房價、高地價已有明顯鬆動。但鑒於目前市場上觀望情緒濃厚,成交量近期很難出現大幅上漲。

 業內人士預計,北京樓市在下半年將出現更多的促銷降價情況,樓價預計會明顯回落。

http://paper.wenweipo.com/2010/07/07/CH1007070006.htm
亞當史密夫
買摟前查一查
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=3627

TOP

湯家驊指天匯合約「異於慣常」

天匯事件越揭越臭,熟悉商業法的資深大律師、公民黨立法會議員湯家驊(圖)昨天列舉其他一般買賣合約,揭露發展商恒基地產與買家的買賣合約「異於慣常」,包括只容許賣家在買方違約時僅收取 5%定金及賦予買家隨時終止合約的權利,加上恒基有違商業邏輯地無條件放棄追收利息及相關費用,反映賣家一早得知未必會完成合約,力促證監會介入調查,徹查是否有人藉今次事件從股票市場獲利。
湯家驊昨天召開記者會,揭穿恒基與買家就天匯買賣合約的「不尋常」條款,坦言處理樓宇買賣事宜近 40年,「從未見過咁嘅合約」。他指一般買賣合約會有條款列明賣家在買方違約時,除有權追索賠償及差價,也會保留要求法庭頒發強行完成買賣法令,但天匯的買賣合約第 16條卻只容許賣家收取 5%定金,第 11條( 3)更罕有地賦予買家隨時終止合約的權利。


合約對買家毫無約束力
湯家驊認為有關合約形同臨時買賣合約,對買家毫無約束力,「合約條文反映發展商相當可能知道唔會完成買賣。」
他續稱,恒基在 20宗買賣中,不但無條件放棄追收利息及其他相關費用,更把其餘已付款項無條件歸還買家,湯家驊直指「商業上嘅邏輯令人難以理解」,促請證監會需要主動調查,「了解會唔會有人利用咁嘅機會喺股票市場得到利潤」。
恒地發言人回應稱,根據預售樓花同意書方案的標準買賣合約第 11( 3)條或 16( 2)條,無論是取消合約或買家毀約,發展商只能殺樓價 5%定金,不能收罰息;第 17條的強行完成交易指令,只是針對發展商,以保障買家利益,於買家無作用。此外,恒地仍未決定是否派員出席下周一立法會會議。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100708&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=14217430
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

上周數據
內地土地交易增 41%

內地土地市場交投量首次重回調控前水平。由於土地市場向來是樓市「晴雨表」,有市場人士認為,地產調控政策有鬆動傾向。
《北京青年報》引述中原地產數據指出,北京、上海及深圳等 12個城市上周成交地皮面積,較前一周增加 41%,共計 273公頃,首次高於「新國十條」推出前每周 194公頃的平均水平。
近來頻繁現身於土地市場的開發商中,央企及國企佔去大半江山,當中包括中鐵建( 1186)、北京北辰( 588)及招商地產等。
據悉,央企此次集體拿地是獲中央首肯。《華夏時報》指上半年全國 103個城市累計供應住宅用地 2億平方米,僅完成全年計劃 11%。為防各地供地計劃落空,國資委通過約見地產央企等方式,同意央企下半年「在各自專注的領域加速擴張」。


http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100712&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14229576
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
http://www.forum4hk.com/viewthread.php?tid=1553

TOP

發新話題