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[地產] 大陸樓市 China properties

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內地半年土地供應增 135%

中央於 4月推出遏樓價辣招已逾百天,樓市至今仍處於「量跌價軟」之局,價格調節節奏,地產商仍是主導者。要解決收入一般的百姓置業問題,增保障房是有效之法。
國土資源部發佈,上半年全國住房用地實際供應量大增 135%,其中保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量約佔 75%。國土資源部要求各級國土資源管理部門進一步加大供地落實力度,平衡供地需求。


保障房地供應漲幅大
據統計全國 31個省(區、市)和新疆生產建設兵團,今年上半年住房用地實際供應量達 5.6萬公頃,與去年同期實際供應量 2.4萬公頃相比,增加約 135%。期內,全國保障性住房用地實際供應量 9472公頃,其中棚戶區改造中保障性住房用地 3526公頃,與去年同期實際供應量 4073公頃相比,增加約 133%。
從全國來看,東部地區落實城市住房供地計劃情況較好,其中天津、北京和江蘇等省(市)計劃落實比例分別達 90%、 60%、 50%以上。


京樓市一周成交倍升
此外,中國指數研究院昨公佈上周( 7月 26日至 8月 1日),在監測的 35個城市中,大部份城市樓宇成交面積環比上漲,其中哈爾濱漲幅最大,環比漲 167%,而在 10個重點城市中,六個城市成交面積環比上漲,其中北京漲幅最大,達 110%;而成都、武漢等城市本周成交量跌幅則較為明顯。
供應屬「遠水」怎救「近火」。中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林稱,房地產調控政策不達到效果絕不會放鬆,下半年應穩定政策以減少市場的預期,一些城市應加大政策執行力度。


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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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潛力巨大
里昂:內房股可增長 10年

里昂證券地產研究部主管王艷承認,「本港房價確實偏高,但嚟緊 12個月仲會再升 15%」。她指現時樓價高企,是前幾年土地政策的結果,料未來一至一年半樓市將延續供不應求狀況,樓價還會繼續上升。

她認為,由於本港置業者缺乏經驗,部份買家過往幾年採取理性的觀望態度,結果樓價「越等越高」;至今樓價與家庭收入比例約 15倍,相當於返回到 1997年水平,若以普通家庭計,平均約需 46年才能付清一套 500呎住宅。

對於內地樓市,王艷表示,內地樓價已出現 2%至 5%回調,隨着下半年地產商推盤增加,減價幅度加大,到今年底樓價將較去年跌 5%。但她指出,內房股「還能增長十年」,投資價值比本港地產股更大。

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中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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省分比較
四川囤地冠全國

1457幅閒置土地,總面積約為 9772.4萬平方米,合同總值 256億元人民幣。當中,囤地面積最多省分為四川,達 73幅閒置土地,共 3342萬平方米,佔總額達 34.2%。


海南地「曬太陽 17年」
而「最老囤地」之稱號則為海南。海南此次共有 77幅地被列入黑名單,當中閒置最久的土地,承諾動工的時間為 1993年,至今已「曬咗太陽 17年」。
與此同時,上海卻出現「零閒置」,但該數字與早前第三方報告矛盾,更引發網友爭議。
據中國房地產信息集團於本周發出報告稱,截至 7月,因世博開幕,上海部份地區被限制開工,該市去年 6月已出讓的 33幅地中,只有 3幅動工,其餘全部閒置。更有網友舉例說:「上海市四川北路天潼路昔日地王已閒置快 10年了,零閒置真是笑話!」


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1457幅閒置地黑名單 銀監跟進
華潤置地、新中囤地

中央抑制樓價初見成效,現時又着手力谷供應,日前國土部將一份史上最勁的「閒置土地黑名單」交予中銀監進行排查,同時用「回收土地」警示囤地開發商盡快動工,從而加快商品房進入市場。加上保障性住房建設速度加快,中央調控樓市的決心未減。
記者:應毓華、尹燕麗

《中國證券報》引述權威人士報道,國土部已將一份名為《有關房地產開發企業土地閒置情況表》的文件交予中銀監,當中列舉總共 1457幅閒置土地,涉及泛海建設、華潤置地( 1109)、新世界中國( 917)等多家房企。中銀監將根據這份名單做一次全面風險排查。其中 80%的閒置土地可能被收回。


8成閒置土地或遭收回
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閒置土地黑名單將交予中銀監跟進。圖為泛海建設位於北京的閒置土地。

國土部 3月初點名盈大地產( 432)在北京捂盤,而此次則輪到另一間本港公司新世界中國。新世界中國在 04年購入北京崇文區三幅土地,原本要在 08年完成發展,但至今仍空置中。對此,新世界中國發言人證實已收到國土局通知,但否認閒置土地,只是土地拆遷與等批核發展規劃需時,他預料 2個月內可以動工。
而華潤置地發言人則指,未收到相關部門正式文件,並且「還不知道哪個項目被列入名單」,故暫不回應。華潤置地的北京門頭溝地塊曾在 3月被北京國土部曝光「囤地」,發言人表示,該地塊目前已經如期開工。
4月底時人行曾強調,要求銀行要嚴格限制房地產開發貸款的發放條件,對存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的發展商,不得發放新貸,已發貸款者要迅速採取措施。
但是「上有政策,下有對策」,銀行並未真正實施上述限令,放貸仍以項目質量為基準。在今年這一輪樓市調控中,中銀監要求銀行對於房地產開發貸款和土地儲備貸款,實行「三不貸」——即對國土管理部門查處的、有閒置土地、有炒地倒賣行為的房地產企業不予貸款;對建設部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的不再貸款;對有挪用銀行貸款來繳納土地出讓金的不予貸款。

銀行料改革非一刀切
一位商業銀行支行行長透露,在實際操作中,有銀行為衝業績,「睜一隻眼閉一隻眼」,挪用貸款繳付土地款。國土部此次應是敦促中銀監對此類違規行為進行排查。上述行長坦承,有了這份黑名單,今後對榜上有名的房企放貸會「小心、注意」,審批上也會嚴一點。
至於此次中銀監會否動真格,他表示,就算中央打算從嚴處置囤地行為,也不會「一刀切」,而是慢慢改革推進,主要因為操作層面上尚有許多問題不明確,最重要便是如何定義「開工」。「打一跟樁算不算開工?」他說:「如果將來開工界定從嚴,開發商無法用打樁、圍牆方式象徵開工,那對房地產商的影響就比較大。」


囤地最多四大地區
─四川─
閒置宗數: 73宗
閒置面積: 3342萬平方米
合同地價: 6.56億元人民幣

─廣東─
閒置宗數: 324宗
閒置面積: 957萬平方米
合同地價: 57.84億元人民幣

─北京─
閒置宗數: 160宗
閒置面積: 703萬平方米
合同地價: 57.87億元人民幣

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[ 本帖最後由 今晚打老虎 於 2010-8-4 15:48 編輯 ]
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環球樓市
中國 穗發展商加快推新盤

內地宏調推出數月,廣州樓市持續淡靜,二手交投減,一手新盤亦減慢推盤步伐。不過當市場喘息及觀望過後,本月發展商重新加快推盤步伐,料全月有逾 50新盤應市,較 7月大幅增加近 75%。
據統計,本月廣州料有 54個新盤有單位推出,當中 16個為全新盤,佔整體約三成,反映發展商觀察樓市一段時間後,已重新啟動推盤部署。新盤供應驟增,而且有近半新盤在郊區,所以開價都略低,花都區的新盤每方呎開價 340至 420元,並有 95折優惠。在本月下旬推出的增城新塘新世界,最低呎價 510元,較市區新盤普遍定價 900元低一截,料本月一手成交均價將進一步拉低。

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內房囤積增 勢掀減價戰

專文報道表示,截至今年六月底,內地商品房待售面積為1.9182億平方米,略低於去年底水平,按年增加6.4%。

近期在新一輪調控措施下,部分城市商品房成交大跌,分析預期隨下半年住宅的供應量增加,年底庫存壓力提高,發展商或會因而主動減價。

華遠集團總裁任志強估計,現時內地城鎮居民住宅空置率不足4%,但坦言可能在減低利潤的情況下售出單位,相信下半年樓價或會回落,而未來將面對更大的價格競爭壓力。

富力預告再降價10%
任志強續稱,如二線城市成都,當地樓價跌10%,成交量立即提升。

富力地產(02777)董事長李思廉則指出,自新政策出台後,富力旗下樓盤平均銷售價較三、四月下跌逾10%,相信下半年會在該水平再回落最多約10%。

另內地報章指,若內地房價暴跌,將威脅總值高達20萬億(人民幣‧下同)的信貸資金,而內地四大銀行即工行、建行、中行和農行直接涉及房貸的款項就達4.7萬億元。


http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20100808/00202_003.html
中國沒有希望
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動用樓花收入 須向市政府申請
北京房企焗賣現樓

北京樓價止跌後,相關部門就繼續發力,不僅「全程」監管樓花資金使用,銀行方面亦開始研究非首套房貸負資產情況的統計監測制度,一手強令開發商降價,一手繼續密切監視銀行風險。 記者︰應毓華

今年「新國十條」推出後,住建部就曾要求各地盡快完善商品住房預售資金監管制度,青島、武漢、石家莊已先後制訂出地方辦法。據《每日經濟新聞》報道,現時北京已有部份房企拿到「北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法」。
文件明確,預售資金將由購房人直接存入監管賬戶,房企不能直接收存。開發商使用預售資金時需先申請,在監理部門確認後才能動用。


發展商隨時減價促銷
未來商品房預售款的用款計劃,需要經過施工單位、監理單位確認,並分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個節點申請,每個節點用款額度不高於重點監管資金總額之 25%,並在每個節點只能提出一次申請。
北京一地產發展商向本報表示,儘管該公司尚未接到相關通知,但據了解,該「辦法」正陸續向地產商下發。具體會「向使用銀行開發貸款的方法看齊」。
地產商賣樓定金和預售款,涉及金額超過國內貸款,為房產開發重要流動資金來源。統計局數據顯示,今年 1至 7月,全國房地產開發企業的資金來源中,國內貸款 7539億元(人民幣.下同),增長 29.3%;定金及預售款 9356億元,增長 30.3%。
《每日經濟新聞》引述北京中原地產三級市場研究總監張大偉稱,現時貸款越來越難,若樓花使用不能隨心所欲,影響「不下於將企業自有資金率提高 5個百分點」,而開發商或會採取降價銷售。
另外,《 21世紀經濟報道》昨則引述一位國有商業銀行北京分行高層指,該行正應監管層要求,研究非首套個人住房貸款負資產統計監測,為該行首次單獨就「負資產」問題進行檢測。


中駿料二線城市樓價穩
市場傳出「樓市二次調控」的聲音。開發商態度仍然相對樂觀,中駿置業( 1966)常務副總裁李維預計今年下半年調控重點在落實、貫徹、實行現有政策,暫時看不到更嚴厲政策推出的必要。而下半年二、三線城市的樓價,也因市場需求勁而維持平穩。


北京嚴限房企動用樓花資金
★樓花資金需由購房人存入監管賬戶,發展商不得存收
★開發商用款需經施工單位、監理單位確認
★開發商須分四個節點申請動用資金
★每次用款額度不得高於重點監管資金總額 25%,每節點只准申請一次用款

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=14360019
亞當史密夫
買摟前查一查
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禹洲擬加快搶地賣樓

禹洲地產( 1628)圖謀逆勢擴張,主席林龍安昨於業績會表示,公司未來將走「快速周轉」路線,加快拿地和銷售速度,但同時又將淨利潤率維持 20%以上。
現時信奉「快速周轉」的恒大( 3333),上半年核心淨利潤率僅 10%,可見賣樓速度和利潤率是「魚與熊掌,不可兼得」。對於如何維持 20%的淨利潤率,林龍安表示,公司拿地便宜,所建多為 30萬至 50萬平方米大型項目,規模化開發有助降低成本;同時旗下樓盤多位於沿海地區,居民購買力強,能夠保證銷售速度及價格。
總部位於福建的禹洲地產,現時土儲約 624萬平方米,平均土地成本約 1100元。林龍安說,未來每年冀新增土地 300萬平方米,現時正考慮進入北京、天津等一線城市。


合景賺 4億 增 1.4倍
禹洲年初至今合同銷售金額約 20億元,僅完成全年目標三成,但林氏有信心完成全年目標。公司下半年力推 60萬平方米,料能回籠 70億現金。
其他內房股方面,合景泰富( 1813)昨公佈上半年業績,純利增 1.4倍至 4.07億元(人民幣.下同),每股盈利 14.1分,不派息。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100901&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14404106
中國動亂事例大增凸顯社會不穩
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環球樓市
中國 深圳二手交投大旺

深圳樓市明顯回暖,最新數據顯示, 8月 23日至 29日,深圳二手成交量突破 4500宗,直逼今年 3、 4月大旺市時水平。其中 26日當天,單日成交量更達 1270宗,為今年新高。
據了解,深圳二手急增, 8月 23日至 29日,平均每錄得日逾 600宗成交,按周升逾三成。在 26日更是今年首度單日有逾千宗買賣,較 4月最高紀錄 800宗還要多。綜合各區成交量全線上升,福田及南山按周更急增 40%以上。
有分析師認為,深圳樓市反彈的主因是很多買家觀望一段長時間,但樓價降幅有限,用家終決定入市。
雖然銀行不接納二、三套房按揭,但投資者普遍一次過付款,反映市場資金充裕。

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100905&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=14417560
亞當史密夫
買摟前查一查
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穗新盤每分鐘賣一伙

究竟是加價還是減價?內地房產開發商在面對「史上最長假期」時,心情亦變得複雜;對此,部份地區的監管部門態度異常強硬,指一旦漲價即出招調控。
據廣州傳媒報道,某樓盤的 166個單位,前日上午 9時正式開盤,一個半小時後便賣出 90多伙,平均每分鐘有一套房成交,場面可謂墟冚。


當局緊盯樓價隨時出招
對此,廣州市國土房管局前日對數個在售樓盤進行調查,發現部份新盤由於面臨成交壓力,未有貿然加價;但在尾盤銷售上,開發商則有小幅加價現象。國土房管局負責人說,現正密切關注樓價走勢,一旦出現「異常的過快上漲現象」,將出重拳調控,而調控措施早已準備就緒。
另外,曾出「最辣」招式的北京,中秋期間亦轉旺,供應猛增,價格則續有回落,顯示調控奏效。據北京房地產交易管理網的統計顯示,本周二至周三,當地有 17個項目取得預售證,總銷售面積高達 60萬平方米;而在本月中上旬新增項目僅 7個,供應面積為 15萬平方米。該 17個項目均價為每平方米 19863元人民幣,較本月中上旬的 20895元人民幣跌 4.9%。


http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100924&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=14483092
亞當史密夫
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